Thủ tục đăng ký biến động đất đai và những điều cần biết

1. Căn cứ pháp lý 

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;

– Nghị định số 148/2020/NĐ-CP;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP;

– Thông tư số 02/2014/TT-BTC;

– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT;

– Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT;

2. Đăng ký biến động đất đai là gì?

Đăng ký đất đai là thủ tục bắt buộc của người có quyền sử dụng đất và người được giao đất. Trong đó, đăng ký đất đai bao gồm 2 loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai.

Như vậy, đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền trên đất là thủ tục ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một vài thông tin đã đăng ký trong hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật hiện hành.

3. Những trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai?

Thủ tục đăng ký biến động đất đai được thực hiện trong các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi như sau:

• Người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền định đoạt như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đổi tên
• Thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu và địa chỉ của mảnh đất
• Thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký trước đó.
• Thay đổi mục đích sử dụng đất
• Thay đổi thời hạn sử dụng đất
• Thay đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, hoặc thay đổi từ hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng sang hình thức thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng theo quy định hiện hành
• Thay đổi quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất từ tài sản riêng của vợ chồng thành tài sản chung.
• Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của vợ chồng, tổ chức, hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung đối với tài sản gắn liền với đất.
• Thay đổi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được công nhận bởi UBND cấp có thẩm quyền, theo kết quả thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết xung đột đất đai, khiếu nại và tố cáo liên quan đến đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Thay đổi, xác lập hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
• Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất

Tóm lại, khi có các biến động về đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo những trường hợp trên thì người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai. Sau khi đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ hoặc chứng nhận biến động vào Sổ đỏ đã được cấp.

Căn cứ theo quy định tại điểm i khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp đăng ký biến động đất đai nhưng trên trang 4 của Sổ đỏ đã cấp không còn dòng trống để chứng nhận thay đổi thì đổi Sổ đỏ mới.

4. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai 

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai thay đổi tùy theo tính chất của từng trường hợp. Tuy nhiên, đều phải kèm theo mẫu đơn đăng ký biến động đất đai là Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).

Một số lưu ý khi kê khai đơn đăng ký biến động đất đai:

• Tên và địa chỉ phải đúng như trên giấy chứng nhận đã cấp. Nếu có thay đổi tên thì phải ghi cả thông tin trước và sau khi thay đổi, đồng thời nộp giấy tờ chứng minh sự thay đổi.
• Không kê khai và xác nhận các thông tin tại Điểm 5 của mục I, các mục II,III và IV nếu thuộc các trường hợp sau đây:

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”
• Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, góp vốn, tặng cho bằng quyền sở hữu đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của riêng vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.
• Không kê khai, xác nhận các thông tin tại Điểm 5 của mục I, mục II và IV của Đơn này đối với các trường hợp xác định lại diện tích đất ở cho cá nhân, hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận.

5. Quy trình thủ tục đăng ký biến động đất đai

Quy trình đăng ký biến động đất đai cụ thể sẽ tiến hành theo trình tự các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người có quyền sử dụng đất sẽ nộp đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của UBND xã nơi có đất (nếu có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã)

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bộ phận Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả sẽ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ, chính xác của giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ:

• Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì sẽ tiếp nhận vụ việc, đồng thời viết Phiếu biên nhận cho người nộp hồ sơ, chuyển hồ sơ đến những người có thẩm quyền giải quyết.
• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì trong thời gian tối đa là 3 ngày, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo cho người nộp hồ sơ, đồng thời hướng dẫn để bổ sung và điều chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Trách nhiệm của UBND cấp xã

• Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trong thời gian 3 ngày làm việc sau đó, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
• Tiếp nhận Giấy chứng nhận được chuyển đến từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất sẽ nhận kết quả ở địa điểm đã nộp hồ sơ, bằng cách xuất trình giấy biên nhận, nộp lệ phí.

6. Những thông tin cần biết khi nộp đơn đăng ký biến động đất đai

Bên cạnh quy trình đăng ký biến động đất đai như trên, dưới đây là một số thông tin cần biết khi nộp đơn đăng ký biến động đất đai mà Apolat Legal đã tổng hợp được:

6.1 Nơi đăng ký biến động đất đai

Thủ tục đăng ký biến động đất đai có thể được thực hiện ở một trong những nơi sau đây, căn cứ theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP:

• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.
• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tùy tính chất của từng vụ việc:

• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền giải quyết các trường hợp đăng ký biến động đất đai của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức cá nhân và nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết các trường hợp đăng ký biến động đất đai của cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

• UBND cấp xã nếu các trường hợp cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ giải quyết tại đây.
• Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng vụ hàng không là cơ quan đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại các khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không và sân bay dân dụng.

6.1 Thời hạn đăng ký biến động đất đai

Thời hạn đăng ký biến động đất đai kéo dài không quá 10 ngày đối với các trường hợp sau đây:

• Trúng đấu giá về quyền sử dụng đất.
• Giải quyết các xung đột, khiếu nại và tố cáo liên quan đến đất đai.
• Xử lý các hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản trên đất để thi hành án.
• Chia cắt, tách, hợp nhất, sáp nhập các tổ chức hoặc chuyển đổi công ty, thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ chồng, hộ gia đình hoặc cộng đồng sử dụng đất.
• Biến động đất đai do thay đổi tên chủ sở hữu đất, tài sản gắn liền trên đất, hoặc thay đổi về kích thước, hình dạng, diện tích, địa hình, địa chỉ mảnh đất, thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, thay đổi về nghĩa vụ tài chính, tài sản gắn liền với đất so với thông tin được đăng ký trước đó.

6.2 Hiệu lực đăng ký biến động đất đai 

Thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Trên đây là một số thông tin liên quan đến quy trình và thủ tục thực hiện đăng ký biến động đất đai. Có thể thấy, thủ tục này khá phức tạp, yêu cầu bạn phải có kiến thức chuyên môn liên quan đến đất đai và pháp luật. Do đó, nếu còn bất cứ thắc mắc gì, hãy liên hệ ngay với Apolat Legal để được tư vấn chi tiết và đầy đủ.

THÔNG TIN LIÊN HỆ: 

• HCM: Tầng 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Hồ Chí Minh.
• HN: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội.
• Phone: 0911 357 447
• Email: info@apolatlegal.com
• Website: apolatlegal.com

Chia sẻ: