Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

1. Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 và Điều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 91, 92, 93 của Luật Nhà ở năm 2005, Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng đó đáp ứng đủ 04 điều kiện sau:

• Cả hai bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự; người bán nhà ở phải là chủ sở hữu hoặc được ủy quyền hợp pháp của chủ sở hữu.
• Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ đúng quy định pháp luật và nguyên tắc đạo đức xã hội.
• Cả hai bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;
• Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản, đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng theo khoản 5 của Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005.

Theo quy định của Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005, các giao dịch như mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật;
• Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cần lưu ý rằng, đối với các tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở (bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở) được thực hiện trước ngày 01/7/1991, áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội “về giao dịch dân sự về nhà ở được thực hiện trước ngày 01/7/1991” và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

2. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

2.1. Hợp đồng mua bán nhà đúng theo quy định của pháp luật 

Theo Điều 118 tại Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện về nhà ở có thể mang ra giao dịch, bao gồm 4 điều kiện sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật;
• Thứ hai, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp hay khiếu nại về quyền sở hữu; đối với trường hợp nhà ở có thời hạn thì phải đang trong thời hạn sở hữu;
• Thứ ba, không bị kê biên để trong các trường hợp chấp hành theo quyết định của cơ quan nhà nước đã có hiệu lực;
• Thứ tư, không nằm trong diện giải tỏa, không trong diện bị thu hồi đất.

Trường hợp thuê nhà cũng như mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không áp dụng điều kiện thứ hai và thứ ba.

Trong một số trường hợp mua bán nhà ở sau đây thì không có bắt buộc về giấy chứng nhận:

• Hình thành trong tương lai về việc mua bán, thế chấp nhà ở.
• Mua bán, thuê nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở 2014.
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

2.2 Điều kiện các bên tham gia giao dịch mua bán nhà 

Để tham gia mua bán nhà ở thì bên mua nhà và bên bán nhà cần phải đáp ứng các quy định tại điều 119 Luật Nhà ở 2014.

Các điều kiện đối với bên bán như sau:

• Bên bán phải là chủ sở hữu hoặc đây là người đã được chủ sở hữu của nhà ở cho phép hoặc ủy quyền để có toàn quyền thực hiện giao dịch mua bán theo quy định của pháp luật về Luật nhà ở cũng như về dân sự. Người bán phải là người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc đã mua nhà của chủ đầu tư thì mới có thể tiến hành thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà;
• Bên bán nếu là tổ chức phải bắt buộc phải có tư cách pháp nhân, tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương thì không cần; bên bán nếu là cá nhân thì cần có đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các giao dịch mua bán về nhà ở theo như pháp luật đã quy định trong Luật Nhà ở 2014 và những quy định về dân sự.

Các điều kiện đối với bên mua như sau:

• Đối với bên mua là cá nhân trong nước thì bắt buộc các nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự và đối với cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở đang được thực hiện giao dịch;
• Đối với bên mua là người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài hay là cá nhân nước ngoài thì đều bắt buộc có đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về Luật Nhà ở. Đối với bên mua theo trường hợp này thì bên bán cần phải có đăng ký tạm trú hoặc thực hiện đăng ký thường trú tại ở có nhà ở đang được thực hiện giao dịch.

Một số vấn đề cần phải lưu ý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở: Bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà. Điều này đã được quy định tại khoản 1 điều 122 Luật nhà ở 2014. Một số trường hợp không bắt buộc có thể kể đến như thực hiện giao dịch cho thuê hay mua bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê nhà tái định cư hoặc nhà ở nhà hội.

3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà như thế nào?

3.1. Xác định hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực hay bị vô hiệu

Hợp đồng mua bán nhà ở có đủ điều kiện công nhận hợp đồng

Nếu hợp đồng mua bán nhà ở đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định (như đã phân tích ở phần 1), thì hợp đồng đó được công nhận là có hiệu lực. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực tính từ khi được công chứng (đối với giao dịch giữa cá nhân và cá nhân), hoặc từ khi các bên ký kết thành văn bản (đối với giao dịch với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp không yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Điều 61 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Hợp đồng mua bán nhà ở không đủ điều kiện công nhận hợp đồng

Khi hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện hướng dẫn ở phần 1, Toà án sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp áp dụng các quy định của luật tương ứng từ Điều 128 đến Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân và cá nhân không được lập thành văn bản có chứng thực, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc cả hai bên, Toà án sẽ áp dụng Điều 134 của Bộ luật Dân sự để ra quyết định buộc các bên phải hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Thời hạn để hoàn thiện là 01 tháng tính từ ngày Toà án ra quyết định. Nếu một bên đương sự vắng mặt, thời hạn này sẽ tính từ ngày bên đó nhận được quyết định của Toà án.

Trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, thời gian này không được tính vào thời hạn 01 tháng. Nếu quá thời hạn một tháng mà các bên không thực hiện thủ tục để hoàn thiện hợp đồng, Toà án sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi gây ra vi phạm về hình thức hợp đồng và không tuân theo quyết định của Toà án sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 146 của Bộ luật Dân sự.

3.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực, việc giải quyết căn cứ vào nội dung các bên đã thỏa thuận. Trong trường hợp một bên chưa hoàn thành nghĩa vụ của mình, họ sẽ phải thực hiện đúng theo thỏa thuận (trừ khi có thỏa thuận khác).

Đối hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Trong quá trình giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Toà án yêu cầu bên mua trả lại nhà ở cho bên bán và bên bán cũng phải trả lại những gì đã nhận từ bên mua.

Ngoài việc yêu cầu bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, Toà án cũng cần xem xét xem hợp đồng vô hiệu có gây thiệt hại cho bên nào không. Nếu có, Toà án sẽ xác định ai là bên có lỗi dựa trên việc xác định thiệt hại và sau đó sẽ tuyên trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Thường thì các thiệt hại trong hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu bao gồm:

• Số tiền mà bên bán phải chi để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở nếu bị bên mua tháo dỡ hoặc làm hỏng; số tiền mà bên mua đã đầu tư vào việc cải tạo, sửa chữa nhà để nâng cao giá trị của nó, kết hợp với giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác, thiệt hại còn bao gồm sự chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất mà các bên đã thoả thuận và giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm, cùng với bất kỳ thiệt hại khác, nếu có.
• Để xác định chính xác các thiệt hại trên, Toà án phải tiến hành định giá của nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp các bên thỏa thuận về giá nhà và sự thoả thuận đó không nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ).

Một bên được xem là có lỗi nếu hành vi của họ làm cho bên kia hiểu lầm rằng họ đủ điều kiện để mua hoặc bán nhà ở một cách hợp pháp.

Ví dụ, về trường hợp bên bán bị coi là có lỗi: Bên bán được coi là có lỗi nếu họ làm cho bên mua tin rằng họ có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất ở, hoặc thực hiện hành vi gian dối để thu được giấy chứng nhận sở hữu hoặc quyền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước và sử dụng tài liệu này làm bằng chứng để bên mua tin tưởng và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở trở nên vô hiệu do lỗi của cả hai bên, Toà án phải xác định mức độ lỗi của từng bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

Nếu cả hai bên đều có lỗi tương đương nhau dẫn đến việc hợp đồng mua bán nhà ở trở nên vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm bồi thường 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không đồng đều, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại sẽ được xác định theo mức độ lỗi của từng bên.

Trong trường hợp bên mua gây lỗi dẫn đến việc hợp đồng mua bán nhà ở trở nên vô hiệu và nhà ở bị hư hỏng hoặc bị tháo dỡ, bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua gây ra. Nếu giá nhà giảm và bên bán gánh chịu thiệt hại, bên mua phải bồi thường khoản chênh lệch giá được xác định.

Trong trường hợp bên bán gây lỗi dẫn đến việc hợp đồng mua bán nhà ở trở nên vô hiệu, nếu giá nhà giảm và bên mua bị thiệt hại, bên bán phải bồi thường khoản chênh lệch giá được xác định, với tỷ lệ là số tiền mà bên mua đã trả.

Nếu trong quá trình quản lý, bên mua đã tiến hành cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, khi nhận lại nhà, bên bán phải thanh toán cho bên mua phần tăng giá trị đó, trừ trường hợp bên bán phản đối hoặc có cơ quan có thẩm quyền không cho phép cải tạo, sửa chữa từ bên mua.

4. Những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thường gặp 

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà được hiểu là sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các bên tham gia ký kết hợp đồng, việc tranh chấp hợp đồng xảy ra khi một hoặc hơn một bên không thực hiện các nghĩa vụ của mình như đã kí kết trong hợp đồng. Một số tình huống gây phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà phổ biến như sau:

• Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà, bên bán không may qua đời.
• Bên bán không giữ đúng như thỏa thuận trước đó với bên mua, họ tăng giá bán nhà.
• Bên thuê nhà không chịu bàn giao cho bên phía mua nhà khi bên bán và bên mua đã hoàn tất thủ tục bán nhà.
• Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để có thể thực hiện bán nhà.
• Một trong bên mua và bên bán đơn phương hủy bỏ thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà.
• Tự ý thay đổi thiết kế của căn nhà cũng như chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời gian đã thỏa thuận.
• Bên bán nhà không nói về những tranh chấp đang xảy ra cho bên mua, không đảm bảo được quyền sở hữu để bán, nhà thuộc quyền sở hữu chung.

5. Các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Khi xảy ra các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, các bên tranh chấp có thể lựa chọn các phương thức giải quyết sau cho ít gây ra những tổn thất cho nhau nhất có thể. Một số phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng có thể áp dụng:

• Thương lượng 

Khi một tranh chấp xảy ra thì phương thức này luôn được ưu tiên hàng đầu để lựa chọn giải quyết. Các bên có thể ngồi lại với nhau, đưa ra các mong muốn cũng như tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp xảy ra để đi đến hướng giải quyết mà hai bên cùng có lợi cũng như hài lòng nhất.

Việc thương lượng chỉ có sự tham gia của các bên tranh chấp, không có sự xuất hiện của bên thứ ba nên thông tin thương lượng sẽ được bảo mật. Tránh các trường hợp không đáng tiếc là rò rỉ thông tin nội bộ ra bên ngoài. Hơn nữa với phương thức này thì rất tiết kiệm chi phí khi không cần bên thứ ba, tuy nhiên để đạt hiệu quả khi sử dụng phương thức này thì các bên tranh chấp phải động thuận và thương lượng có thiện chí, phương thức này phụ thuộc vào sự tự nguyện và tinh thần của đôi bên tranh chấp.

• Hòa giải 

Phương thức hòa giải về cơ bản sẽ tương tự như phương thức thương lượng nêu trên. Tuy nhiên, phương thức hòa giải sẽ được thực hiện thông qua bên thứ ba để có thể đi đến việc thống nhất cuối cùng. Khi tham gia hòa giải, bên thứ ba sẽ giúp đỡ các bên tranh chấp tìm được tiếng nói chung để giải quyết tranh chấp nhanh hơn, họ như cán cân pháp lý để đôi đôi bên thấy được lợi ích cũng như thiệt hại trong vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán nhà này. Chi phí để thực hiện hòa giải cũng không quá cao, tương tự như thương lượng, phương thức này cũng phụ thuộc vào tính tự nguyện của đôi bên.

• Toà án 

Khi cả thương lượng và hòa giải đều không thể đi đến việc thống nhất cuối cùng thì Tòa án sẽ là cơ quan được chọn để giải quyết tranh chấp. Ở phương thức này, nguyên đơn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết và tiến hành nộp ứng án phí. Vụ kiện sẽ được đưa ra xét xử sau khi tòa án xem xét hồ sơ đáp ứng đủ các điều kiện.

Việc xét xử cần phải tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án phải đảm bảo đưa ra các quyết định đúng với pháp luật. Khi Tòa đã đưa ra bản án quyết định thì bản án này sẽ được cưỡng chế để thi hành. Việc lựa chọn phương thức Tòa án sẽ tốn nhiều thời gian và tiền bạc cho cả đôi bên tranh chấp.

• Trọng tài thương mại

Giải quyết Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng Trọng tài thương mại sẽ mang đến sự linh hoạt, tạo thế chủ động giữa các bên tranh chấp, phương thức này tiết kiệm thời gian và đảm bảo trong vòng bí mật.

Theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 thì để áp dụng phương thức giải quyết này, các bên ký kết hợp đồng phải thỏa thuận trước về việc khi có tranh chấp xảy ra thì sẽ giải quyết bằng Trọng tài Thương mại. Tùy theo mức độ tranh chấp cũng như các vấn đề về tài chính mà các bên tranh chấp có thể lựa chọn loại trọng tài để giải quyết. Với phương thức này thì kết quả sẽ là phán quyết của trọng tài, không bị kháng cáo, kháng nghị, quyết định này mang tính chung thẩm.

Thông qua bài viết này, Apolat Legal mong bạn đã có thêm nhiều thông tin về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà. Nếu có bất cứ thắc mắc gì hãy cứ liên hệ ngay với chung tôi, Apolat Legal sẽ giúp bạn giải đáp các thắc mắc nhanh nhất có thể nhé.

Thông tin lên hệ:

• Địa chỉ Hồ Chí Minh: Lầu 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP.HCM, Việt Nam
• Địa chỉ Hà Nội: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội, Việt Nam
• Email: info@apolatlegal.com
• Hotline: (+84) 911 357 447
• Thời gian làm việc: Thứ Hai – Thứ Sáu 08:15 sáng – 17:15 chiều

Chia sẻ: