Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư

Chuyển nhượng dự án đầu tư là quá trình chuyển giao một phần hoặc toàn bộ dự án hoạt động từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác và được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng dự án đầu tư được thực hiện trên cơ sở tiếp tục duy trì hoạt động đầu tư kinh doanh, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên tham gia. Thị trường hiện nay chứng kiến sự hoạt động mạnh mẽ của việc chuyển nhượng dự án giữa nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác. Điều này được nhận định là xu hướng của nền kinh tế ngày nay. Tuy nhiên, thực trạng triển khai chuyển nhượng vẫn gặp khá nhiều khó khăn và vướng mắc.  

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án sẽ cần đáp ứng đầy đủ điều kiện gì, quy trình, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư diễn ra như thế nào? Apolat Legal sẽ giúp bạn hiểu rõ bằng những thông tin được cung cấp trong bài viết sau đây!

quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư
Điều kiện, hồ sơ và thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư mới nhất hiện nay

1. Chuyển nhượng dự án đầu tư là gì?

Chuyển nhượng dự án đầu tư là việc nhà các đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của mình cho một nhà đầu tư khác được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư. Việc chuyển nhượng này bao gồm việc chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền lợi, nghĩa vụ và tài sản liên quan đến dự án đầu tư, trong đó có quyền sở hữu, quyền quản lý và quyền lợi kinh tế thuộc về dự án đó. Việc chuyển nhượng dự án đầu tư bắt buộc tuân thủ các điều kiện liên quan đến dự án đầu tư, nhà đầu tư hiện tại và bên nhận chuyển nhượng đầu tư.

Mục tiêu của việc chuyển nhượng dự án đầu tư là để tiếp tục đầu tư kinh doanh và chuyển giao quyền sở hữu, quyền khai thác hoặc quyền vận hành của dự án từ một nhà tư sang nhà đầu tư khác với mong muốn như sau:

  • Tạo cơ hội đầu tư mới: Chuyển nhượng dự án đầu tư mở ra cơ hội cho những nhà tư vấn mới tham gia vào dự án, việc chuyển nhượng các dự án đầu tư cho phép duy trì hoạt động và phát triển liên tục. Nếu một nhà đầu tư không thể tiếp tục đầu tư vì nhiều lý do như hạn chế tài chính hoặc thay đổi chiến lược kinh doanh, việc chuyển giao dự án cho nhà đầu tư khác sẽ đảm bảo rằng dự án vẫn có thể được thực hiện và đóng góp cho nền kinh tế.
  • Tối đa hóa lợi nhuận: Việc chuyển nhượng một dự án đầu tư có thể giúp doanh nghiệp tối đa hóa lợi nhuận. Trong trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành một phần đáng kể của dự án nhưng thiếu nguồn lực hoặc kiến ​​thức chuyên môn để tận dụng tối đa dự án thì việc chuyển dự án cho nhà đầu tư có năng lực hơn có thể phát huy hết tiềm năng của dự án và tạo ra lợi nhuận cao hơn.
  • Bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan: Việc chuyển nhượng dự án đảm bảo tiếp tục hoạt động của dự án, giữ vững quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc làm phát triển và nâng cao chất lượng dự án.
  • Tối ưu hóa nguồn lực: Doanh nghiệp có thể rơi vào tình huống có nhiều dự án đầu tư nhưng nguồn lực phân bổ cho từng dự án lại bị hạn chế. Trong những trường hợp như vậy, việc chuyển giao một số dự án nhất định cho các nhà đầu tư khác có nguồn lực và năng lực cần thiết có thể giúp tối ưu hóa việc phân bổ nguồn lực và đảm bảo rằng mỗi dự án đều nhận được sự quan tâm xứng đáng.
  • Tái cơ cấu chiến lược: Việc chuyển giao các dự án đầu tư cũng có những cân nhắc mang tính chiến lược. Các doanh nghiệp có thể quyết định thoái vốn khỏi một số ngành hoặc khu vực nhất định để tập trung vào các lĩnh vực chuyên môn cốt lõi hoặc các thị trường mới nổi. Bằng cách chuyển giao các dự án phù hợp với việc tái cơ cấu chiến lược, các doanh nghiệp có thể hợp lý hóa hoạt động của mình và đạt được hiệu suất tổng thể tốt hơn.

Bên cạnh đó, những lợi ích của việc chuyển nhượng dự án đầu tư mang đến như sau:

  • Tiếp cận nguồn vốn mới: Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có thể cung cấp nguồn vốn mới để tiếp tục phát triển dự án.
  • Kinh nghiệm và chuyên môn: Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có thể có kinh nghiệm và chuyên môn quản lý dự án tốt hơn, giúp nâng cao hiệu quả hoạt động và gia tăng giá trị dự án.
  • Giảm thiểu rủi ro: Chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư có năng lực hơn có thể giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư hiện tại, đặc biệt trong trường hợp dự án gặp khó khăn hoặc rủi ro cao.
  • Tăng thanh khoản: Chuyển nhượng dự án giúp tăng thanh khoản cho khoản đầu tư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư hiện tại thu hồi vốn và tái đầu tư vào các dự án khác.

2. Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư

2.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng và dự án

Bên chuyển nhượng và dự án khi muốn chuyển nhượng dự án cần đáp ứng các điều kiện sau:

  • Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 48 của Luật đầu tư 2020.
  • Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và đã có quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.
  • Dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành quá trình bồi thường và giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cần hoàn thành xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ đã được ghi trong dự án đã được phê duyệt.
  • Dự án không gặp tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Không tồn tại quyết định thu hồi dự án hoặc thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
  • Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
  • Dự án được sử dụng đất trong thời hạn quy định.

2.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng dự án

Bên nhận chuyển nhượng dự án cần đáp ứng các điều kiện sau:

  • Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
  • Chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính, được chứng minh bằng báo cáo tài chính trong 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán của vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính từ công ty mẹ, tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư hoặc các tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư cũng phải được cung cấp.
  • Chủ đầu tư cũng phải cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh theo quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung của dự án.
điều kiện chuyển nhượng dự án
Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư

Có tổng cộng 6 trường hợp có thể xảy ra khi chuyển nhượng dự án đầu tư, vì vậy trình tự và thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư cho mỗi trường hợp sẽ có sẽ khác biệt tương ứng. Dưới đây là các bước chuyển nhượng dự án đầu tư cụ thể của từng trường hợp:

Trường hợp 1: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư mà nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư trước khi dự án khai thác vận hành hoặc có sự thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư;

Trường hợp 2: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020.

Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư áp dụng cho trường hợp 1 và trường hợp 2 như sau:

  • Bước 1: Nộp 08 bộ hồ sơ theo mục 2.1 cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư
  • hoặc nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư tương ứng với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
  • Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 để quyết định điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
thế nào là chuyển nhượng dự án
Tùy theo từng trường hợp mà quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư có sự khác biệt

Trường hợp 3: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc chuyển nhượng dự án không làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án thực hiện thủ tục điều chỉnh Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định sau:

  • Bước 1: Nộp 04 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư, trong đó văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư được thay thế bằng văn bản đề nghị chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư;
  • Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cùng cấp có liên quan về việc đáp ứng yêu cầu quy định tại các điểm b, c và d khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2020;
  • Bước 3: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, các cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến về nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của cơ quan đó, gửi Cơ quan đăng ký đầu tư;
  • Bước 4: Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định gồm nội dung theo quy định tại các điểm b, c và d khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư 2020, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
  • Bước 5: Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư;
  • Bước 6: Quyết định chấp thuận điều chỉnh nhà đầu tư ghi nhận nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, phần dự án chuyển nhượng (nếu có) và được gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư, nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

Trường hợp 4: Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án.

Trường hợp 5: Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020, thủ tục điều chỉnh dự án được thực hiện như sau:

  • Bước 1: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư;
  • Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đầu tư 2020 để điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 47 của Nghị định 31/2021/NĐ-CP;
  • Bước 3: Gửi giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh cho nhà đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.

Trường hợp 6: Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài và thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư:

  • Bước 1: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng trong các trường hợp nêu trên;
  • Bước 2: Sau khi hoàn thành thủ tục quy định, nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật doanh nghiệp tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế.

4. Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư

Theo quy định tại Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư bao gồm:

  • Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư; Tải tại đây
  • Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư; Tải tại đây
  • Hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư; Tải tại đây
  • Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;
  • Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có);
  • Bản sao Hợp đồng BCC (đối với dự án đầu tư theo hình thức Hợp đồng BCC);
  • Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư bao gồm các giấy tờ theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

5. Quy định về chuyển nhượng toàn bộ, một phần dự án bát động sản

5.1. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo Điều 48 Mục 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định như sau:

  1. Dự án bất động sản có thể được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần cho chủ đầu tư khác để tiếp tục hoạt động kinh doanh.
  2. khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện đúng các yêu cầu sau:
    • Mục tiêu của dự án được giữ nguyên so với ban đầu;
    • Giữ nguyên nội dung ban đầu của dự án;
    • Quyền lợi của khách hàng cũng như các các bên có có liên quan cần được đảm bảo.
  3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã đưa ra quyết định về việc đầu tư cần phải thể hiện sự đồng ý thực hiện bằng văn bản về việc chuyển một phần hoặc toàn bộ nhượng của chủ đầu tư.
  4. Khi việc chuyển nhượng được thực hiện thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Giấy tờ liên quan đến dự án sẽ không phải làm lại nếu chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không có sự thay đổi gì về nội dung, quyết định đầu tư của dự án.

5.2. Điều kiện chuyện nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Căn cứ theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • Dự án phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.
  • Dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng phải hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án, chủ đầu tư phải hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án được duyệt.
  • Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không thuộc diện thế chấp để thi hành bản án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp vi phạm trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư phải chấp hành đầy đủ quyết định xử phạt.
  • Nhà đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án được chuyển nhượng.
  • Chủ đầu tư tiếp nhận toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh theo quy định của pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung của dự án.

5.3. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ do 2 cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư bao gồm: UBND cấp tỉnh và Thủ tướng Chính phủ.

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư

Theo Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư gồm 3 bước:

Bước 1: Chủ đầu tư dự án nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện 01 bộ hồ sơ theo quy định tại mục 2 tới UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền).

Bước 2: Cơ quan quản lý nhà nước được giao chủ trì sẽ tiến hành tổ chức lấy ý kiến thẩm định và thẩm định, rà soát hồ sơ chuyển nhượng theo quy định tại Điều 13 Nghị định 02/2022/ND-CP. Trong đó:

  • Thời gian lấy ý kiến, thẩm định và cho phép chuyển nhượng tối đa là 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, nhà đầu tư phải bổ sung các tài liệu cần thiết theo quy định và thời gian bổ sung giấy tờ sẽ không tính vào thời gian giải quyết.
  • Trường hợp toàn bộ dự án hoặc một phần dự án bất động sản không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án, trong đó nêu rõ lý do từ chối chuyển nhượng.

Bước 3: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày đã quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án theo mẫu số 08 tại Phụ lục Nghị định 02/2022/ND-CP và thực hiện bàn giao dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án cũng là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Bước 4: Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên có trách nhiệm đóng thuế và phí theo quy định của pháp luật. Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao toàn bộ hồ sơ của dự án hoặc một phần dự án cho bên nhận chuyển nhượng và việc này phải được lập thành văn bản có chữ ký của các bên. Sau đó, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện, phát triển dự án hoặc một phần dự án ngay sau khi nhận được bàn giao dự án hoặc một phần dự án từ bên chuyển nhượng.

Bước 5: Theo quy định, bên chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng và các bên liên quan (nếu có) và đăng thông tin liên tục ít nhất 3 lần trên báo địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương, trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần của dự án trước khi hoàn tất thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày. Nếu khách hàng hoặc các bên liên quan có thắc mắc về quyền lợi  liên quan đến dự án hoặc phần được chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi hoàn tất thủ tục bàn giao dự án hoặc phần được chuyển nhượng.

Bước 6: Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, nếu dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng gắn liền với quyền sử dụng đất thì các bên phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng gắn liền với đất thuê và phải trả tiền thuê đất hàng năm thì một trong các bên phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để cho thuê theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bước 7: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố quyết định chấp thuận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án bất động sản trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án và gửi quyết định về Bộ Xây dựng để tổng hợp, giám sát.

Lưu ý: Bên chuyển nhượng và bên nhận phải thông báo công khai quyết định này trên website của doanh nghiệp.

5.4.Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư

Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quyết định về việc đầu tư bởi Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Điều 12 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư dự án phải nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 2 tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

Bước 2: Trong khoảng thời gian 45 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thu thập ý kiến của các cơ quan bộ, ngành liên quan theo quy định tại Điều 13 của Nghị định 02/2022/ND-CP. Sau đó, hồ sơ sẽ được trình Thủ tướng Chính phủ để xem xét, chấp thuận việc chuyển nhượng.

Trong trường hợp dự án hoặc một phần dự án bất động sản không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng, UBND cấp tỉnh phải thông báo rõ lí do bằng văn bản cho chủ đầu tư.

Bước 3: Sau khi nhận được quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư từ Thủ tướng Chính phủ, các bên phải có trách nhiệm tuân thủ và thực hiện đúng theo đúng quy định tại các khoản 3, 4, 5 và 6 Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Bước 4: UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện quy định tại khoản 7 Điều 11 Nghị định 02/2022/ND-CP.

6. Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư

Căn cứ theo khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư 2020, cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt một phần hoặc toàn bộ hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau:

1. Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư;

b) Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;

c) Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

2. Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:

a) Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;

b) Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;

c) Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;

d) Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

đ) Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;

e) Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của pháp luật về dân sự;

g) Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài.

7. Chuyển nhượng dự án đầu tư có chịu thuế GTGT không?

Việc chuyển nhượng dự án đầu tư được quy định là không phải chịu thuế GTGT.  Điều này được căn cứ theo Khoản 4 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC về các trường hợp không cần kê khai, nộp thuế GTGT như sau:

Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng dự án đầu tư để sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp, hợp tác xã.

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC, doanh nghiệp phải chịu mức thuế suất 20% đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng dự án đầu tư.

8. Chuyển nhượng dự án đầu tư có xuất hoá đơn không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC, các trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư để sản xuất, kinh doanh hàng hàng không cần xuất hóa đơn.

9. Bất cập trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư

Trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án đầu tư vẫn có những bất cập trong quy trình thực hiện. Cụ thể như sau:

  • Nhà đầu tư lách luật theo nhiều hình thức khác nhau, điển hình là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư bởi vì các điều kiện quy định trong Luật Đất đai năm 2013 không tương thích với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.
  • Luật Đầu tư và Luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa có những quy định thống nhất về cơ chế thực thi trong việc chuyển nhượng dự án. Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu việc trình tự ký kết hợp đồng chuyển nhượng phải có chấp thuận của UBND cấp tỉnh. Trong khi đó, Luật Đầu tư 2020 lại quy định bao gồm hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi bạn nộp đơn xin chấp thuận chuyển nhượng dự án đầu tư tới UBND.
  • Thủ tục giải quyết hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư diễn ra trong một thời gian dài.
  • Cuối cùng, các quy định pháp luật hiện hành về điều kiện để thực hiện chuyển nhượng không được thực hiện một cách nghiêm túc. Cơ quan nhà nước thường không có sự quản lý và kiểm soát hiệu quả đối với các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư.

Với những thông tin xác thực quay quanh quá trình chuyển nhượng dự án đầu tư, chúng tôi mong rằng đã giúp bạn rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ và tránh khỏi các vấn đề pháp lý không mong muốn! Liên hệ Apolat Legal để kết nối trực tiếp với đội ngũ luật sư nhằm giải quyết nhanh chóng, trọn gói toàn bộ thủ tục chuyển nhượng!

Thông tin liên hệ Apolat Legal:

  • Văn phòng Hồ Chí Minh: Lầu 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM, Việt Nam.
  • Văn phòng Hà Nội: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội, Việt Nam.
  • Số điện thoại: (+84) 911 357 447/ (+84-28) 3899 8683.
  • info@apolatlegal.com

Khuyến cáo:

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin chung và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Các quy định pháp luật được dẫn chiếu trong nội dung bài viết có hiệu lực vào thời điểm đăng tải bài viết nhưng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đọc. Do đó, chúng tôi khuyến nghị bạn luôn tham khảo ý kiến của chuyên gia trước khi áp dụng.

Các vấn đề liên quan đến nội dung hoặc quyền sở hữu trí tuệ liên của bài viết, vui lòng gửi email đến cs@apolatlegal.vn.

Apolat Legal là một công ty luật tại Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến Doanh nghiệp và đầu tư. Vui lòng tham khảo về dịch vụ của chúng tôi Doanh nghiệp và đầu tư và liên hệ với đội ngũ luật sư tại Viêt Nam của chúng tôi thông qua email info@apolatlegal.com.

Chia sẻ: share facebook share twitter share linkedin share instagram

Tìm hiểu cách chúng tôi có thể giúp doanh nghiệp của bạn

Khách hàng của chúng tôi

Liên hệ tư vấn

    Send Contact
    Call Us
    Zalo
    This site is registered on wpml.org as a development site.