Thẩm định dự án chăn nuôi trang trại quy mô lớn (p2)

Dự án đầu tư kinh doanh trang trại chăn nuôi quy mô lớn là một trong các dự án được các nhà đầu tư trong nước quan tâm và tìm kiếm cơ hội đầu tư. Một trong những phương thức giúp các nhà đầu tư sở hữu dự án là thông qua việc nhận chuyển nhượng vốn của chủ sở hữu doanh nghiệp thực hiện dự án. Đây là một phương thức giao dịch nhanh chóng và không quá phức tạp về mặt thủ tục, nhưng có thể để lại rủi ro cho nhà đầu tư, liên quan đến các vi phạm của doanh nghiệp thực hiện dự án trước khi các bên thực hiện giao dịch. Bài viết này nêu lên và phân tích một số vấn đề mà nhà đầu tư cần lưu ý trước khi quyết định nhận chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp thực dự án đầu tư trang trại chăn nuôi quy mô lớn, nhằm giảm thiểu rủi ro có thể phát sinh liên quan đến đất đai và xây dựng.

Xem phần 1 tại đây: Thẩm định dự án chăn nuôi trang trại quy mô lớn (p1)

1. Sự phù hợp của mục đích sử dụng đất   

Căn cứ Điều 10.1.h Luật Đất Đai 2013, đất để xây dựng trang trại chăn nuôi thuộc loại “đất nông nghiệp khác”, cụ thể: “Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; …”. 

Căn cứ Điều Điều 9.2.đ Luật Đất Đai 2024, Điều 4.5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất để xây dựng trang trại chăn nuôi thuộc loại “đất chăn nuôi tập trung”, cụ thể: “Đất chăn nuôi tập trung là đất xây dựng trang trại chăn nuôi tập trung tại khu vực riêng biệt theo quy định của pháp luật về chăn nuôi.” 

Trước khi tham gia giao dịch, nhà đầu tư cần kiểm tra mục đích sử dụng đất theo ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“GCN QSDĐ”) có phù hợp theo quy định của pháp luật hay chưa, nhằm tránh rủi ro bị xử phạt hoặc thu hồi đất do sử dụng đất sai mục đích.  

Trong trường hợp mục đích sử dụng đất chưa phù hợp, nhà đầu tư cần kiểm tra liệu có cơ sở để thực hiện việc chuyển mục đích hay không. Cụ thể, Điều 116.3.a Luật Đất Đai 2024 quy định căn cứ để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư (sau đây gọi chung là “Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư”). Như vậy, nhà đầu tư cần kiểm tra kế hoạch sử dụng đất tại địa điểm của dự án và nội dung của Quyết Định Chủ Trương Đầu Tư để đánh giá vấn đề này.  

Trường hợp có cơ sở để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất như trên, nhà đầu tư có thể thực hiện thủ tục theo Điều 227 Luật Đất Đai 2024 và Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án đầu tư. 

2. Thời hạn sử dụng đất 

Trong một số trường hợp, thời hạn sử dụng đất còn lại theo ghi nhận trên GCN QSDĐ  ngắn hơn rất nhiều so với thời hạn thực hiện dự án theo Quyết Định Chủ Trương Đầu Tư. Như vậy, vấn đề đặt ra là chủ đầu tư có được tiếp tục sử dụng đất khi đã hết thời hạn ghi nhận trên GCN QSDĐ hay không.  

Theo Điều 173.2 Luật Đất Đai 2024, thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được xem xét, quyết định theo quy định tại Điều 172.1.c Luật Đất Đai 2024. Theo đó, khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, các thửa đất có khả năng sẽ đồng thời được ghi nhận thời hạn sử dụng mới tương ứng với thời hạn của dự án. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng có thể thực hiện thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất trước khi hết thời hạn theo ghi nhận trên giấy chứng nhận theo thủ tục tại Điều 64 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Trường hợp này, căn cứ theo Quyết Định Chủ Trương Đầu Tư, có cơ sở để cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc gia hạn thời hạn sử dụng đất cho chủ đầu tư.   

3. Giấy phép xây dựng 

Trước khi tiến hành xây dựng các chuồng trại chăn nuôi và các công trình phụ trợ liên quan, chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư đã khởi công xây dựng chuồng trại mà không có giấy phép xây dựng có thể dẫn tới việc bị xử phạt vi phạm hành chính từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng theo Điều 16.7.a, Điều 4.3.b Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, trong trường hợp các công trình của dự án thuộc đối tượng phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng theo Điều 52.2 Luật Xây Dựng 2014, Điều 5.3 Nghị định 15/2021NĐ-CP mà chủ đầu tư không thực hiện, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng theo quy định tại Điều 16.7.c Nghị định 16/2022/NĐ-CP. 

Trong trường hợp dự án chưa triển khai xây dựng, nhà đầu tư cần kiểm tra các điều kiện để xin giấy phép xây dựng cho dự án đã đáp ứng hay chưa, cụ thể, Điều 92 Luật Xây Dựng 2014 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị bao gồm:  

• Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh. 

• Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt. 

• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại Điều 95.2 Luật Xây Dựng 2014.  

Bài viết liên quan:

1/ Những điều cần biết khi thẩm định thiết kế xây dựng

2/ Phương pháp xác định giá trị tài sản vô hình khi tiến hành thẩm định

3/ Những điều cần lưu ý khi thẩm định xin cấp giấy phép môi trường

Chia sẻ: