Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật

1. Như thế nào là tranh chấp đất đai?

Căn cứ tại khoản 24, Điều 3, Luật đất đai 2013 thì: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Tuy nhiên việc quan trọng nhất khi giải quyết các tranh chấp về đất là phải xác định rõ đây là tranh chấp đất đai hay chỉ là tranh chấp liên quan đến đất đai. Như vậy thì mới chọn lựa được thủ tục chính xác để áp dụng trong các giai đoạn xử lý tiếp theo.

Tóm lại, tranh chấp đất đai là những tranh chấp để xác định rõ đâu là chủ thể có quyền sử dụng đất (bao gồm cả tranh chấp ranh giới giữa các mảnh đất). Bên cạnh đó, những tranh chấp sau đây không được tính là tranh chấp đất đai:

• Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp về giao dịch quyền sử dụng đất, nhà ở.
• Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa cặp vợ chồng ly hôn.

Ngoài ra, việc xác định tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng vì sẽ liên quan đến cách chọn thủ tục xử lý tranh chấp, cụ thể:

• Trường hợp tranh chấp đất đai (loại 1): Do Luật Đất đai điều chỉnh
  • Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật Đất đai (hòa giải bắt buộc tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã/phường/thị trấn); nếu không thực hiện hòa giải mà trực tiếp khởi kiện tại Tòa án thì Tòa sẽ trả lại đơn kiện.
  • Thủ tục giải quyết tranh chấp có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác với trường hợp giải quyết tranh chấp không có giấy tờ.
• Trường hợp tranh chấp liên quan đến đất đai (loại 2): Do Luật Dân sự quy định, không giải quyết theo thủ tục của Luật Đất đai. Các bên có thể trực tiếp khởi kiện tại Tòa án mà không cần phải hòa giải tại Uỷ Ban Nhân Dân.

2. Hoà giải tranh chấp đất đai

2.1. Trường hợp bắt buộc

Theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, khi các bên tranh chấp không tự hòa giải được với nhau hoặc hòa giải tại cơ sở thì phải gửi đơn đến Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã (phường/thị trấn) nơi có đất để hòa giải bắt buộc.

“2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”

Theo đó, khi nhận được đơn yêu cầu của các bên tranh chấp, Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức Hội đồng hòa giải với sự tham gia của các thành viên như:

• Chủ tịch Hội đồng hòa giải là Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân.
• Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã.
• Các tổ chức thành viên của Mặt trận.
• Các tổ chức xã hội khác.

Thời hạn để thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã là không quá 45 ngày tính từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Sau buổi hòa giải, kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản với đầy đủ chữ ký của các bên tham gia và được Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã xác nhận cụ thể là hòa giải thành công hay không thành công.

Lưu ý: Việc hòa giải chỉ được thực hiện khi có mặt đầy đủ các bên tranh chấp. Trong trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 khi đã được triệu tập thì được xem là hòa giải không thành.

2.2. Trường hợp không bắt buộc

Theo khoản 1, Điều 200, Luật Đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai thì: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”

Như vậy, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp hòa giải (không bắt buộc) thông qua 2 hình thức:

• Tự hòa giải.
• Giải quyết qua hòa giải tại cơ sở.

Ngoài ra, với trường hợp hòa giải ở cơ sở thì cần có sự tham gia đầy đủ của các bên tranh chấp. Dưới sự chứng kiến, hướng dẫn của Hòa giải viên, các bên sẽ tự thỏa thuận và đi đến thống nhất chung về phương án giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp về đất đai.

3. Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai

Khi giải quyết tranh chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào Luật Đất đai cũng như những văn bản pháp luật liên quan để xử lý. Bên cạnh đó, các chứng cứ, tài liệu liên quan được cung cấp bởi các bên tranh chấp cũng được xem xét cẩn thận.

Căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai được sử dụng cụ thể trong từng trường hợp tranh chấp như sau:

• Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 91, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc tranh chấp đất đai nếu không có giấy tờ sẽ được giải quyết dựa trên các căn cứ pháp lý như sau:

• Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của các bên tranh chấp đưa ra.
• Thực tế diện tích đất mà các bên đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương.
• Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng phần đất đang có tranh chấp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước.
• Quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất.
• Giải quyết tranh chấp đất đai có giấy tờ (sổ đỏ).

Trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, loại giấy tờ được sử dụng làm căn cứ pháp lý phổ biến là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thường gọi là sổ đỏ (gọi theo màu sắc của giấy chứng nhận). Tùy vào từng giai đoạn sẽ có các loại Giấy chứng nhận sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Tóm lại, các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của chủ thể tranh chấp.

4. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

4.1. Trường hợp có sổ đỏ

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100, Luật Đất đai.
• Biên bản hòa giải có chữ ký của các bên tranh chấp và được Uỷ Ban Nhân Dân xã chứng nhận.
• Giấy tờ của người khởi kiện: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu.
• Các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện.

• Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp. Hình thức nộp đơn khởi kiện như sau:

• Nộp đơn trực tiếp tại Tòa án.
• Gửi đơn theo đường bưu chính.
• Gửi đơn trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

• Bước 3: Tòa thụ lý và giải quyết

Khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét đơn và giải quyết hồ sơ.

• Nếu hồ sơ không đủ: Tòa yêu cầu bổ sung hồ sơ.
• Nếu hồ sơ đủ:
  • Tòa thông báo cho người khởi kiện nộp tạm ứng án phí.
  • Khi nhận được giấy báo, người khởi kiện sẽ đến cơ quan thuế để nộp tạm ứng án phí và mang theo biên lai nộp lại cho Tòa án.
  • Khi nhận được biên lai tạm ứng, Tòa sẽ bắt đầu thụ lý vụ án.

Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử tranh chấp đất đai như sau:

• Thời hạn chuẩn bị xét xử: Tối đa trong 04 tháng, nếu vụ việc phức tạp có thể gia hạn thêm thời gian nhưng không quá 02 tháng.
• Trong thời gian này Tòa án sẽ tổ chức các cuộc họp hòa giải tại tòa. Nếu hòa giải không thành thì Tòa sẽ tiến hành xét xử sơ thẩm (trường hợp vụ án không bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ).
• Sau khi có bản án sơ thẩm, nếu các bên tranh chấp không đồng ý với kết quả này thì có thể kháng cáo nhưng phải có căn cứ.

4.2. Trường hợp không có sổ đỏ

Cách 1: Yêu cầu Uỷ Ban Nhân Dân cấp có thẩm quyền giải quyết

Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện.

Áp dụng với giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư. Thủ tục chi tiết như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Bên yêu cầu giải quyết cần chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện. Hồ sơ chi tiết gồm:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Biên bản hòa giải tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã.
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành hoặc dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp.
• Trích lục hồ sơ, bản đồ địa chính qua các thời kỳ có liên quan đến khu vực đất tranh chấp cùng với các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh.
• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện tiếp nhận và xem xét hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp điều chỉnh, bổ sung hồ sơ hoàn chỉnh trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc.

• Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện sẽ bàn giao trách nhiệm giải quyết hồ sơ cho cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu có trách nhiệm thực hiện những việc sau:

• Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức cuộc họp gồm các ban ngành liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần), tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp.
• Hoàn thiện hồ sơ giải quyết vụ việc và trình lên Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

• Bước 4: Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện ban hành kết quả giải quyết

Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện ban hành quyết định công nhận hòa giải thành hoặc quyết định giải quyết tranh chấp và gửi đến các bên tranh chấp.

• Nếu đồng ý với kết quả giải quyết: kết thúc tranh chấp
• Nếu không đồng ý với kết quả:
  • Khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh
  • Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật
• Thời hạn giải quyết của Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện là không quá 45 ngày. Với những địa bàn như xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời gian được tăng thêm 10 ngày.

Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh

Áp dụng với giải quyết tranh chấp đất đai với một bên tranh chấp là cơ sở tôn giáo, tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài hoặc trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện nên muốn khiếu nại lên Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh.

• Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Bên yêu cầu giải quyết tranh chấp chuẩn bị và nộp hồ sơ tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh. Bộ hồ sơ chi tiết gồm:

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
• Biên bản hòa giải tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã, biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp, biên bản làm việc với các bên tranh chấp và đối tượng có liên quan, biên bản cuộc họp các ban ngành liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai với trường hợp hòa giải không thành, và biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành hoặc dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp.
• Trích lục hồ sơ, bản đồ địa chính qua các thời kỳ có liên quan đến khu vực đất tranh chấp cùng với các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh.

• Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh tiếp nhận và xem xét hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp điều chỉnh, bổ sung hồ sơ hoàn chỉnh trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc.

• Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Theo đó, thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa được thực hiện như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện.

Người khởi kiện chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và mang nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp. Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

• Đơn khởi kiện.
• Biên bản hòa giải không thành có chữ ký của các bên tranh chấp và được Uỷ Ban Nhân Dân xã chứng nhận.
• Giấy tờ người khởi kiện: CMND/CCCD/Hộ chiếu và sổ hộ khẩu.
• Các tài liệu, chứng cứ liên quan.

• Bước 2: Nhận hồ sơ và xử lý đơn kiện

Khi được hồ sơ khởi kiện, Thẩm phán sẽ xem xét đơn và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu bổ sung, sửa đổi đơn khởi kiện.
• Tiến hành thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc thủ tục rút gọn (trường hợp đủ điều kiện giải quyết theo thủ tục rút gọn).
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án khác có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền của Toà án khác.
• Trả lại đơn khởi kiện nếu vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Nếu vụ án được thụ lý, Tòa án cần thông báo người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí (nếu có). Sau đó người khởi kiện sẽ nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng để Tòa án bắt đầu tiến hành quá trình thụ lý án.

• Bước 3: Chuẩn bị xét xử và xét xử

Thời gian chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 4 tháng, có thể gia hạn không quá 2 tháng với trường hợp nhiều tình tiết phức tạp. Tiếp theo tòa sẽ đưa vụ án ra xét xử nếu không thuộc trường hợp đình chỉ hoặc tạm đình chỉ vụ án. Sau khi có kết quả bản án sơ thẩm, các bên tranh chấp đất đai có quyền kháng cáo nếu có căn cứ chứng minh và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

5. Một số câu hỏi thường gặp

Những điều cần chú ý khi giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai là gì?

Hiện nay, tranh chấp đất đai diễn ra rất phổ biến và có tính phức tạp cao. Do đó, khi giải quyết tranh chấp đất đai bạn cần lưu ý một số nội dung sau:

• Hiểu rõ phạm vi và nội dung bao quát của tranh chấp đất đai.
• Việc hòa giải bắt buộc tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã.
• Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai.
• Thu thập đầy đủ chứng cứ.
• Án phí vụ việc tranh chấp đất đai.

Ý nghĩa của việc hoà giải khi tranh chấp đất đai?

Trong các vụ việc tranh chấp đất đai, hòa giải sẽ giúp các bên có thể ngồi lại cùng nhau tìm hiểu, phân tích nguồn gốc phát sinh mâu thuẫn. Từ đó giải quyết vấn đề kịp thời từ trong gốc rễ và tìm ra tiếng nói đồng thuận để xử lý tranh chấp đất đai. Ngoài ra, hòa giải thành công sẽ giúp duy trì, củng cố tình đoàn kết trong cộng đồng cư dân, phòng ngừa, hạn chế hành vi vi phạm pháp luật, đảm bảo trật tự an ninh toàn xã hội.

Nếu các bên tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận sở hữu thì tình hình sẽ ra sao?

Nếu tranh chấp đất đai mà các bên không có giấy tờ thì sẽ xử lý như sau:

• Tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình: Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp giải quyết.
• Một bên tranh chấp là cơ sở tôn giáo, tổ chức người Việt Nam định cư tại nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh nơi có đất giải quyết.

Các bước khởi kiện tranh chấp đất đai tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện là gì?

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.
• Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện.
• Bước 3: Uỷ Ban Nhân Dân cấp huyện tiếp nhận và xử lý hồ sơ.
• Bước 4: Tiến hành giải quyết hồ sơ khởi kiện theo yêu cầu.
• Bước 5: Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân ban hành kết quả giải quyết.

Trên đây là những thông tin chi tiết về căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai mà Apolat Legal muốn giới thiệu đến bạn. Tôi hi vọng rằng bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích nếu bạn đang quan tâm và muốn tìm hiểu về cách giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai. Nếu cần được hỗ trợ thêm về vấn đề này, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau đây:

Thông tin liên hệ:

• HCM: Tầng 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Hồ Chí Minh.
• HN: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội.
• Phone: 0911 357 447
• Email: info@apolatlegal.com
• Website: apolatlegal.com

Chia sẻ: