Trong hoạt động góp vốn khi thành lập doanh nghiệp, các cá nhân/tổ chức có thể sử dụng nhiều loại tài sản góp vốn khác nhau, trong đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (“sau đây gọi tắt là “Quyền sử dụng đất”). Quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản góp vốn đặc biệt, theo đó công ty nhận góp vốn khi thực hiện hoạt động kinh doanh trên đất, không chỉ phải đáp ứng và tuân thủ các quy định pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư mà còn phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Do đó, bài viết này chúng tôi nêu ra một số quy định về góp vốn bằng Quyền sử dụng đất khi thành lập công ty để các cá nhân/tổ chức nắm rõ và tuân thủ thực hiện.
1. Thế nào là góp vốn bằng Quyền sử dụng đất?
Theo quy định Luật Doanh nghiệp thì góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ vào công ty đã được thành lập. Tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Như vậy, cá nhân/tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp được quyền sử dụng quyền sử dụng đất để góp vốn thành lập công ty. Tuy nhiên, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng có quy định, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc góp vốn bằng Quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất từ cá nhân/tổ chức góp vốn cho công ty sau khi thành lập.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Sau đó, người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thời hạn góp vốn bằng Quyền sử dụng đất thành lập công ty?
Chủ sở hữu/thành viên góp vốn/cổ đông công ty phải góp vốn cho công ty đủ và đúng loại tài sản đã cam kết khi đăng ký thành lập doanh nghiệp trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (trừ trường hợp Điều lệ công ty cổ phần hoặc hợp đồng đăng ký mua cổ phần quy định thời hạn khác ngắn hơn). Trường hợp, chủ sở hữu/thành viên góp vốn/cổ đông công ty góp vốn bằng Quyền sử dụng đất thì thời gian thực hiện thủ tục hành chính để chuyển quyền sử dụng đất không tính vào thời hạn góp vốn này.
Xem thêm: Thời hạn góp vốn điều lệ công ty hiện nay
3. Định giá tài sản góp vốn bằng Quyền sử dụng đất
Theo quy định Luật Doanh nghiệp, đối với các loại tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên/cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam. Điều này có nghĩa nếu cá nhân/tổ chức góp vốn bằng Quyền sử dụng đất thì Quyền sử dụng đất đó phải được định giá bởi các thành viên/cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và thể hiện giá trị bằng Đồng Việt Nam. Việc định giá tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định định giá. Nếu tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
Trường hợp nếu Quyền sử dụng đất được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên góp vốn/cổ đông sáng lập phải cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của Quyền sử dụng đất góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá, đồng thời cùng liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
4. Nguyên tắc góp vốn bằng Quyền sử dụng đất thành lập công ty
Việc góp vốn bằng Quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
– Thứ nhất, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
– Thứ hai, trường hợp công ty nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường theo mẫu. Cơ quan nhà nước xem xét có văn bản chấp thuận hoặc trả lời công ty về việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Thứ ba, trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.
– Thứ tư, trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau đây:
- Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất;
- Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định;
– Thứ năm, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại Điều 126.3 của Luật Đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm.
– Thứ sáu, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh/để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trên đây là một số quy định về góp vốn bằng Quyền sử dụng đất thành lập công ty để cá nhân/tổ chức có thể tham khảo. Bài viết tiếp theo chúng tôi sẽ cập nhật thêm một số quy định về điều kiện góp vốn bằng Quyền sử dụng đất, tư cách pháp lý của công ty nhận góp vốn, trình tự thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.
Khuyến cáo:
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin chung và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý nào. Apolat Legal là một công ty luật tại Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến Đầu tư. Vui lòng tham khảo về dịch vụ của chúng tôi tại đây và liên hệ với đội ngũ luật sư tại Viêt Nam của chúng tôi thông qua email info@apolatlegal.com.
