Án lệ số 52/2021/AL có nguồn gốc từ Quyết định giám đốc thẩm số 231/2020/DS-GĐT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về vụ án “Tranh chấp về thừa kế tài sản; tranh chấp về yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu”, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 25/11/2021 và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Tình huống của án lệ có thể được tóm tắt như sau: Cụ C1 là chủ sở hữu hợp pháp và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một số phần đất. Vào ngày 14/06/2010, cụ C1 lập 02 hợp đồng tặng cho 02 phần đất trong số các phần đất nêu trên cho con trai của cụ là ông V và được Ủy ban nhân dân địa phương chứng thực hợp pháp, sau đó thì cụ qua đời. Đối với phần đất thứ nhất, ông V đã hoàn tất thủ tục chuyển tên chủ sử dụng đất từ cụ C1 sang cho mình và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, đối với phần đất thứ hai, ông V vẫn chưa được đứng tên là chủ sử dụng đất vì sau khi nộp hồ sơ kê khai, đăng ký, Ủy ban nhân dân địa phương cần chỉnh sửa bản đồ tổng thể đất đai và tiếp sau đó, có sự tranh chấp từ phía bà U (là con gái của cụ C1), nên việc chuyển tên chưa thực hiện được. Về phía bà U, bà yêu cầu Tòa án tuyên bố 02 hợp đồng tặng cho nêu trên là vô hiệu và xác định các phần đất được tặng cho là di sản do cụ C1 để lại, từ đó phân chia di sản theo quy định của pháp luật.
Theo nội dung án lệ, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được xác định là có hiệu lực pháp luật nếu có đủ các điều kiện sau:
- Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
- Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;
- Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.
Do đó, dù người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo giao dịch tặng cho chưa kịp đăng ký quyền sử dụng đất cho mình mà người chuyển quyền sử dụng đất đã chết, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật nếu thỏa mãn đủ 03 điều kiện nêu trên.
