Những lưu ý khi ký kết hợp đồng xây dựng nhà ở

1. Đơn giá xây dựng và tiến độ thi công

Đơn giá xây dựng là một phần của giá xây dựng công trình, được quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020: 

“2. Đơn giá xây dựng công trình được xác định trên cơ sở giá thị trường hoặc định mức xây dựng và giá vật liệu, nhân công, máy thi công, các yếu tố chi phí cần thiết khác phù hợp với mặt bằng giá thị trường tại khu vực xây dựng.”

Đây là vấn đề đã được các bên bàn bạc, thỏa thuận kỹ càng trước khi đưa vào nội dung hợp đồng. Do đó, khi đặt bút ký kết, đơn giá xây dựng của hợp đồng xây dựng nhà ở cần được lưu ý để tránh xảy ra chênh lệch, sai sót.

Một vấn đề cũng quan trọng không kém là tiến độ thi công vì nó có thể gây ảnh hưởng đến các điều khoản khác của hợp đồng. Khi công trình bị chậm tiến độ, thời gian hoàn thành nhà ở bị kéo dài, phát sinh thêm các chi phí khác chưa được được thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Bảng vật liệu xây dựng

Vật liệu xây dựng là một yếu tố quan trọng, có thể ảnh hưởng tới chất lượng công trình nhà ở. Do đó, vật liệu xây dựng sử dụng cho công trình xây dựng nhà ở phải theo đúng thiết kế xây dựng, chỉ dẫn kỹ thuật (nếu có) đã được phê duyệt, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và pháp luật về chất lượng sản phẩm, hàng hóa. (Khoản 2 Điều 110 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020)

Ngoài ra, vật liệu xây dựng cũng ảnh hưởng đến đơn giá xây dựng nên các bên cũng cần kiểm tra kỹ bảng thống kê vật liệu xây dựng. Bên cạnh đó, việc kiểm tra cũng giúp các bên đảm bảo chất lượng, số lượng vật liệu, tránh các trường hợp bị đánh tráo hay cắt xén vật liệu khi thi công.

3. Điều khoản thanh toán

Thanh toán là một điều khoản quan trọng của hợp đồng xây dựng nhà ở. Để tránh xảy ra các tranh chấp không đáng có, các bên cần thỏa thuận cụ thể về phương thức, thời gian và điều kiện thanh toán. Theo quy định tại Điều 144 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 thì tùy vào loại hợp đồng mà các bên ký kết có thể thỏa thuận phương thức thanh toán khác nhau:

• Hợp đồng trọn gói: Việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc tương ứng với giai đoạn thanh toán được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
• Hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh: Việc thanh toán trên cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu và đơn giá hợp đồng hoặc đơn giá điều chỉnh theo thỏa thuận hợp đồng.
• Hợp đồng theo thời gian: Việc thanh toán chi phí chuyên gia tư vấn được xác định trên cơ sở mức tiền lương chuyên gia và các chi phí liên quan đến hoạt động của chuyên gia tư vấn nhân với thời gian làm việc thực tế được nghiệm thu (theo tháng, tuần, ngày, giờ).
• Hợp đồng theo chi phí, cộng phí: Việc thanh toán được thực hiện trên cơ sở chi phí trực tiếp thực hiện công việc của hợp đồng và các chi phí quản lý, lợi nhuận của bên nhận thầu theo thỏa thuận.

4. Trách nhiệm, cam kết và chính sách bảo hành của nhà thầu

Trong quá trình thực hiện công trình xây dựng, có nhiều nhà thầu tham gia: nhà thầu thiết kế, nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị… Mỗi nhà thầu có nhiệm vụ khác nhau phải chịu trách nhiệm đối với phần nghĩa vụ của mình khi công trình nhà ở phát sinh vấn đề.

Để đảm bảo chất lượng công trình sau thi công, các bên cần thỏa thuận rõ ràng điều khoản bảo hành trong hợp đồng xây dựng nhà ở. Điều 125 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020, khoản 2 Điều 46 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 59/2021/NĐ-CP) quy định về việc bảo hành của nhà thầu như sau:

• Trách nhiệm:
  • Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm bảo hành công trình do mình thi công.
  • Nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung cấp.
• Nội dung:
  • Bảo hành công trình gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra;
  • Bảo đảm bảo hành có thể thực hiện bằng hình thức bảo lãnh hoặc hình thức khác do các bên thỏa thuận, nhưng phải ưu tiên áp dụng hình thức bảo lãnh;
  • Bên nhận thầu chỉ được hoàn trả bảo đảm bảo hành công trình sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành công việc bảo hành.
• Thời gian:
  • Thời gian bảo hành công trình, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được xác định theo loại, cấp công trình xây dựng và quy định của nhà sản xuất hoặc hợp đồng cung cấp thiết bị.
  • Trong thời hạn bảo hành, bên nhận thầu phải thực hiện việc bảo hành trong vòng hai mươi mốt (21) ngày kể từ ngày nhận được thông báo sửa chữa của bên giao thầu; trong khoảng thời gian này, nếu bên nhận thầu không tiến hành bảo hành thì bên giao thầu có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác sửa chữa.

Các bên có thể thỏa thuận về mức bảo hành, thời hạn bảo hành nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật xây dựng.

5. Phạt vi phạm, đơn phương chấm dứt hợp đồng

Phạt vi phạm là một chế tài quan trọng trong các loại hợp đồng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên bị vi phạm, và hợp đồng xây dựng nhà ở cũng không ngoại lệ. Tại khoản 1 Điều 146 LXD quy định mức phạt đối với công trình xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. 

Ngoài ra, pháp luật xây dựng cũng quy định quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho bên giao thầu và bên nhận thầu tại khoản 7, khoản 8 Điều 41 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 59/2021/NĐ-CP):

• Các trường hợp bên giao thầu có quyền chấm dứt hợp đồng:
  • Bên nhận thầu bị phá sản, giải thể hoặc chuyển nhượng hợp đồng xây dựng cho người hoặc tổ chức khác mà không có sự chấp thuận của bên giao thầu.
  • Bên nhận thầu từ chối thực hiện công việc theo hợp đồng hoặc năm mươi sáu (56) ngày liên tục không thực hiện công việc theo hợp đồng, dẫn đến vi phạm tiến độ thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng, trừ trường hợp được phép của bên giao thầu.
• Các trường hợp bên nhận thầu có quyền chấm dứt hợp đồng:
  • Bên giao thầu bị phá sản, giải thể hoặc chuyển nhượng hợp đồng xây dựng cho người hoặc tổ chức khác mà không có sự chấp thuận của bên nhận thầu.
  • Sau năm mươi sáu (56) ngày liên tục công việc bị dừng do lỗi của bên giao thầu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
  • Bên giao thầu không thanh toán cho bên nhận thầu sau năm mươi sáu (56) ngày kể từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Khi xảy ra các trường hợp nêu trên, các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xây dựng nhà ở mà không phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại.

6. Dịch vụ chuẩn bị, rà soát và thương lượng hợp đồng xây dựng tại Apolat Legal

Lĩnh vực xây dựng luôn thu hút nhiều nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc nhiều giao dịch liên quan đến hợp đồng xây dựng. Tuy nhiên, việc rà soát và thương lượng một hợp đồng xây dựng sẽ mất nhiều thời gian. Việc lựa chọn một đơn vị cung cấp dịch vụ chuẩn bị, rà soát và thương lượng hợp đồng xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được nhiều thời gian.

Apolat là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ liên quan đến rà soát và thương lượng hợp đồng xây dựng cho các đơn vị và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Với đội ngũ nhân viên nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, soạn thảo hợp đồng xây dựng, Apolat cam kết mang đến cho khách hàng dịch vụ tư vấn pháp lý nhanh và chính xác, phù hợp với mong muốn của từng khách hàng.

Bên cạnh đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm thì Apoalat cũng luôn đề ra các chính sách nhằm đem đến cho khách hàng những trải nghiệm tốt nhất khi sử dụng dịch vụ của chúng tôi. 

Chia sẻ: