Thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng phi mã và thu hút một lượng lớn đầu tư trong và ngoài nước trước khi bị đóng băng và sụp đổ vào năm 2008. Những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam có dấu hiệu tăng trưởng “nóng” trở lại với các cơn sốt đất liên tiếp được báo chí đưa tin, sự cám dỗ về khoản lợi nhuận đầu tư khổng lồ từ bất động sản (đặc biệt là đất đai) đã thôi thúc các nhà đầu tư chi hầu bao bất chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đây cũng là cơ hội cho các đối tượng xấu lợi dụng sự thiếu hiểu biết và lòng tham của nhà đầu tư để trục lợi, đặc biệt là người nước ngoài – chủ thể vốn không được sở hữu đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

Hiến pháp Việt Nam nêu rõ: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người nước ngoài không phải là chủ thể được nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào đất đai của người nước ngoài liên tục tăng cao. Từ đó, thực trạng người nước ngoài nhờ các cá nhân Việt Nam “đứng tên hộ” quyền sử dụng đất đang diễn ra khá phổ biến và có rất nhiều trường hợp “tiền đi dễ nhưng khó thu về”.

Mở đầu cho một chuỗi các chiêu trò lừa đảo là các đối tượng lừa đảo Việt Nam tiếp cận, trao đổi và tạo mối quan hệ với các “con mồi”. Họ cố gắng tỏ ra là những người có hiểu biết về thị trường bất động sản Việt Nam và hoàn toàn có năng lực thực hiện các hoạt động đầu tư để tạo niềm tin cho người nước ngoài. Thậm chí, họ có thể lập ra các công ty kinh doanh bất động sản hay vẽ ra một cơ ngơi vững chắc do mình sở hữu để thu hút và tạo lòng tin cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số đối tượng lừa đảo còn có thể sử dụng thủ đoạn dùng tình cảm để lừa gạt người nước ngoài chuyển tiền cho mình Nhưng sau tất cả, điều còn lại là người nước ngoài đã mất đi số tiền của mình nhưng khó có thể thu hồi lại.

Các đối tượng xấu này sẵn sàng ký kết với người nước ngoài các thỏa thuận, hợp đồng, giấy mượn nợ hay các loại tài liệu khác tương tự nếu được yêu cầu. Một khi đã nhận được tiền thì các đối tượng này sẽ tìm cách ngăn chặn mọi liên lạc với người nước ngoài, di chuyển đến các địa chỉ mới mà khó có thể tìm ra được.

Dưới góc độ pháp luật về dân sự, khoản tiền mà người nước ngoài chuyển cho các đối tượng tại Việt Nam theo các thỏa thuận, hợp đồng, giấy mượn nợ,… có thể được xem là một giao dịch dân sự, cụ thể là một hợp đồng vay do đã làm phát sinh nghĩa vụ cho vay của bên cho vay và nghĩa vụ trả tiền vay của bên đi vay. Bên cho vay là người nước ngoài và bên đi vay là đối tượng cư trú người Việt Nam. Ngoài ra, có mốt số trường hợp vì nhẹ dạ cả tin nên người nước ngoài chỉ thỏa thuận bằng lời nói mà không lập thành văn bản. Mặc dù Bộ luật Dân sự hiện hành không quy định việc lập thành văn bản là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng vay. Tuy nhiên, khi không có bất cứ thỏa thuận nào bằng văn bản thì rất khó để chứng minh quyền và nghĩa vụ của các bên, do vậy một khi tranh chấp diễn ra thì Tòa án khó có căn cứ để giải quyết. Hậu quả là người nước ngoài khó có thể thu được tiền. Cũng liên quan đến việc vay, khoản 11 Điều 1 Pháp lệnh số 06/2013/UBTVQH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối quy định: “Người cư trú là cá nhân thực hiện vay, trả nợ nước ngoài theo nguyên tắc tự vay, tự chịu trách nhiệm trả nợ theo quy định của Chính phủ”. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật chưa có quy định hướng dẫn cụ thể đối với hoạt động vay, trả nợ nước ngoài của cá nhân. Do đó, chưa có cơ sở pháp lý đầy đủ để thực hiện giao dịch vay nước ngoài như thế tại Việt Nam. 

Dưới góc độ của pháp luật về hình sự, hành vi chiếm đoạt tài sản thông qua việc cung cấp các thông tin sai lệch hay cố tình trốn tránh trách nhiệm của các đối tượng xấu có thể bị xử lý trách nhiệm hình sự nếu có đủ căn cứ chứng minh. Hai tội danh có thể xem xét xử lý là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản và lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo bộ luật hình sự hiện hành. Nhìn chung, người phạm tội đều cố ý trực tiếp xâm phạm quyền sở hữu đối với tài sản thông qua các hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác và khi đã chiếm đoạt được tài sản thì sẽ chặn mọi liên lạc và tìm cách trốn tránh người bị hại. Điều này gây ít nhiều khó khăn cho việc tìm kiếm người phạm tội cũng như ngăn chặn việc tẩu tán tài sản bị chiếm đoạt. Người nước ngoài nếu có đủ các căn cứ chứng minh người được nhờ đứng tên hộ đó có các hành vi mang dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản/lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì có thể trình báo cơ quan chức năng để ngăn chặn và xử lý kịp thời. 

Tóm lại, người nước ngoài không được phép sở hữu/nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Do đó, việc người nước ngoài có ý định nhờ người Việt Nam đứng tên hộ để đầu tư đất đai nói riêng và bất động sản nói chung hoặc chuyển tiền cho các cá nhân Việt Nam để đầu tư mua nhà/đất tiềm ẩn rủi ro rất cao. Một khi cá nhân Việt Nam đứng tên hộ hoặc nhận tiền đã cố ý hay có ý định chiếm đoạt thì người nước ngoài sẽ phải tốn rất nhiều thời gian, công sức hoặc tiền bạc để thu hồi lại tài sản của mình đã bỏ ra, nhưng không phải lúc nào cũng có thể thu hồi lại toàn bộ.