Một số vấn đề lưu ý về hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở (“Hợp Đồng”) là một trong các hợp đồng thuê tài sản tương đối phổ biến hiện nay, được ký kết giữa Bên Thuê và Bên Cho Thuê, theo đó, Bên Cho Thuê giao nhà cho Bên Thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, Bên Thuê phải trả tiền thuê nhà (cùng một số chi phí khác như tiền điện, tiền nước, tiền vệ sinh,… tùy theo thỏa thuận của các bên. Khi giao kết, thực hiện Hợp Đồng, các bên cần lưu ý một số vấn đề dưới đây. 

1. Thời hạn thuê, giá thuê, hình thức trả tiền thuê, hình thức của hợp đồng 

Theo quy định pháp luật, thời hạn thuê, giá thuê và và hình thức trả tiền thuê nhà do các bên thỏa thuận.

• Về thời hạn thuê: Các bên có thể thỏa thuận một thời hạn xác định cụ thể như 01 năm, 05 năm hay 10 năm, tùy nhu cầu của mình; hoặc không xác định thời hạn. Đối với Hợp Đồng không xác định thời hạn, khi Bên Cho Thuê muốn chấm dứt hợp đồng, Bên Cho Thuê phải thông báo cho Bên Thuê trước thời điểm chấm dứt ít nhất 90 ngày.
• Về giá thuê: Trừ một số trường hợp đặc biệt Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở, Bên Cho Thuê và Bên Thuê được tự do thỏa thuận giá thuê. Để tránh tranh chấp có thể phát sinh, các bên nên thỏa thuận rõ ràng trong Hợp Đồng việc giá thuê có bao gồm các chi phí như tiền điện, tiền nước, tiền vệ sinh, phí quản lý, phí gửi xe … hay không.
• Về hình thức trả tiền thuê: Các bên có thể thỏa thuận hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ (hàng tháng, hàng quý, hàng năm…) hoặc trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
• Về hình thức của hợp đồng: Hợp Đồng phải được lập thành văn bản và bao gồm các nội dung được quy định tại Điều 121 Luật Nhà Ở 2014. Pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hợp Đồng7, do đó, các bên không nhất thiết phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực này. 

2. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Hợp Đồng có thể chấm dứt theo một trong các trường hợp sau đây:

(i) Thời hạn thuê quy định trong Hợp Đồng đã hết. 

(ii) Hai bên thỏa thuận chấm dứt Hợp Đồng.

(iii) Nhà ở cho thuê không còn.

(iv) Bên Thuê chết, mất tích mà không có ai đang cùng chung sống.

(v) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

(vi) Bên Cho Thuê đơn phương chấm dứt Hợp Đồng khi xảy ra một trong các trường hợp:  

• Bên Thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. 

• Bên Thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng. 

• Bên Thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê. 

• Bên Thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên Cho Thuê. 

• Bên Thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được Bên Cho Thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

• Bên Cho Thuê thực hiện cải tạo nhà ở (được sự đồng ý của Bên Thuê), sau đó đề nghị tăng giá thuê nhưng Bên Thuê không đồng ý với giá thuê mới. 

(vii) Bên Thuê đơn phương chấm dứt Hợp Đồng khi xảy ra một trong các trường hợp: 

• Bên Cho Thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng. 

• Bên Cho Thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận. 

• quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. 

3. Mua bán nhà ở đang cho thuê

Pháp luật cho phép Bên Cho Thuê được bán nhà ở khi đang trong thời hạn thuê theo Hợp Đồng, nhưng phải tuân thủ một số điều kiện như sau: 

• Bên Cho Thuê phải thông báo bằng văn bản cho Bên Thuê biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở. 

• Bên Thuê được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho Bên Cho Thuê tính đến thời điểm có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung.

• Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày Bên Thuê nhà ở nhận được thông báo (hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuân), mà không mua thì Bên Cho Thuê được quyền bán nhà ở đó cho người khác. 

• Trường hợp Bên Cho Thuê bán nhà ở cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn thì Bên Thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; bên mua nhà có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Chia sẻ: