Ngày 06/01/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, sẽ có hiệu lực từ 01/3/2022 (sau đây được gọi là “Nghị định 02/2022”) với một số điểm đáng lưu ý sau đây:
a. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin
Nghị định 02/2022 đã quy định rõ, thông tin doanh nghiệp phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án, tại các sàn giao dịch bất động sản gồm:
- Thông tin về doanh nghiệp: Tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật;
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh;
- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua; số lượng còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
b. Bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nghị định 02/2022 đã bãi bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76/2015/NĐ-CP, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu.
Cụ thể, nhà đầu tư phải có vốn của chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
c. Bổ sung điều kiện mới khi mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Nghị định 02/2022 quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo điều kiện:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định. Nếu các bên ký trước 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết;
- Phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua phải không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý;
- Nếu mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà thì bên bán phải thoả thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng.
d. Áp dụng mẫu hợp đồng chung khi kinh doanh bất động sản
Một trong những điểm mới đáng chú ý nữa là một hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ phải được lập theo mẫu quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP, gồm 08 mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản liên quan đến việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 01/03/2022.
