Quy định pháp luật đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam

Quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam là vấn đề được pháp luật Việt Nam đặc biệt quan tâm và có nhiều hướng dẫn về điều kiện và thực thi, nhằm mục đích quản lý đất đai hiệu quả đối với cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và quyền kinh doanh bất động sản của người nước ngoài có sự phân biệt rõ ràng đối với từng đối tượng tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.  

Bài viết này phân tích các quy định pháp lý hiện hành về quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam, giúp làm rõ phạm vi quyền lợi và hạn chế mà pháp luật áp dụng đối với từng đối tượng.

1. Quy định đối với tổ chức nước ngoài

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, trừ khi được cấp phép thành lập và hoạt động thành lập tại Việt Nam (như Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) hoặc thuộc các trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự, tổ chức nước ngoài:  

• Không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, và 

• Không được có quyền sử dụng đất, như được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. 

Cơ sở pháp lý: Điều 8, Điều 17 Luật Nhà ở 2023 và Điều 4 Luật Đất đai 2024

2. Quy định đối với cá nhân nước ngoài 

Theo quy định, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở nhưng bị hạn chế về quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:  

(a) Quyền sở hữu nhà ở  

• Loại hình được sở hữu: Căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề). 

• Thời hạn sở hữu: Không quá 50 năm, có thể gia hạn một lần với thời hạn tối đa 50 năm. 

• Giới hạn số lượng: Không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư hoặc 250 căn nhà trong một khu vực hành chính cấp phường. 

(b) Hạn chế về quyền sử dụng đất 

Không được có các quyền sử dụng đất, như được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. 

Cơ sở pháp lý: Điều 17, 18, 19, 20 Luật Nhà ở 2023 và Điều 4 Luật Đất đai 2024

3. Quy định đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Theo quy định, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được mở rộng hơn về quyền sở hữu bất động sản và quyền sử dụng đất, nhưng phải đáp ứng điều kiện nhất định. Cụ thể: 

(a) Điều kiện: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền hoạt động tại Việt Nam. 

(b) Quyền sở hữu nhà ở: Được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tương tự như một số quy định của cá nhân nước ngoài, bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ. 

(c) Quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: 

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; 

• Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 

• Được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 

• Được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh; đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.

(d) Quyền kinh doanh bất động sản bao gồm: 

• Mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng để sử dụng hoặc kinh doanh, cho thuê lại. 

• Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua theo dự án bất động sản. 

• Đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng. 

• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư và kinh doanh. 

Cơ sở pháp lý: Điều 17, 18, 19, 20 Luật Nhà ở 2023; Điều 4, 28 Luật Đất đai 2024 và Điều 10, Điều 15 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023;    

Pháp luật Việt Nam ngày càng mở rộng và quy định rõ ràng về quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Những quy định này không chỉ giúp Việt Nam kiểm soát tốt thị trường bất động sản mà còn tạo môi trường đầu tư minh bạch, thu hút nguồn vốn nước ngoài có chọn lọc, đảm bảo sự ổn định kinh tế và chủ quyền quốc gia. Trước khi thực hiện giao dịch, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ lưỡng hoặc tham vấn ý kiến từ các chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý không đáng có. 

Bài viết liên quan:

1/ Phạm vi kinh doanh bất động sản của công ty vốn nước ngoài

2/ Những lưu ý đối với việc mua/chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai của cá nhân nước ngoài

3/ Điều kiện sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Chia sẻ: