Trong thời gian vừa qua, để hoàn chỉnh dự thảo Nghị định trước khi trình Chính phủ ban hành, Bộ Xây dựng đã đề nghị các cơ quan, đơn vị, tổ chức tham gia góp ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nếu bản dự thảo này được thông qua, Nghị định mới này sẽ có một một số nội dung rất quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:
a. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
Bổ sung điều kiện kinh doanh với tổ chức, cá nhân:
- Phải công khai thông tin về doanh nghiệp, bao gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, người đại diện theo pháp luật và số điện thoại liên lạc và các thông tin liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh lên trên Cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp, Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đăng ký kinh doanh và nơi có bất động sản đưa vào kinh doanh;
- Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Bổ sung điều kiện đối với chủ đầu tư dự án bất động sản:
- Vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên;
- Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp (được thực hiện trong năm tham gia đầu tư kinh doanh hoặc năm trước liền kề năm tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản).
b. Bổ sung điều kiện của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên:
Kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ được xác định trong trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới mức diện tích đất, diện tích sàn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Kinh doanh bất động sản không thường xuyên bao gồm các trường hợp:
- Tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
Trường hợp (i) kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và (ii) kinh doanh bất động sản không thường xuyên thì không bắt buộc phải có các điều kiện chung để kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
c. Một số quy định khác:
- Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản phải được lập theo mẫu quy định. Căn cứ vào các mẫu hợp đồng này, các bên có thể thỏa thuận, bổ sung thêm các nội dung khác vào hợp đồng cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể nhưng không được trái với các điều, khoản, các nội dung đã được nêu sẵn trong mẫu hợp đồng, trái đạo đức xã hội và quy định của pháp luật.
- Trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, các bên chưa ký kết hợp đồng thì phải thực hiện ký kết theo mẫu hợp đồng quy định. Các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp công dân Việt Nam đã được cấp căn cước công dân gắn chíp, mã số định danh cá nhân theo quy định của Luật Căn cước công dân và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về đăng ký đầu tư, cơ sở dữ liệu về đăng ký doanh nghiệp được kết nối, vận hành thì được sử dụng cơ sở dữ liệu thay thế cho các giấy tờ liên quan đến nhân thân (hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu và các giấy tờ chứng thực cá nhân khác) khi thực hiện các thủ tục liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở.
