M&A trong lĩnh vực bất động sản (P2)

Danh mục bài viết

Phần 2 – Giao dịch M&A bất động theo phương án giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng bất động sản

Trong phần 1 của bài viết, tác giả đã đề cập đến các bên tham gia vào một thương vụ M&A bất động sản và phương án giao dịch vốn góp/ cổ phần của doanh nghiệp. Trong phần này, những thông tin về M&A theo phương án chuyển nhượng dự án bất động sản và phương án mua tài sản là các dạng bất động sản sẽ được tác giả phân tích cụ thể hơn.

1. M&A theo phương án chuyển nhượng dự án bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản được hiểu là việc chủ đầu tư hiện tại của dự án bất động sản chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho một chủ đầu tư khác để tiếp tục kinh doanh khi đáp ứng những điều kiện theo luật định.

Để thực hiện M&A dự án bất động sản theo phương án chuyển nhượng dự án bất động sản thì dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần phải đáp ứng các điều kiện theo luật định như sau:

Nhóm điều kiện của dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng:

Sau khi chuyển nhượng dự án không làm thay đổi mục tiêu và nội dung của dự án. Ngoài ra khi chuyển nhượng dự án thì quyền lợi của Khách Hàng và các bên liên quan phải được đảm bảo;

Dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt;

Lưu ý: Đối với các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) thì xem thêm quy định tại Điều 43 Nghị định 63/2018/NĐ-CP về các điều kiện chuyển nhượng đối với loại dự án này

Nhóm điều kiện về chủ đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng (Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản):

Chủ đầu tư chuyển nhượng

Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng;

Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng

Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

Có đủ năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện dự án;

Cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ và nội dung của dự án.

Nếu đã đáp ứng các điều kiện nêu trên thì các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án cần phải làm thủ tục để được cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo đó thẩm quyền để cho phép việc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định như sau (Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản và điểm b khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư):

Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật đầu tư thì thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thực hiện theo quy định của Luật đầu tư;

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật đầu tư thì thẩm quyền cho phép chuyển dược quy định như sau:

UBND cấp đỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do UBND tỉnh quyết định việc đầu tư;

Thủ tướng chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng quyết định việc đầu tư.

Theo đó việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng dự án chỉ được thực hiện sau khi có được chấp thuận cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nêu trên tùy từng trường hợp. Theo đó quy trình cơ bản đề chuyển nhượng một dự án bất động sản cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Bên chuyển nhượng nộp hồ sơ cho cấp có thẩm quyền để xin chấp thuận cho việc chuyển nhượng;

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành việc lấy ý kiến, thẩm định các điều kiện chuyển nhượng;

Bước 3: Ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng;

Bước 4: Bên chuyển nhượng và Bên nhận chuyển nhượng ký Hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện theo Hợp đồng chuyển nhượng cũng như các công việc để hoàn tất việc chuyển giao, bàn giao dự án.

Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động bất động sản có các nội dụng chính theo quy định tại điều 53 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

Lưu ý: Trong quá trình thực hiện các giao dịch M&A dự án bất động sản, các dự án bất động sản thường có thể rơi vào các trường hợp bên dưới. Theo đó tùy từng trường thì các bên tham gia giao dịch sẽ cần xem xét lựa chọn phương án giao dịch và điều kiện giao dịch phù hợp:

Đã có đất nhưng chưa có dự án đầu tư;

Dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng chưa giải phóng mặt bằng;

Dự án đầu tư đã được phê duyệt, đất đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai hạ tầng;

Dự án đã đang triên khai hạ tầng phù hợp với tiến độ dự án, đã xong phần móng;

Dự án đang triển khai xây dựng nhưng chưa hoàn thành;

Đã hoàn thành việc xây dựng.

2. M&A theo phương án mua tài sản là các dạng bất động sản. Các ví dụ cụ thể như: Đất Đai, Nhà Xưởng, Tòa Nhà, Khách Sạn…

Việc M&A theo phương án này được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán/chuyển nhượng sản là các bất động sản.

Theo đó việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thể phải thực hiện các thủ tục về công chứng (nếu thuộc các trường hợp pháp luật quy định phải công chứng) và thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi các tài sản bất động sản được chuyển nhượng hoàn tất, các bên tham gia giao dịch theo hình thức này thường cần phải thực hiện một số công việc để đưa các tài sản bất động sản vào kinh doanh tiếp tục như: Ký kết lại các hợp đồng với các bên liên quan (đối tác, khách hàng, người lao động…), xin cấp mới, sửa đổi các loại giấy phép, giải thể công ty liên quan.

Việc thực hiện M&A theo phương thức mua tài sản này cũng có một số ưu nhược điểm so với các phương án giao dịch khác cụ thể:

Ưu điểm:

- Tập trung vào các lợi ích và nắm giữ các tài sản cụ thể;

- Loại bỏ được các rủi ro tiềm tàng có thể phát sinh mà bên mua có thể chưa hiểu rõ;

- Tránh được các vướng mắc liên quan đến cổ đông/thành viên so với các giao dịch mua vốn/cổ phần.

Nhược điểm:

- Bất động sản chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.;

- Thủ tục hành chính phức tạp cồng kềnh, tốn nhiều thời gian và công sức;

- Có thể vướng mắc các hạn chế về quyền sở hữu, đặc biệt là các giao dịch có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài.

Khuyến cáo: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin chung và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý nào. Apolat Legal là một công ty luật tại Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến Bất Động Sản. Vui lòng tham khảo về dịch vụ của chúng tôi tại đây và liên hệ với đội ngũ luật sư tại Viêt Nam của chúng tôi thông qua email info@apolatlegal.com.