Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

1. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015;
• Luật Nhà ở 2014.

2. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

2.1 Hợp đồng mua bán nhà đúng theo quy định của pháp luật 

Theo Điều 118 tại Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện về nhà ở có thể mang ra giao dịch, bao gồm 4 điều kiện sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật;
• Thứ hai, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp hay khiếu nại về quyền sở hữu; đối với trường hợp nhà ở có thời hạn thì phải đang trong thời hạn sở hữu;
• Thứ ba, không bị kê biên để trong các trường hợp chấp hành theo quyết định của cơ quan nhà nước đã có hiệu lực;
• Thứ tư, không nằm trong diện giải tỏa, không trong diện bị thu hồi đất.

Trường hợp thuê nhà cũng như mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không áp dụng điều kiện thứ hai và thứ ba.

Trong một số trường hợp mua bán nhà ở sau đây thì không có bắt buộc về giấy chứng nhận:

• Hình thành trong tương lai về việc mua bán, thế chấp nhà ở.
• Mua bán, thuê nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở 2014.
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

2.2 Điều kiện các bên tham gia giao dịch mua bán nhà 

Để tham gia mua bán nhà ở thì bên mua nhà và bên bán nhà cần phải đáp ứng các quy định tại điều 119 Luật Nhà ở 2014.

Các điều kiện đối với bên bán như sau:

• Bên bán phải là chủ sở hữu hoặc đây là người đã được chủ sở hữu của nhà ở cho phép hoặc ủy quyền để có toàn quyền thực hiện giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật về Luật nhà ở cũng như về dân sự. Người bán phải là người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc đã mua nhà của chủ đầu tư thì mới có thể tiến hành thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà;
• Bên bán nếu là tổ chức phải bắt buộc phải có tư cách pháp nhân, tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương thì không cần; bên bán nếu là cá nhân thì cần có đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các giao dịch mua bán về nhà ở theo như pháp luật đã quy định trong Luật Nhà ở 2014 và những quy định về dân sự.

Các điều kiện đối với bên mua như sau:

• Đối với bên mua là cá nhân trong nước thì bắt buộc các nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự và đối với cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đang được thực hiện giao dịch;
• Đối với bên mua là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hay là cá nhân nước ngoài thì đều bắt buộc có đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về Luật Nhà ở. Đối với bên mua theo trường hợp này thì bên bán cần phải có đăng ký tạm trú hoặc thực hiện đăng ký thường trú tại ở có nhà ở đang được thực hiện giao dịch.

Một số vấn đề cần phải lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở: Bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà. Điều này đã được quy định tại khoản 1 điều 122 Luật nhà ở 2014. Một số trường hợp không bắt buộc có thể kể đến như thực hiện giao dịch cho thuê hay mua bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê nhà tái định cư hoặc nhà ở nhà hội.

3. Những tranh chấp hợp đồng mua bán thường gặp 

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà được hiểu là sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các bên tham gia ký kết hợp đồng, việc tranh chấp hợp đồng xảy ra khi một hoặc hơn một bên không thực hiện các nghĩa vụ của mình như đã kí kết trong hợp đồng. Một số tình huống gây phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà phổ biến như sau:

• Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà, bên bán không may qua đời.
• Bên bán không giữ đúng như thỏa thuận trước đó với bên mua, họ tăng giá bán nhà.
• Bên thuê nhà không chịu bàn giao cho bên phía mua nhà khi bên bán và bên mua đã hoàn tất thủ tục bán nhà.
• Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để có thể thực hiện bán nhà.
• Một trong bên mua và bên bán đơn phương hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà.
• Tự ý thay đổi thiết kế của căn nhà cũng như chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời gian đã thỏa thuận.
• Bên bán nhà không nói về những tranh chấp đang xảy ra cho bên mua, không đảm bảo được quyền sở hữu để bán, nhà thuộc quyền sở hữu chung.

4. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Khi xảy ra các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, các bên tranh chấp có thể lựa chọn các phương thức giải quyết sau cho ít gây ra những tổn thất cho nhau nhất có thể. Một số phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng có thể áp dụng:

• Thương lượng 

Khi một tranh chấp xảy ra thì phương thức này luôn được ưu tiên hàng đầu để lựa chọn giải quyết. Các bên có thể ngồi lại với nhau, đưa ra các mong muốn cũng như tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp xảy ra để đi đến hướng giải quyết mà hai bên cùng có lợi cũng như hài lòng nhất.

Việc thương lượng chỉ có sự tham gia của các bên tranh chấp, không có sự xuất hiện của bên thứ ba nên thông tin thương lượng sẽ được bảo mật. Tránh các trường hợp không đáng tiếc là rò rỉ thông tin nội bộ ra bên ngoài. Hơn nữa với phương thức này thì rất tiết kiệm chi phí khi không cần bên thứ ba, tuy nhiên để đạt hiệu quả khi sử dụng phương thức này thì các bên tranh chấp phải động thuận và thương lượng có thiện chí, phương thức này phụ thuộc vào sự tự nguyện và tinh thần của đôi bên tranh chấp.

• Hòa giải 

Phương thức hòa giải về cơ bản sẽ tương tự như phương thức thương lượng nêu trên. Tuy nhiên, phương thức hòa giải sẽ được thực hiện thông qua bên thứ ba để có thể đi đến việc thống nhất cuối cùng. Khi tham gia hòa giải, bên thứ ba sẽ giúp đỡ các bên tranh chấp tìm được tiếng nói chung để giải quyết tranh chấp nhanh hơn, họ như cán cân pháp lý để đôi đôi bên thấy được lợi ích cũng như thiệt hại trong vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán nhà này. Chi phí để thực hiện hòa giải cũng không quá cao, tương tự như thương lượng, phương thức này cũng phụ thuộc vào tính tự nguyện của đôi bên.

• Toà án 

Khi cả thương lượng và hòa giải đều không thể đi đến việc thống nhất cuối cùng thì Tòa án sẽ là cơ quan được chọn để giải quyết tranh chấp. Ở phương thức này, nguyên đơn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết và tiến hành nộp ứng án phí. Vụ kiện sẽ được đưa ra xét xử sau khi tòa án xem xét hồ sơ đáp ứng đủ các điều kiện.

Việc xét xử cần phải tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án phải đảm bảo đưa ra các quyết định đúng với pháp luật. Khi Tòa đã đưa ra bản án quyết định thì bản án này sẽ được cưỡng chế để thi hành. Việc lựa chọn phương thức Tòa án sẽ tốn nhiều thời gian và tiền bạc cho cả đôi bên tranh chấp.

• Trọng tài thương mại

Giải quyết Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng Trọng tài thương mại sẽ mang đến sự linh hoạt, tạo thế chủ động giữa các bên tranh chấp, phương thức này tiết kiệm thời gian và đảm bảo trong vòng bí mật.

Theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 thì để áp dụng phương thức giải quyết này, các bên ký kết hợp đồng phải thỏa thuận trước về việc khi có tranh chấp xảy ra thì sẽ giải quyết bằng Trọng tài Thương mại. Tùy theo mức độ tranh chấp cũng như các vấn đề về tài chính mà các bên tranh chấp có thể lựa chọn loại trọng tài để giải quyết. Với phương thức này thì kết quả sẽ là phán quyết của trọng tài, không bị kháng cáo, kháng nghị, quyết định này mang tính chung thẩm.

Thông qua bài viết này, Apolat Legal mong bạn đã có thêm nhiều thông tin về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà. Nếu có bất cứ thắc mắc gì hãy cứ liên hệ ngay với chung tôi, Apolat Legal sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc nhanh nhất có thể nhé.

Thông tin lên hệ:

• Địa chỉ Hồ Chí Minh: Lầu 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM, Việt Nam
• Địa chỉ Hà Nội: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội, Việt Nam
• Email: info@apolatlegal.com
• Hotline: (+84) 911 357 447
• Thời gian làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu 08:15 sáng – 17:15 chiều

Chia sẻ: