Giải quyết tranh chấp

Chúng tôi có kiến ​​thức địa phương để áp dụng bối cảnh pháp lý, kinh tế, chính trị và văn hóa cho các vấn đề pháp lý và phát triển các chiến lược tình huống. Chúng tôi làm việc với bạn để quản lý rủi ro tiềm ẩn và thực hiện các giải pháp hiệu quả nhất để giảm chi phí tốn kém.

Apolat Legal vượt trội trong việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến giải quyết tranh chấp với sự tham gia của các luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hành nghề pháp lý và đã tham gia vào một số tranh chấp nghiêm trọng liên quan đến sở hữu trí tuệ, thương mại, lao động, bất động sản.

Sự kết hợp của cả phương pháp chiến lược và phương pháp giải quyết tranh chấp hiệu quả giúp Apolat Legal liên tục đạt được thành công trong các trường hợp phức tạp. Nhân viên tư vấn của Apolat Legal, với trình độ chuyên môn cao và kinh nghiệm cao trong các vụ kiện tụng, trọng tài và các hình thức giải quyết tranh chấp khác bên ngoài tòa án, đã nhận được sự tin tưởng cao từ khách hàng của chúng tôi và được coi là một trong những nhóm chuyên gia có trình độ cao nhất tại Việt Nam bởi cộng đồng chuyên nghiệp.

Chúng tôi tích cực theo đuổi tất cả các con đường giải quyết tranh chấp có sẵn và tư vấn cho khách hàng về việc chọn phương pháp phù hợp nhất với họ và cho một vấn đề cụ thể. Ưu tiên chính của chúng tôi là giải quyết các tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả với ít sự gián đoạn đối với hoạt động kinh doanh nhất có thể – công nhận điều này là trọng tâm trong cách chúng tôi tiếp cận bất kỳ vấn đề nào.

Liên hệ

Phạm Thị Thoa

Luật sư thành viên

Phone: +84918950066
Email: thoa.pham@apolatlegal.com

Đinh Quang Long

Luật sư thành viên

Phone: +84919963977
Email: long.dinh@apolatlegal.com

Bài viết liên quan

Các quy tắc về chuyển giao rủi ro theo Incoterms 2010

Mặc dù Incoterms 2010 bản thân nó không phải là một bản hợp đồng hoặc là luật áp dụng đầy đủ cho các hợp đồng, việc sử dụng các điều kiện của Incoterms 2010 là cách nhanh chóng và phổ biến hiện nay để quy định về một số vấn đề pháp lý quan trọng trong hợp đồng như phương thức giao hàng, bảo hiểm, phân bổ chi phí và chuyển giao rủi ro. Do đó, sẽ là cần thiết để các bên liên quan nghiên cứu và hiểu cách tiếp cận của Incoterms 2010 đối với các vấn đề chuyển giao rủi ro trong các hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế.

Incoterms 2010 có 11 điều khoản. Trong phiên bản này, các điều khoản được chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất bao gồm các điều kiện được sử dụng cho tất cả các phương thức vận tải, cụ thể là FCA, CPT, CIP, DAT, DAP, DDP và EXW. Các điều kiện vận tải đường biển hoặc đường thủy bao gồm FAS, FOB, CFR và CIF được phân vào nhóm thứ hai. Ở các phiên bản trước, các điều kiện của Incoterms được nhóm thành các điều khoản nhóm C, điều khoản nhóm D, điều khoản nhóm F và điều khoản nhóm E. 

Tương tự như CISG, Incoterms chỉ đề cập đến rủi ro về chi phí. Theo truyền thống, Incoterms không giải quyết “rủi ro” trong các trường hợp khác, chẳng hạn như hậu quả của việc các bên không thực hiện đúng hợp đồng. Khái niệm ‘rủi ro’ theo Incoterms bao gồm bất kỳ tổn thất hoặc thiệt hại vật chất vô tình nào xảy ra đối với hàng hóa. Điều đó có nghĩa là mất mát hoặc thiệt hại đó phải là “hành động của Chúa” (“act of God”) hoặc sự thiếu sót của các bên thứ ba.

Quy tắc chính của Incoterms 2010 là việc chuyển giao rủi ro sẽ gắn với việc giao hàng như một nghĩa vụ của người bán. Nói cách khác, người bán sẽ chịu rủi ro liên quan đến mất mát hoặc hư hỏng hàng hóa cho đến thời điểm hàng hóa được giao phù hợp với điều kiện thương mại cụ thể được các bên thỏa thuận. Sau thời điểm đó, các rủi ro xảy ra đối với hàng hóa sẽ do người mua chịu. Do đó, có thể hiểu rằng các quy chuyển giao tắc rủi ro theo Incoterms 2010 và CISG có chung một nguyên lý. 

Theo các điều kiện FCA, FAS và FOB, người bán phải giao hàng theo hợp đồng cho người chuyên chở do người mua chỉ định. Theo điều kiện FCA, rủi ro sẽ xảy ra kể từ khi hàng hóa của hợp đồng được xếp lên phương tiện vận chuyển tại cơ sở của người bán hoặc được đặt dưới sự định đoạt của người vận chuyển trong trường hợp địa điểm giao hàng khác với cơ sở của người bán. Theo các điều kiện FAS và FOB, người bán có nghĩa vụ xếp hàng hóa tương ứng dọc theo mạn tàu và trên boon tàu. Do đó, rủi ro về hàng hóa sẽ được chuyển giao vào những thời điểm hàng hóa được xem là đã giao bởi người bán theo từng điều kiện trên.

Liên quan đến điều kiện FOB, cần lưu ý rằng đây là điều kiện thương mại lâu đời nhất và phổ biến nhất được sử dụng trong ngoại thương. Trong các phiên bản trước của Incoterms, điều kiện này coi đường mạn tàu làm giới hạn quyết định nơi rủi ro được chuyển từ người bán sang người mua. Tuy nhiên, nguyên tắc này đã được thay đổi bởi Incoterms 2010. Trong phiên bản Incoterms 2010, giới hạn chuyển giao rủi ro đã được chuyển từ đi đường mạn tàu sang việc xếp hàng hóa nằm trong boon tàu. Sự thay đổi này là do quy tắc dựa trên đường mạn tàu đã bộc lộ nhiều điểm không hiệu quả và không nhất quán trên thực tế. Những thay đổi tương tự cũng có thể được quan sát thấy trong các điều kiện CIF và CFR.

Trong nhóm điều kiện bao gồm CPT, CIP, CFR và CIF, người bán có nghĩa vụ giao kết hợp đồng vận chuyển và thanh toán cho người vận chuyển. Tương tự như các điều kiện nhóm F ở trên, rủi ro được chuyển từ người bán sang người mua tại thời điểm xếp hàng. Cụ thể hơn, trong điều kiện CIP và CPT, rủi ro được chuyển từ thời điểm hàng hóa được bàn giao cho người vận chuyển. Thời điểm chuyển giao này sớm hơn so với các điều kiện ‘hàng hải’ CIF và CFR, trong đó rủi ro về mất mát và hư hỏng xảy ra đối với hàng hóa sẽ được chuyển giao khi hàng hóa đó được người bán đặt lên tàu.

Theo các điều kiện nhóm D bao gồm DAT, DAP và DDP, hàng hóa của hợp đồng phải được người bán giao tại điểm đến. Điều đó có nghĩa là người bán sẽ chịu rủi ro trong suốt quá trình vận chuyển. Với điều kiện DAT, người bán hoàn thành nghĩa vụ giao hàng bằng cách đặt hàng hóa tại cảng được chỉ định. Do đó, rủi ro sẽ chuyển sang người mua khi người bán dỡ hàng khỏi phương tiện vận tải tại địa điểm đã nêu. Ngược lại, người bán trong điều kiện DAP và DDP phải chịu rủi ro mất mát hoặc hư hỏng hàng hóa cho đến thời điểm hàng hóa sẵn sàng trên phương tiện vận tải để dỡ hàng. Các điều kiện này có thể so sánh với tình huống được quy định tại Điều 69 (2) CISG. Cuối cùng, nghĩa vụ của người bán theo EXW là giao và đặt hàng hóa tại địa điểm của người bán theo thỏa thuận. Khi nghĩa vụ giao hàng của người bán được hoàn thành vào thời điểm nói trên, rủi ro sau đó sẽ chuyển sang người mua.

Tuy nhiên, những quy tắc nói trên không phải là tuyệt đối. Do đó, trong một số trường hợp, rủi ro có thể xảy ra ngay cả trước thời điểm hàng hóa được giao. Đây là những tình huống trong đó rủi ro được chuyển từ người bán sang người mua vào thời điểm trước đó, chẳng hạn như ngày đã thỏa thuận hoặc thời điểm kết thúc của một thời hạn đã thỏa thuận với điều kiện là (i) người mua không thực hiện các bước để người bán có thể thực hiện việc giao hàng của mình hoặc (ii) người mua không nhận hàng kịp thời.

Read more...

Nhà đầu tư nước ngoài cư trú tại Việt Nam, những chính sách đã thay đổi trong năm 2021

Về thẻ tạm trú đối với nhà đầu tư

Tháng 7 năm 2020; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam chính thức có hiệu lực. Theo đó, chính sách cấp thẻ tạm trú cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã có nhiều thay đổi. Giờ đây, nhà đầu tư nước ngoài không còn được mặc nhiên sẽ được cấp thẻ tạm trú khi có dự án đầu tư tại Việt Nam nữa, thay vào đó, pháp luật Việt Nam yêu cầu nhà đầu tư phải đáp ứng được một trong các điều kiện sau đây để có thể được cấp thẻ tạm trú:

  • Nhà đầu tư nước ngoài có vốn góp giá trị từ 03 tỷ đồng đến dưới 50 tỷ đồng sẽ được cấp thẻ tạm trú có thời hạn không quá 03 năm;
  • Nhà đầu tư nước ngoài có vốn góp giá trị từ 50 tỷ đồng đến dưới 100 tỷ đồng sẽ được cấp thẻ tạm trú có thời hạn không quá 05 năm;
  • Nhà đầu tư nước ngoài có vốn góp giá trị từ 100 tỷ đồng trở lên sẽ được cấp thẻ tạm trú có thời hạn không quá 10 năm.

Như vậy, theo quy định mới, nhà đầu tư nước ngoài có thể được cấp thẻ tạm trú có thời hạn lên đến 10 năm, đây là một thay đổi tương đối lớn so với quy định trước đây với thời hạn tối đa của thẻ tạm trú là 05 năm. Đây có thể xem là một thuận lợi lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. 

Tuy nhiên, bên cạnh việc nâng thời hạn tối đa của thẻ tạm trú, quy định mới cũng đưa ra mức vốn đầu tư tối thiểu mà nhà đầu tư phải đạt để được cấp thẻ tạm trú là 3 tỷ đồng. Trong trường hợp nhà đầu tư có vốn đầu tư dưới 3 tỷ đồng sẽ không thể xin cấp thẻ tạm trú như quy định trước đây mà chỉ có thể được cấp thị thực có thời hạn tối đa là 12 tháng. Quy định này thực tế nhằm hạn chế việc các cá nhân nước ngoài lợi dụng hình thức đầu tư để được cư trú dài hạn tại Việt Nam cũng như đảm bảo rằng các nhà đầu tư nước ngoài thật sự nghiêm túc khi đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, điều này dẫn đến việc những nhà đầu tư trước đó đã đầu tư lâu dài tại Việt Nam nhưng có mức vốn đầu tư dưới 3 tỷ đồng sẽ không được tiếp tục cấp thẻ tạm trú. Trong trường hợp này, nếu muốn được cấp thẻ tạm trú, nhà đầu tư bắt buộc phải nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên mức 3 tỷ đồng trở lên. Việc này vô tình lại tạo thêm các chi phí hành chính cũng như gây ra một số khó khăn cho nhà đầu tư khi kinh doanh tại Việt Nam.

Về miễn giấy phép lao động đối với nhà đầu tư

Bên cạnh Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam được sửa đổi; Nghị định 152/2020/NĐ-CP quy định về người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam và tuyển dụng, quản lý người lao động Việt Nam làm việc cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam cũng bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 15/02/2021, thay thế hoàn toàn cho Nghị định 11/2016/NĐ-CP. Theo quy định của Nghị định 152/2020/NĐ-CP, nhà đầu tư nước ngoài được miễn giấy phép lao động cho các trường hợp sau:

  • Là chủ sở hữu hoặc thành viên góp vốn của công ty trách nhiệm hữu hạn có giá trị góp vốn từ 3 tỷ đồng trở lên;
  • Là Chủ tịch Hội đồng quản trị hoặc thành viên Hội đồng quản trị của công ty cổ phần có giá trị góp vốn từ 3 tỷ đồng trở lên.

Đối với các trường hợp trên, theo quy định tại Nghị định 152/2020/NĐ-CP, doanh nghiệp sẽ không cần phải thực hiện thủ tục xác định nhu cầu sử dụng lao động nước ngoài. Đây có thể xem là một thuận lợi lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài khi mà thủ tục xác định nhu cầu sử dụng lao động mất rất nhiều thời gian để thực hiện. 

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào nhà đầu tư nước ngoài cũng được miễn giấy phép lao động. Đối với nhà đầu tư nước ngoài có giá trị góp vốn dưới 3 tỷ đồng sẽ không thuộc trường hợp được miễn giấy phép lao động và phải thực hiện xin cấp giấy phép lao động nếu tham gia điều hành doanh nghiệp. Đây có thể xem là một khác biệt lớn giữa Nghị định 152/2020/NĐ-CP và Nghị định 11/2016/NĐ-CP khi mà theo quy định cũ, nhà đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp miễn giấy phép lao động không phân biệt giá trị vốn góp. Điều này có thể sẽ gây nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư tại Việt Nam đã có giá trị vốn đầu tư đã đăng ký nhỏ hơn 3 tỷ đồng vì khi không thuộc trường hợp được miễn giấy phép lao động, nhà đầu tư nếu muốn làm việc tại Việt Nam bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép lao động phức tạp hơn rất nhiều. 

Có thể thấy, chính sách về thị thực và lao động của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài đã có nhiều thay đổi đáng kể. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là những nhà đầu tư có giá trị đầu tư dưới 3 tỷ đồng sẽ cần lưu ý để thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép lao động và thẻ tạm trú cho phù hợp với quy định mới.

Read more...

Nguyên tắc “nộp đơn đầu tiên” trong việc bảo hộ các đối tượng quyền sở hữu trí tuệ

Trong môi trường thương mại hóa toàn cầu và thị trường ngày càng đông đúc, các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến, áp dụng các phương pháp mới trong sản xuất, bán hàng, tiếp thị sản phẩm để duy trì và nâng cao khả năng cạnh tranh của mình trên thị trường quốc tế. Song song với việc đổi mới, sáng tạo của các chủ thể kinh doanh, nhiều công cụ được hệ thống pháp luật về quyền sở hữu trí tuệ (SHTT) tạo ra nhằm cung cấp cho chủ sở hữu công cụ để bảo hộ các phương án quản lý, thành quả đổi mới, tri thức và sự sáng tạo của họ. Quyền SHTT thúc đẩy các công ty tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm của họ so với sản phẩm của các đối thủ cạnh tranh, cũng như có được sự độc quyền bình đẳng giúp giảm rủi ro liên quan đến việc giới thiệu sản phẩm mới ra hoặc đưa ra cải tiến mới đến tay người tiêu dùng. Trên thực tế chúng ta vẫn thường xuyên gặp trường hợp các ý tưởng bị trùng lặp hoặc tương tự đến mức gây nhầm lẫn cùng được nộp hồ sơ đăng ký bảo hộ. Tuy nhiên, với nguyên tắc “first to file” (nguyên tắc nộp đơn đầu tiên), pháp luật chỉ bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ cho một chủ sở hữu duy nhất là người đầu tiên nộp đơn đăng ký. 

Nguyên tắc “first to file” trong pháp luật sở hữu trí tuệ Việt Nam

Nguyên tắc nộp đơn đầu tiên trong pháp luật sở hữu trí tuệ của Việt Nam xuất phát từ quy định về “nguyên tắc ưu tiên” trong Công ước Paris 1883 về bảo hộ quyền sở hữu công nghiệp mà Việt Nam là thành viên). Đây là một trong hai nguyên tắc nộp đơn đang được hầu hết các nước thế giới sử dụng khi đăng ký bảo hộ các đối tượng sở hữu trí tuệ: nguyên tắc nộp đơn đầu tiên “first to file” và nguyên tắc sử dụng đầu tiên “first to use”. Theo nguyên tắc nộp đơn đầu tiên được quy định tại Điều 90 Luật SHTT, trong trường hợp có nhiều chủ đơn khác nhau cùng nộp các đơn đăng ký sáng chế, kiểu dáng công nghiệp trùng hoặc không khác biệt hoặc các nhãn hiệu trùng hoặc tương tư với nhau cho cùng nhóm sản phẩm, dịch vụ trùng hoặc tương tự nhau thì đơn đăng ký được chấp thuận bảo hộ là đơn có ngày ưu tiên hoặc ngày nộp đơn đầu tiên. Trong trường hợp có nhiều đơn của nhiều chủ đơn khác nhau cùng nộp cho một đối tượng có cùng ngày ưu tiên hoặc ngày nộp đơn đầu tiên thì văn bằng bảo hộ chỉ được cấp cho đối tượng của một đơn duy nhất trong số các đơn theo thỏa thuận các các chủ đơn này. Nếu các chủ đơn không thỏa thuận được thì toàn bộ đơn đăng ký của đối tượng đó sẽ bị từ chối cấp văn bằng bảo hộ. 

Bên cạnh nguyên tắc nộp đơn đầu tiên, trong trường hợp chủ đơn sáng chế, kiểu dáng công nghiệp và nhãn hiệu mong muốn mở rộng phạm vi bảo hộ ra các quốc gia khác, chủ đơn có thể áp dụng nguyên tắc ưu tiên để nâng cao khả năng bảo hộ cho tài sản trí tuệ của mình. Nguyên tắc này sẽ được áp dụng khi có ít nhất hai đơn cùng đăng kí để bảo hộ cho cùng một sáng chế, kiểu dáng công nghiệp hay nhãn hiệu và người nộp đơn có yêu cầu và nộp lệ phí để hưởng quyền ưu tiên. Nguyên tắc ưu tiên đã được ghi nhận tại Điều 4 Công ước Paris về bảo hộ sở hữu công nghiệp và được quy định tại Điều 91 Luật sở hữu trí tuệ của Việt Nam (được hướng dẫn cụ thể tại Điều 10 Nghị định 103/2006/NĐ-CP). Tuy nhiên, quyền yêu cầu hưởng quyền ưu tiên cho đối tượng đã được nộp trong đơn đầu tiên tại Việt Nam hoặc tại các quốc gia là thành viên của Công ước Paris về sở hữu công nghiệp, Công ước PCT về bảo hộ sáng chế chỉ áp dụng trong thời hạn nhất định, cụ thể: (1) đối với sáng chế, thời hạn hưởng quyền ưu tiên là 12 tháng kể từ ngày nộp đơn đầu tiên, (2) đối với kiểu dáng công nghiệp và nhãn hiệu, thời hạn hưởng quyền ưu tiên là 06 tháng kể từ ngày nộp đơn đầu tiên. 

Mối quan hệ giữa nguyên tắc nộp đơn đầu tiên và nguyên tắc ưu tiên

Khi xem xét mối quan hệ giữa nguyên tắc nộp đơn đầu tiên và nguyên tắc ưu tiên, một số ý kiến cho rằng nguyên tắc ưu tiên là một trường hợp ngoại lệ của nguyên tắc nộp đơn đầu tiên. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, nguyên tắc nộp đơn đầu tiên và nguyên tắc ưu tiên là hai nguyên tắc độc lập nhưng bổ trợ cho nhau và cùng giúp chủ đơn đăng ký có lợi thế hơn khi bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ của mình tại quốc gia khác. Cụ thể, quyền ưu tiên là quyền của người nộp đơn trên cơ sở có một đơn hợp lệ đầu tiên đã được nộp tại một quốc gia là thành viên điều ước quốc tế có quy định về quyền ưu tiên, trong một thời hạn nhất định, người nộp đơn có thể nộp đơn yêu cầu bảo hộ sáng chế, kiểu dáng công nghiệp hoặc nhãn hiệu đó tại một quốc gia thành viên khác và đơn nộp sau đó được coi như nộp cùng ngày với đơn đầu tiên. Ngày ưu tiên là ngày nộp đơn của đơn đầu tiên, đồng thời ngày nộp đơn của đơn đầu tiên lại được xác định theo nguyên tắc nộp đơn đầu tiên. Do đó, nguyên tắc ưu tiên không phải là một trường hợp ngoại lệ của nguyên tắc nộp đơn đầu tiên.

Đối tượng sở hữu công nghiệp được áp dụng nguyên tắc nộp đơn đầu tiên và nguyên tắc ưu tiên

Quyền đối với đối tượng sở hữu trí tuệ được phát sinh theo hai cơ chế: (1) cơ chế tự động (tạo ra tác phẩm hoặc thông qua quá trình sử dụng mà không cần đăng ký) bao gồm quyền tác giả, quyền đối với nhãn hiệu nổi tiếng, tên thương mại, bí mật kinh doanh; (2) cơ chế phát sinh quyền thông qua văn bằng bảo hộ như sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu (trừ nhãn hiệu nổi tiếng); thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn và chỉ dẫn địa lý. Tuy nhiên, nguyên tắc nộp đơn đầu tiên và nguyên tắc ưu tiên chỉ áp dụng cho 3 đối tượng là sáng chế, kiểu dáng công nghiệp và nhãn hiệu theo quy định tại Điều 90 và Điều 91 Luật SHTT. Theo đó, pháp luật Việt Nam không quy định nguyên tắc nộp đơn đầu tiên và nguyên tắc ưu tiên đối với chỉ dẫn địa lý và thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn. Quy định này khá phù hợp với Công ước Paris và thực tiễn áp dụng, bởi lẽ quyền đăng ký chỉ dẫn địa lý thuộc về Nhà Nước, việc nộp đơn đăng ký chỉ dẫn địa lý là do Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân sản xuất sản phẩm mang chỉ dẫn địa lý, tổ chức tập thể đại diện cho các tổ chức, cá nhân đó hoặc cơ quan quản lý nhà nước hành chính địa phương nơi có chỉ dẫn địa lý thực hiện quyền đăng ký và Nhà nước là chủ sở hữu chỉ dẫn địa lý (Điều 88 Luật SHTT), do đó việc tranh chấp trong nộp đơn đăng ký chỉ dẫn địa lý rất khó xảy ra. Đối với thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, thực tế cho thấy có rất ít trường hợp các chủ thể cùng nhau nộp đơn đăng ký giống nhau cho đối tượng này.  

Qua việc phân tích nêu trên, chúng ta có thể thấy rằng nguyên tắc nộp đơn đầu tiên (first to file) là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật bảo hộ sở hữu công nghiệp của các quốc gia. Nguyên tắc này không cho phép sự châm trễ trong việc nộp đơn đăng kí nếu chủ đơn mong muốn được cấp văn bằng bảo hộ, từ đó “First to file” cũng có thể được coi một công cụ thúc đẩy việc nộp đơn được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả, từ đó đẩy mạnh việc bảo hộ các tài sản trí tuệ. Không những thế nguyên tắc nộp đơn đầu tiên còn giúp nâng cao ý thức của chủ thể kinh doanh trong việc nắm giữ các đối tượng sở hữu công nghiệp để bảo vệ tốt hơn quyền của mình.

Read more...

Quy định chung về căn hộ du lịch (condotel) theo pháp luật Việt Nam

Cùng với sự phát triển mạnh về kinh tế, du lịch cũng như có các đặc điểm nổi bật về điều kiện địa lý và văn hóa, Việt Nam là điểm đến du lịch nổi tiếng và quen thuộc của du khách từ khắp nơi trên thế giới. Sư gia tăng nhanh chóng của số lượng các khách du lịch đến Việt Nam có tác động không nhỏ đến nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam trong thời gian qua. Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng về nhà ở và thị trường bất động sản tại Việt Nam thì đến Quý IV/2020 trên cả nước có 01 dự án mới với 3.300 căn hộ du lịch được cấp phép; 93 dự án với 19.128 căn hộ du lịch và 6.759 biệt thự du lịch đang triển khai xây dựng; 18 dự án với 62 căn hộ du lịch, 370 biệt thự du lịch hoàn thành. Tuy số lượng các căn hộ condotel ngày càng tăng nhưng pháp luật Việt Nam vẫn chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý để điều chỉnh việc kinh doanh, quản lý loại hình căn hộ này dẫn đến nhiều vướng mắc trên thực tế.   

1. Khái niệm:

Condotel hay còn gọi là căn hộ du lịch hoặc căn hộ khách sạn, là tên gọi được viết tắt bởi hai từ condominimum (căn hộ) và hotel (khách sạn). Sở dĩ loại hình này có tên gọi là condotel bởi vì có thể sử dụng như khách sạn và nhà ở. Condotel được xem là một loại hình khách sạn nhưng lại được xây dựng như một căn hộ chung cư có đầy đủ phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ, nhà tắm, phòng khách,… Chủ sở hữu condotel có quyền cho thuê, bán hoặc dùng để ở như một căn hộ chung cư. Hầu hết các dự án condotel đều được tập trung tại các thành phố du lịch, có biển như Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bà Rịa – Vũng Tàu,… và được quản lý và sử dụng như loại hình khách sạn. 

Trên thị trường hiện nay có ba loại hình căn hộ du lịch chính, bao gồm: (i) Mô hình cam kết lợi nhuận: với mô hình này chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận tương ứng trong thời hạn 5-10 năm đầu và sau thời hạn cam kết thì lợi nhuận sẽ được chia dựa trên lợi nhuận kinh doanh thực tế từ hoạt động cho thuê căn hộ; (ii) Mô hình sở hữu kì nghỉ: đối với mô hình này thì khách hàng không mua căn hộ từ chủ đầu tư mà mua kỳ nghỉ trên hệ thống quốc tế. Sau khi mua kỳ nghỉ từ một chủ đầu tư thì khách hàng có quyền nghỉ tại các dự án, điểm du lịch trên thế giới của chủ đầu tư này  hoặc kiếm lợi nhuận từ việc chuyển nhượng lại kỳ nghỉ; và (iii) Mô hình cam kết không lợi nhuận: với mô hình này khách hàng có thể tự do khai thác, sử dụng căn hộ của mình để ở, kinh doanh hoặc ký gửi với chủ đầu tư và nhận lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế của căn hộ.

2. Quy định của pháp luật Việt Nam về căn hộ condotel:

Hiện nay, tuy các căn hô condotel được quảng cáo là có khả năng sinh lời nhanh nhưng trên thực tế số lượng căn hộ condotel tồn lên đến 18.000 căn hộ. Sở dĩ các nhà đầu tư còn e ngại đối với loại hình bất động sản này là vì căn hộ condotel vẫn chưa được quy định rõ trong các văn bản pháp luật Việt Nam. Việc thiếu vắng khung pháp lý điều chỉnh tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi thực hiện hoạt động giạo dịch, chuyển nhượng đối với loại hình căn hộ này. 

Nhận thấy được thực trạng này, ngày 14 tháng 02 năm 2020, Bộ Tài Nguyên vá Môi Trường đã ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ (sau đây gọi tắt là “Công văn 703”) về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sử hữu công trình xây dựng không phải nhà ở như là condotel và biệt thự nghỉ dưỡng. Nội dung công văn 703 xác định các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ sẽ được nhà nước xem xét, quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu. Đồng thời, Công văn 703 cũng đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho các dự án công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện chuyển nhượng và trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, rất nhiều ý kiến cho rằng nội dung Công văn 703 không mới và không thể giải quyết các vấn đề vướng mắc liên quan đến căn hộ condotel, cụ thể theo ông Mai Văn Phấn – Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, có nhận định rằng: “Văn bản của tổng cục là hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các luật” và văn bản gửi đi: “Chỉ là văn bản hướng dẫn, chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật”.

Thực tế, theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là “HoREA”) vẫn còn ba vướng mắc pháp lý nổi cộm về căn hộ condotel mà Công văn 703 vẫn chưa giải quyết được, cụ thể:

  • Thứ nhất, vẫn chưa có quy định cụ thể về cơ chế vận hảnh, quản lý tòa căn hộ condotel khi loại dự án này được đưa vào khai thác kinh doanh.
  • Thứ hai, vẫn chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất chung để làm căn cứ cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel; và
  • Cuối cùng, vấn đề về việc xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, vấn đề quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung của dự án condotel vẫn chưa được quy định. 

Như vậy, vấn đề đáng lưu tâm và cấp thiết trước mắt là cần có quy định pháp lý để giải quyết các vướng mắt trên, góp phần tạo điều kiện cho quá trình cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel và tạo sự an tâm đối với nhà đầu tư đang có dự tính đầu tư vào loại hình căn hộ này.

Read more...