Tranh chấp đất đai là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

1. Như thế nào là tranh chấp đất đai?

Căn cứ vào khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai được định nghĩa là: “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

2. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai?

Khi phát sinh tranh chấp đất đai mà tự hòa giải không thành thì các bên tranh chấp bắt buộc phải tham gia hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp không hòa giải được thì giải quyết như sau:

Nếu bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ liên quan được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Tòa án nhân dân.

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. 

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở. giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ. đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Nếu bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ liên quan được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì có thể chọn một trong 2 hình thức giải quyết sau đây:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
• Với tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư với nhau thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu không đồng ý với kết quả thì có thể khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
• Với tranh chấp có một bên là cơ sở tôn giáo, tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu không đồng ý với kết quả thì có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

3. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai

3.1. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh

Theo quy định tại khoản 3, Điều 89, Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh như sau:

“3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

b) Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan. biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp. biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành. biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp.

c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp.

d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.”

Theo đó, các bên tranh chấp phải làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết. Khi nhận được hồ sơ, cơ quan tham mưu sẽ tiến hành xác minh vụ việc, tổ chức các phiên họp hòa giải với sự tham gia của ban ngành liên quan. Đồng thời tiến hành hoàn chỉnh hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm các tài liệu, giấy tờ theo quy định bên trên để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét và ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

3.2. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Theo quy định tại Điều 90, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai tại Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường được quy định như sau:

“1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
2. Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ. tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp. trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương. hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
3. Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm:
a) Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
b) Biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan. biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp. biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp.
c) Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương.
d) Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
4. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.”

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Giải quyết tranh chấp đất đai giữa các hộ dân liền kề như thế nào?

Với tranh chấp đất đai giữa các hộ dân liền kề thì mâu thuẫn sẽ thường là tranh chấp đường ranh giới giữa các thửa đất liền kề với nhau. Trong trường hợp này, các hộ dân liền kề có thể tự hòa giải với nhau nếu không thành thì gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để bắt buộc hòa giải.

Nếu không đồng ý với kết quả hòa giải, các bên tranh chấp có thể tiếp tục nộp đơn lên Ủy ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Nếu vẫn không hài lòng với kết quả giải quyết thì sẽ tiếp tục khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Trường hợp các bên đã thỏa thuận được với nhau và đồng ý hòa giải, tuy nhiên bên xâm phạm, lấn chiếm đất đai không thực hiện hoặc không thực hiện được đầy đủ như thỏa thuận đã cam kết thì chủ sở hữu đất có quyền đòi lại tài sản căn cứ vào quy định tại Điều 166, Bộ Luật dân sự 2015 như sau:

“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”

Tại Điều 170, Bộ Luật dân sự 2015 cũng nêu rõ về quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại:

“Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản bồi thường thiệt hại.”

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 166, Bộ Luật dân sự 2015 thì:

“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Do đó, trong trường hợp này chủ sở hữu của thửa đất bị xâm phạm, lấn chiếm có thể khởi kiện đến Tòa án cấp huyện nơi có đất để yêu cầu bên lấn chiếm hoàn trả lại diện tích đất bị xâm phạm, lấn chiếm theo đúng ranh giới địa chính. Đồng thời bồi thường những thiệt hại đã xảy ra do hành vi lấn chiếm, xâm phạm đất đai trên.

4.2. Giải quyết tranh chấp đất đai khi bị khởi kiện do chưa thanh toán tiền vay ngân hàng?

Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có làm giấy tờ viết tay từ nhiều năm trước tuy nhiên người chuyển nhượng đất lại tiếp tục dùng quyền sử dụng đất đó để thế chấp ngân hàng, sau đó không có khả năng chi trả dẫn đến ngân hàng khởi kiện đòi thu hồi thanh lý tài sản thì bên tranh chấp có thể thực hiện như sau:

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Vì vậy nếu chuyển nhượng đất chỉ có giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực thì hồ sơ được xem là chưa hợp lệ về hình thức.

Tuy nhiên, căn cứ vào Điều 129, Bộ Luật dân sự 2015 có quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, nếu bên nhận chuyển nhượng đất có bằng chứng chứng minh đã hoàn tất việc thanh toán tiền mua đất cho bên chuyển nhượng, đồng thời có chứng cứ cho việc mình đã sinh sống nhiều năm trên mảnh đất đó và hoàn tất các quyền & nghĩa vụ công dân liên quan thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng này là có hiệu lực.

Vì vậy, người chuyển nhượng không còn quyền gì với mảnh đất nên ngân hàng không có quyền thu hồi hay thanh lý tài sản này để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình không để ngân hàng thanh lý tài sản hoặc ít nhất là buộc bên chuyển nhượng phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng.

Chia sẻ: