Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Khái niệm

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu đơn giản là sự thống nhất về mặt ý chí giữa các bên tham gia chuyển nhượng. Theo đó, chủ thể có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể nhận chuyển nhượng. Đồng thời, chủ thể nhận chuyển nhượng phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận đã thống nhất và các bên đều phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định pháp luật hiện hành.

Ngoài ra, bạn cần phân biệt rõ ràng giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Bởi lẽ cả hai loại hợp đồng này đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất và nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền cho bên khác. Điểm khác biệt của hai hình thức này là:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mối quan hệ đổi quyền sử dụng đất lấy tiền.
• Chuyển đổi quyền sử dụng đất là mối quan hệ đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất. Mặt khác, trong hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên tham gia có thể tự thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp lại sự chênh lệch về giá trị của hai thửa đất nếu có.

1.2. Hình thức

Căn cứ quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thành lập thành văn bản cụ thể và bắt buộc công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

2. Hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Hồ sơ

Căn cứ tại Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 quy định chi tiết về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Bên cạnh đó, căn cứ theo Khoản 1, Điều 2, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ gồm các loại giấy tờ sau:

• Mẫu đơn đăng ký biến động theo Mẫu 09/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

2.2. Thủ tục

• Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng.

Các bên chủ thể tham gia chuyển nhượng phải có đầy đủ năng lực hành vi nhân sự nếu không tổ chức công chứng sẽ từ chối làm việc.

Tiếp theo, công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ khi tiếp nhận yêu cầu công chứng của các bên.

• Nếu hồ sơ đúng và đủ: Thụ lý hồ sơ, ghi vào sổ công chứng.
• Nếu hồ sơ chưa đủ: Yêu cầu bổ sung giấy tờ để hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

• Bước 2: Thực hiện công chứng.

• • Trường hợp các bên có soạn thảo hợp đồng trước: Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng.
    • Nếu hợp đồng đáp ứng yêu cầu: chuyển sang giai đoạn tiếp theo.
    • Nếu hợp đồng không chính xác hoặc vi phạm: yêu cầu chỉnh sửa, nếu không thực hiện thì từ chối công chứng.
  • Trường hợp các bên không soạn hợp đồng trước:
    • Các bên tham gia chuyển nhượng yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
    • Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ nội dung hợp đồng và xác nhận hợp đồng.
    • Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng ngay trước mặt công chứng viên.
    • Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình giấy tờ bản chính có trong hồ sơ để đối chiếu lại.
    • Ghi lời chứng, ký tên và đóng dấu.

Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc. Trường hợp hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời gian có kéo dài thêm nhưng không quá 10 ngày làm việc.

3. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia chuyển nhượng có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Tùy vào ý muốn, chi phí thực hiện, việc đi lại mà các bên có thể lựa chọn địa điểm công chứng, chứng thực phù hợp với trường hợp của mình và thường là Văn phòng công chứng tư hoặc Phòng công chứng của Nhà nước.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 42, Luật Công chứng 2014 thì:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”

Như vậy, dù pháp luật cho phép các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tự lựa chọn giữa công chứng hay chứng thực nhưng địa điểm công chứng sẽ bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Do đó, các bên nên đến Phòng công chứng tư hoặc Văn phòng công chứng tại nơi có đất để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.

Ngoài ra, căn cứ vào khoản 2, Điều 5, Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về thẩm quyền và trách nhiệm của UBND xã/phường/thị trấn thì:

“d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”

Theo đó, các bên tham gia chuyển nhượng cũng có thể chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã/phường/thị trấn tại nơi có đất chuyển nhượng.

4. Một số câu hỏi thường gặp

4.1. Có bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc thực hiện để văn bản chuyển nhượng có giá trị pháp lý. Ngoài công chứng thì các bên cũng có thể lựa chọn chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4.2. Giá trị của chứng thực và công chứng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi sang tên

Căn cứ vào khoản 1, Điều 2, Luật Công chứng 2014 quy định: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Tại khoản 3, Điều 5, Luật Công chứng 2014 thì: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Đối với chứng thực, tại khoản 4, Điều 2, Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Ngoài ra, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng không phân biệt hợp đồng công chứng hay chứng thực. Do đó, việc chứng thực hay công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều có giá trị như nhau.

4.3. Điều kiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi có nhà đất

Như đã đề cập ở trên, khi chứng thực, công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng tại địa bàn thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất thì hợp đồng mới có giá trị pháp lý.

4.4. Ai chịu trách nhiệm và chi trả phí cho việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ khoản 1, Điều 66 Luật Công chứng 2017, quy định: “Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.” Như vậy, người yêu cầu công chứng sẽ có trách nhiệm và chi trả phí cho việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Các bên tham gia chuyển nhượng có quyền tự do thỏa thuận về người nộp phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Như vậy, Apolat Legal đã chia sẻ đến bạn những thông tin chi tiết về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hy vọng bài viết này sẽ hữu ích nếu bạn đang quan tâm đến nội dung này.

Thông tin liên hệ:

• HCM: Tầng 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Hồ Chí Minh.
• HN: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội.
• Phone: 0911 357 447
• Email: info@apolatlegal.com
• Website: apolatlegal.com

Thông tin liên hệ: 

• HCM: Tầng 5, 99-101 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Hồ Chí Minh.
• HN: Tầng 10, số 5 Điện Biên Phủ, Phường Điện Biên, Quận Ba Đình, Hà Nội.
• Điện thoại: 0911 357 447
• Email: info@apolatlegal.com
• Website: apolatlegal.com

Tham khảo các bài viết liên quan đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Tư vấn các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất 2023

• Các loại chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chia sẻ: