Trách nhiệm nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở

1. Ai có quyền cho thuê nhà ở? 

Theo quy định tại Điều 10.1 Luật Nhà ở hiện hành, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền như: 

• Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm. 

• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật, v.v. 

Trong đó, ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn. (Điều 186.1 Luật Nhà ở 2023) 

Theo Điều 162.1 Luật Nhà ở 2023, việc ủy quyền quản lý nhà ở được lập thành văn bản với các nội dung theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 như thông tin các bên, đặc điểm của nhà ở giao dịch, thời hạn ủy quyền, quyền nghĩa vụ các bên. Hợp đồng quản lý nhà ở không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu (Điều 164.2 Luật Nhà ở 2023). 

Xem thêm: Các loại thuế phải đóng khi xây dựng nhà ở tư nhân

2. Ai có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc cho thuê nhà ở? 

Thu nhập từ dịch vụ cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác được phân loại là thu nhập từ kinh doanh và là một trong các khoản thu nhập chịu thuế TNCN theo quy định tại Điều 2.1 Thông tư 111/2013/TT-BTC. 

Tại khoản 1 Điều 2 Luật thuế TNCN quy định: “Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”. 

Theo quy định tại Điều 1.3.(b.2) Thông tư 111/2013/TT-BTC, người nộp thuế trong trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.  

Theo đó, chủ sở hữu nhà ở cho thuê nhà ở làm phát sinh thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. 

3. Các loại thuế phải nộp từ hoạt động cho thuê nhà ở 

Cho thuê tài sản không thuộc trường hợp không chịu thuế GTGT tại Điều 5 Luật Thuế GTGT 2008, sửa đổi bổ sung 2014 (“Luật thuế GTGT”) nên phần thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà/quyền sử dụng đất phải chịu cả thuế GTGT và thuế TNCN. 

Theo Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC: Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Cá nhân thực hiện hoạt động cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc theo năm dương lịch.  

Số thuế phải nộp được xác định như sau: 

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN 

Trong đó: 

• Doanh thu tính thuế: là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền cung ứng dịch vụ (cho thuê tài sản) phát sinh trong kỳ tính thuế (Điều 10.1 Thông tư 40/2021/TT-BTC).  Thông thường doanh thu này được xác định theo giá thuê theo hợp đồng cho thuê nhà.  

• Thuế suất: thuế suất GTGT và thuế suất TNCN trong trường hợp cho thuê tài sản là 5% cho mỗi loại thuế căn cứ theo Mục 2, Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. 

Lưu ý: Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch. (Điều 9.1.c Thông tư 40/2021/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1.3 Thông tư 100/2021/TT-BTC). 

Ngoài thuế TNCN và thuế GTGT, nếu doanh thu cho thuê vượt 100 triệu đồng/năm, cá nhân có hoạt động kinh doanh cho thuê bất động sản còn phải nộp lệ phí môn bài. Doanh thu để tính lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế TNCN từ các hợp đồng cho thuê trong năm, trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm, doanh thu tính phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế. (Điều 4.2 Thông tư 302/2016/TT-BTC, được sửa đổi bởi Điều 1.3 Thông tư 65/2020/TT-BTC). 

Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê. (Điều 14.2.b Thông tư 40/2021/TT-BTC).

Chia sẻ: