Các loại chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Phí trước bạ

Đây là khoản phí mà chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 8, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức sau:

Phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0.5%

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ được quy định chi tiết tại Điều 7, Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Với trường hợp thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, tuy nhiên thời hạn thuê đất lại nhỏ hơn thời hạn của loại đất được quy định tại Bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương thì giá đất của thời hạn thuê đất tính phí trước bạ được xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất/ 70 năm x Thời hạn thuê đất.

• Giá tính phí trước bạ đối với nhà là giá được ban hành bởi Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai phí trước bạ.
• Một số trường hợp đặc biệt khi tính giá lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:
• Giá tính phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu của nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.
• Giá tính phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
• Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá được ban hành bởi Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương thì giá phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

2. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khoản 11, Điều 2, Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC) thì phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng Nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương. Chính vì vậy, mức phí này sẽ có sự khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản cần chuyển nhượng.

3. Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khoản 5, Điều 3, Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC) thì phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh. Vì thế, khoản phí này sẽ thay đổi tùy vào từng địa phương nơi có bất động sản cần chuyển nhượng và thường không quá 500.000 VNĐ/lần cấp mới.

4. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 4, Thông tư 257/2016/TT-BTC thì phí công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên giá trị tài sản chuyển nhượng, cụ thể như sau:

5. Thuế thu nhập cá nhân và các trường hợp được miễn thuế

Căn cứ Điều 3, Luật Thuế thu nhập cá nhân và bổ sung tại Điều 3, Nghị định 65/2013/NĐ-CP thì chủ thể thực hiện chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ khoản thu nhập nhận được do chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

• Thu nhập nhận từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Thu nhập nhận từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha vợ, mẹ vợ với con rể; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; ông nội, bà nội với cháu nội;anh, chị, em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng làm ra trong giai đoạn hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo phán quyết của tòa án hoặc theo thỏa thuận thì việc phân chia tài sản này cũng thuộc diện miễn thuế.

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chủ thể chuyển nhượng chỉ có một quyền sử dụng đất duy nhất tại Việt Nam. Đồng thời, cá nhân chuyển nhượng phải đồng thời đáp ứng những điều kiện sau:
  • Chỉ có duy nhất quyền sử dụng một thử đất (bao gồm trường hợp có công trình xây dựng hoặc nhà ở gắn liền với thửa đất đó tại thời điểm chuyển nhượng.
  • Có quyền sử dụng đất được chuyển nhượng tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
  • Thời điểm xác định quyền sử dụng đất là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Riêng trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy theo quy định của pháp luật thì thời điểm xác định quyền sử dụng đất được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi được cấp đổi, cấp lại.
  • Chuyển nhượng toàn bộ đất ở. Với trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân cho phần thu nhập từ việc chuyển nhượng đó.

Cá nhân chuyển nhượng đất ở duy nhất được miễn thuế có toàn quyền tự khai và chịu trách nhiệm cho hành vi của mình. Nếu phát hiện thông tin khai không đúng sự thật sẽ bị xử lý truy thu thuế và xử phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ tính thuế với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

• Giá chuyển nhượng
  • Giá chuyển nhượng đất với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng gắn liền với đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng.

• Giá chuyển nhượng đất với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng
  • Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng.
  • Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng gắn liền với đất sẽ được xác định dựa vào giá tính lệ phí trước bạ được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Nếu Ủy ban nhân dân tỉnh chưa có quy định về giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về định mức, tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình xây dựng trên đất.
  • Với trường hợp nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá chuyển nhượng sẽ căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ xây dựng công bố và áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

• Thuế suất

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế thu nhập cá nhân cần nộp = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất x 2%

Như vậy, Apolat Legal đã chia sẻ đến bạn những loại chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bạn gặp bất kỳ khó khăn hoặc vướng mắc về vấn đề này thì hãy liên hệ với Apolat theo thông tin dưới đây để được hỗ trợ nhé.

Thông tin liên hệ:

• HCM: Tầng 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Hồ Chí Minh.
• HN: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội.
• Phone: 0911 357 447
• Email: info@apolatlegal.com
• Website: apolatlegal.com

Chia sẻ: