Những lưu ý về việc nộp thuế khi cá nhân có thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê bất động sản

1. Xác định các loại thuế cần phải nộp khi cá nhân có thu nhập từ việc cho thuê bất động sản  

1.1 Thuế TNCN 

Cho thuê tài sản, dù là bất động sản hay động sản, về bản chất là một hoạt động kinh doanh. Theo đó, phần thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản cũng được xem là thu nhập từ kinh doanh và phải chịu thuế TNCN. 

Điều 22.1 Luật Thuế TNCN và Điều 14 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định cá nhân có thu nhập từ kinh doanh, trong đó có bao gồm hoạt động cho thuê tài sản thì thuế TNCN được tính theo biểu thuế lũy tiến từng phần. Tuy nhiên, quy định về áp dụng biểu thuế lũy tiền từng phần để tính thuế TNCN đối với thu nhập từ kinh doanh đã bị bãi bỏ.  

Về cách xác định thuế đối thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản, Nghị định 12/2015/NĐ-CP và Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn cách tính thuế như sau: 

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN 

Trong đó: 

• Doanh thu tính thuế: là doanh thu bao gồm thuế của toàn bộ tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động cho thuê bất động sản, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác; doanh thu khác mà cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.  

• Thuế suất: thuế suất TNCN trong trường hợp cho thuê tài sản là 5% căn cứ theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. 

1.2 Thuế GTGT 

Ngoài thuế TNCN, nếu cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản và thời gian cho thuê trọn năm, doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì cá nhân còn phải nộp thuế GTGT với mức thuế suất 5%. Số thuế phải nộp được xác định như sau:  

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 

Trong đó: 

• Doanh thu tính thuế: là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền cung ứng dịch vụ (cho thuê tài sản) phát sinh trong kỳ tính thuế. Thông thường doanh thu này được xác định theo giá thuê theo hợp đồng cho thuê nhà. 

• Thuế suất: thuế suất GTGT trong trường hợp cho thuê tài sản là 5%. 

2. Một số lưu ý khác trong việc kê khai và nộp thuế khi có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản 

Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch. 

Đối với trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, cá nhân thực hiện khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý theo Điều 9.1.b Thông tư 40/2021/TT-BTC. Mức thuế suất GTGT và TNCN cố định mà cá nhân phải chịu trên từng hợp đồng là 10% nếu doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở lên. Ngoài ra, khi thực hiện nộp hồ sơ khai thuế, cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê. 

Ngoài thuế TNCN, thuế GTGT phải nộp như đã phân tích, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê dẫn đến doanh thu từ việc cho thuê đạt mức từ 100 triệu đồng/năm trở lên phải nộp phí môn bài (Điều 1.3 Thông tư 65/2020/TT-BTC). Theo đó, doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài là doanh thu tính thuế TNCN của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế, cụ thể: 

• Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tại một địa điểm: doanh thu tính phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. 

• Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm: doanh thu tính phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản. 

Một số bài viết liên quan:

1. Có phải đóng thuế thu nhập cá nhân cho người lao động nước ngoài thuê lại không
2. Các loại thuế phải đóng khi xây dựng nhà ở tư nhân

Chia sẻ: