Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai và cách xác định

1.Tranh chấp đất đai là gì?

Căn cứ theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” được định nghĩa như sau:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

2. Xác định tranh chấp đất đai

Từ định nghĩa trên ta có thể hiểu rằng tranh chấp đất đai là hành động tranh chấp ai là người có quyền hợp pháp sở hữu, sử dụng đất. Về cơ bản, tranh chấp đất đai được phân loại như sau:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là hình thức tranh chấp giữa các chủ thể với nhau về việc ai là người có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất đó, thường gặp trong các trường hợp: tranh chấp về biên giới hoặc tranh chấp đòi lại đất.
• Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Đây là hình thức tranh chấp giữa những chủ thể về hợp đồng nhân sự như tranh chấp về nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực hợp đồng, tuyên bố giao dịch vô hiệu,…
• Tranh chấp liên quan đến đất: Gồm có hình thức tranh chấp quyền sử dụng đất sau ly hôn và tranh chấp về quyền thừa kế sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

3. Nhà nước không bắt buộc các bên tự giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, quy trình hòa giải đất đai được quy định như sau:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”

Theo Luật Hòa giải ở cơ sở thì quy trình giải quyết tranh chấp đất đai có thể được hòa giải ở cơ sở thông qua sự giúp đỡ, hướng dẫn của Hòa giải viên, nhằm giúp đôi bên đạt được thỏa thuận và giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp một cách tự nguyện.

4. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Cụ thể như sau:

4.1 Hội đồng hòa giải

Cơ cấu thành phần Hội đồng hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã bao gồm:

• Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND;
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ Quốc xã, phường, thị trấn;
• Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị;
• Trưởng thôn hoặc ấp đối với khu vực nông thôn;
• Đại diện một số hộ dân cư sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn hiểu rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với mảnh đất đó;
• Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn;
• Đại diện Hội Nông dân, Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chính Minh (tùy theo trường hợp cụ thể).

Bản chất của việc hòa giải chính là thời điểm để hai bên trình bày và giải quyết những mâu thuẫn. Do đó, quá trình hòa giải tranh chấp đất đai sẽ không được tiến hành nếu một trong các bên liên quan không có mặt.

Đồng thời, theo quy định hiện hành, nếu vắng mặt đến lần thứ hai, việc hòa giải được cho là không hoàn thành và kết thúc quy trình giải quyết tranh chấp đất đai cấp xã.

4.2 Kết quả hòa giải

Kết quả của quy trình hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã có thể xảy ra hai trường hợp sau:

Trường hợp hòa giải thành công

• Kết thúc hòa giải, nếu có bất kỳ sự thay đổi về thực trạng ranh giới hoặc người sở hữu, sử dụng đất thì UBND xã phải gửi biên bản hòa giải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tham gia đến Phòng Tài nguyên và Môi Trường.
• Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình lên UBND huyện để cấp quyết định công nhận việc thay đổi về thực trạng ranh giới đất và tiến hành cấp mới Sổ đỏ.

Trường hợp hòa giải không thành công

Căn cứ Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp hòa giải không thành sẽ được thực hiện theo hai hướng sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Lưu ý rằng, theo Khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai cấp xã sẽ được thực hiện trong thời gian không quá 45 ngày, tính từ thời điểm nhận được đơn yêu cầu.

Bên cạnh đó, Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc hòa giải phải được lập thành biên bản và đảm bảo có đầy đủ các thông tin sau:

• Thời gian, địa điểm diễn ra hòa giải;
• Thành phần các bên tham dự;
• Tóm tắt nội dung tranh chấp về các vấn đề nguồn gốc, thời điểm sử dụng, nguyên nhân xảy ra tranh chất;
• Ý kiến của cơ cấu Hội đồng hòa giải;
• Những nội dung về thỏa thuận hoặc không thỏa thuận đã được các bên tranh chấp thông qua.

5. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Tòa án nhân dân nơi có đất tranh chấp là cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý trong trường hợp đương sự có Giấy chứng nhận hoặc một trong những giấy tờ theo quy định. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai sẽ được thực hiện theo như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Đương đơn cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm những giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện được ban hành theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP;
• Tài liệu minh chứng quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong những giấy tờ đúng theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013;
• Biên bản hòa giải không thành công có chứng nhận của UBND xã và chữ ký của các bên tham gia tranh chấp;
• Một số giấy tờ của người đệ đơn như sổ hộ khẩu, CCCD/CMND;
• Các tài liệu minh chứng về vấn đề tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bước 2: Đệ đơn khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền

Sau khi chuẩn bị đủ giấy tờ cần thiết, người khởi kiện có thể nộp hồ sơ lên Tòa án nhân dân nơi có mảnh đất đang tranh chấp bằng một trong ba hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi hồ sơ đến Tòa án bằng đường bưu điện;
• Nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Tòa án bắt đầu thụ lý và giải quyết

• Sau khi nhận hồ sơ, Thẩm phán có thể yêu cầu người đệ đơn sửa đổi hoặc bổ sung nếu hồ sơ chưa đạt;
• Trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, Tòa sẽ thông báo người đệ đơn nộp án phí đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thẩm phán bắt đầu thụ lý hồ sơ sau khi bên kiện cáo nộp biên lai thu tiền tạm ứng đến Tòa án.

Thủ tục xét xử diễn ra theo trình tự sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này thì thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

6. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Cách 1: Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ trong trường hợp yêu cầu Ủy ban nhân dân giải quyết sẽ chia thành hai trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư.
• Trường hợp 2: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giải quyết trường hợp tranh chấp đất đai nếu một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc người Việt định cư.

Trình tự giải quyết từng trường hợp được quy định cụ thể như sau:

6.1 Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện

6.1.1 Chuẩn bị hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Biên bản hòa giải không thành công tại UBND xã;
• Các tài liệu minh chứng và các chứng cứ liên quan đến diện tích đất tranh chấp;
• Báo cáo đề xuất và các dự thảo quyết định về việc giải quyết tranh chấp hoặc công nhận hòa giải.

6.1.2 Thủ tục có sổ đỏ giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai trường hợp không có sổ đỏ tại UBND cấp huyện gồm các bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ đã chuẩn bị tại UBND cấp huyện;
• Bước 2: Ủy ban tiếp nhận hồ sơ và sẽ đưa ra thông báo hướng dẫn người đệ đơn bổ sung hoặc sửa đổi trong vòng 03 ngày làm việc nếu như hồ sơ chưa hợp lệ;
• Bước 3: Chủ tịch UBND cấp huyện chỉ định cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh vụ việc, mở các cuộc họp hòa giải và các cuộc họp ban ngành liên quan để tư vấn giải quyết vụ việc. Sau đó, hoàn chỉnh hồ sơ và nộp lên Chủ tịch UBND.
• Bước 4: Chủ tịch UBND cấp huyện thông báo đến các chủ thể tranh chấp về quyết giải quyết hoặc công nhận hòa giải.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai sẽ kết thúc nếu như đôi bên đồng ý kết quả. Trong trường hợp không đồng ý thỏa thuận, đôi bên có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc đệ đơn khởi kiện tại Tòa án. Thời hạn giải quyết kéo dài không quá 45 ngày.

6.2 Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

6.2.1 Chuẩn bị hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Biên bản hòa giải tại UBND xã, biên bản làm việc với các chủ thể tranh chấp, biên bản kiểm tra thực trạng mảnh đất tranh chấp, biên bản cuộc họp với các ban ngành liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp trong trường hợp hòa giải không thành.
• Các tài liệu minh chứng và các chứng cứ liên quan đến diện tích đất tranh chấp;
• Báo cáo đề xuất và các dự thảo quyết định về việc giải quyết tranh chấp hoặc công nhận hòa giải.

6.2.2 Thủ tục có sổ đỏ giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai trường hợp không có sổ đỏ tại UBND cấp tỉnh gồm các bước sau:

• Bước 1: Trình hồ sơ lên UBND cấp tỉnh;
• Bước 2: Ủy ban tiếp nhận hồ sơ và sẽ đưa ra thông báo hướng dẫn người đệ đơn bổ sung hoặc sửa đổi trong vòng 03 ngày làm việc nếu như hồ sơ chưa hợp lệ;
• Bước 3: Chủ tịch UBND cấp tỉnh chỉ định cơ quan tham mưu thẩm tra, xác minh vụ việc, mở các cuộc họp hòa giải và các cuộc họp ban ngành liên quan để tư vấn giải quyết vụ việc. Sau đó, hoàn chỉnh hồ sơ và trình Chủ tịch UBND.
• Bước 4: Chủ tịch UBND cấp tỉnh thông báo đến các chủ thể tranh chấp về quyết giải quyết hoặc công nhận hòa giải.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai sẽ kết thúc nếu như đôi bên đồng ý kết quả. Trong trường hợp không đồng ý thỏa thuận, các chủ thể có quyền đệ đơn khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Thời hạn giải quyết thường kéo dài không quá 60 ngày và gia hạn thêm 10 ngày tại các khu vực vùng sâu, vùng xa, biển đảo hoặc vùng có điều kiện kinh tế khó khăn.

Lưu ý rằng: Thời hạn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, tỉnh sẽ không bao gồm các khoản thời gian sau:

• Những ngày lễ, ngày nghỉ theo quy định hiện hành của luật pháp;
• Thời gian tiếp nhận hồ sơ tranh chấp tại xã;
• Thời gian thực hiện các nghĩa vụ tài chính của chủ thể sử dụng đất;
• Thời gian xử lý trường hợp đất đai có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Cách 2: Khởi kiện tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân

Trên đây là toàn bộ quy trình giải quyết tranh chấp đất đai theo đúng quy định của pháp luật hiện nay. Thực tế cho thấy đây là một quá trình kéo dài với các thủ tục phức tạp. Nếu có bất kỳ thắc mắc về tranh chấp đất đai, liên hệ ngay Apolat Legal để được tư vấn nhanh chóng!

Thông tin liên hệ:

• HCM: Tầng 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Hồ Chí Minh.
• HN: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội.
• Phone: 0911 357 447
• Email: info@apolatlegal.com
• Website: apolatlegal.com

Chia sẻ: