Hợp đồng xây dựng và những điều cần biết

1. Hợp đồng xây dựng là gì?

Khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020 (LXD) quy định: “Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.”

Các bên trong hợp đồng xây dựng bao gồm:

• Bên giao thầu: là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính. 
• Bên nhận thầu: 
  • Là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầu là chủ đầu tư;
  • Là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. 
  • Bên nhận thầu cũng có thể là liên danh các nhà thầu.

2. Phân loại các hợp đồng xây dựng

Tùy theo tính chất, nội dung công việc thực hiện và giá hợp đồng áp dụng mà hợp đồng xây dựng được phân thành nhiều loại khác nhau. Theo quy định tại Điều 140 LXD, hợp đồng xây dựng được phân loại như sau:

• Phân loại theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng gồm:
  • Hợp đồng tư vấn xây dựng;
  • Hợp đồng thi công xây dựng công trình;
  • Hợp đồng cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình xây dựng;
  • Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng, hợp đồng chìa khóa trao tay;
  • Hợp đồng xây dựng khác.
• Phân loại theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng gồm:
  • Hợp đồng trọn gói;
  • Hợp đồng theo đơn giá cố định;
  • Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;
  • Hợp đồng theo thời gian;
  • Hợp đồng theo chi phí cộng phí;
  • Hợp đồng theo giá kết hợp;
  • Hợp đồng xây dựng khác.

Khái niệm của từng loại hợp đồng xây dựng được quy định chi tiết tại Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP).

3. Ký kết hợp đồng xây dựng cần đảm bảo những nguyên tắc nào?

Khi ký kết hợp đồng xây dựng, bên giao thầu và bên nhận thầu cần tuân thủ các nguyên tắc được quy định tại khoản 2 Điều 138 LXD:

• Tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội;
• Bảo đảm có đủ vốn để thanh toán theo thỏa thuận của hợp đồng;
• Đã hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu và kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng;
• Trường hợp bên nhận thầu là liên danh nhà thầu thì phải có thỏa thuận liên danh. Các thành viên trong liên danh phải ký tên, đóng dấu (nếu có) vào hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Quy định về thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng xây dựng

Thời gian và tiến độ thực hiện là một nội dung quan trọng của hợp đồng xây dựng. Vì vậy, Điều 14 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP) quy định các vấn đề liên quan đến thời gian, cũng như tiến độ mà các bên cần làm rõ khi giao kết hợp đồng:

• Về thời gian thực hiện: Thời gian thực hiện hợp đồng được tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực cho đến khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng đã ký.
• Về tiến độ thực hiện:
  • Bên nhận thầu có trách nhiệm lập tiến độ chi tiết thực hiện hợp đồng trình bên giao thầu chấp thuận để làm căn cứ thực hiện.
  • Tiến độ thực hiện hợp đồng phải thể hiện các mốc hoàn thành, bàn giao các công việc, sản phẩm chủ yếu.
  • Đối với hợp đồng thi công xây dựng của gói thầu có quy mô lớn, thời gian thực hiện dài, thì tiến độ thi công có thể được lập cho từng giai đoạn.
  • Đối với hợp đồng cung cấp thiết bị, tiến độ cung cấp thiết bị phải thể hiện các mốc bàn giao thiết bị, trong đó có quy định về số lượng, chủng loại thiết bị cho từng đợt bàn giao.
  • Đối với hợp đồng EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay, ngoài tiến độ thi công cho từng giai đoạn còn phải lập tiến độ cho từng loại công việc (lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị và thi công xây dựng).
  • Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện hợp đồng trên cơ sở bảo đảm chất lượng sản phẩm của hợp đồng. Trường hợp đẩy nhanh tiến độ đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì bên nhận thầu được xét thưởng theo thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Việc điều chỉnh tiến độ của hợp đồng được thực hiện theo quy định tại Điều 39 Nghị định này.

Để đảm bảo quyền lợi của mỗi bên cũng như tránh các tranh chấp về sau, các bên trong hợp đồng xây dựng cần thỏa thuận rõ ràng cụ thể về nội dung này.

5. Quy định về vấn đề thanh toán hợp đồng xây dựng

Một số vấn đề về thanh toán hợp đồng xây dựng được quy định tại Điều 144 LXD như sau:

• Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng mà các bên đã ký kết.
• Các bên hợp đồng thỏa thuận về phương thức thanh toán, thời gian thanh toán, hồ sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.
• Bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị của từng lần thanh toán cho bên nhận thầu sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng, tiền bảo hành công trình theo thỏa thuận hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Đối với hợp đồng trọn gói, việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc tương ứng với giai đoạn thanh toán được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
• Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh, việc thanh toán trên cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu và đơn giá hợp đồng hoặc đơn giá điều chỉnh theo thỏa thuận hợp đồng.
• Đối với hợp đồng theo thời gian, việc thanh toán chi phí chuyên gia tư vấn được xác định trên cơ sở mức tiền lương chuyên gia và các chi phí liên quan đến hoạt động của chuyên gia tư vấn nhân với thời gian làm việc thực tế được nghiệm thu (theo tháng, tuần, ngày, giờ).
• Đối với hợp đồng theo chi phí, cộng phí việc thanh toán được thực hiện trên cơ sở chi phí trực tiếp thực hiện công việc của hợp đồng và các chi phí quản lý, lợi nhuận của bên nhận thầu theo thỏa thuận.
• Việc thanh toán đối với khối lượng phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng xây dựng được thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng.
• Đồng tiền sử dụng trong thanh toán hợp đồng xây dựng là Đồng Việt Nam; trường hợp sử dụng ngoại tệ để thanh toán do các bên hợp đồng thỏa thuận nhưng không trái với quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối.

Để biết chi tiết hơn về thanh toán hợp đồng xây dựng, mời bạn tìm hiểu thêm tại Điều 19 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP) và Điều 3 Thông tư 02/2023/TT-BXD.

Chia sẻ: