Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư dự án nhà máy sản xuất tại Việt Nam

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2023, ngành công nghiệp sản xuất đã thu hút gần 23,5 tỷ USD từ các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài (Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan…), chiếm tỷ lệ khoảng 64,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 39,9% so với cùng kỳ.1 Điều này cho thấy, ngành công nghiệp sản xuất đã và đang thu hút phần lớn sự quan tâm của các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài tại Việt Nam, điển hình là một số công ty đa quốc gia như Sharp, Nintendo, Komatsu, và Lenovo,… đã công bố kế hoạch di chuyển hoặc mở rộng hiện diện tại Việt Nam.2  

Hoạt động sản xuất tại Việt Nam hứa hẹn nhiều cơ hội đầu tư cho các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài do sở hữu nguồn lao động dồi dào, chi phí lao động cạnh tranh và thị trường rộng lớn. Hơn nữa, Việt Nam đã tham gia vào nhiều hiệp định thương mại quan trọng như WTO, Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp định Thương mại Tự do EU-Việt Nam (EVFTA), Hiệp định Thương mại Tự do ASEAN (AFTA), và Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP). 

Ấn phẩm Thành Lập Doanh Nghiệp Sản Xuất Tại Việt Nam này nhằm cung cấp cho các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài góc nhìn tổng quan về việc thành lập doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam để cân nhắc và đưa ra quyết định đầu tư (bao gồm các vấn đề về lựa chọn địa điểm dự án đầu tư, các giấy phép/chấp thuận/phê duyệt cần phải xin từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chính sách pháp luật về thuế và ưu đãi đầu tư được hưởng,…). Nội dung Ấn phẩm này sẽ loại trừ và không đề cập đến những dự án có vốn đầu tư của Nhà nước như BOT, BTO, BT,… và các dự án khác có liên quan đến vốn Nhà nước. 

I. LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ MÁY SẢN XUẤT TẠI VIỆT NAM 

1. Những yếu tố quan trọng khi lựa chọn phương án đầu tư 

Lựa chọn phương án đầu tư là một quy trình quan trọng đối với Nhà Đầu Tư Nước Ngoài (“Nhà Đầu Tư Nước Ngoài”), nhằm đảm bảo hiệu quả và bền vững trong việc phát triển dự án đầu tư. Quy trình này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu thị trường và đánh giá môi trường đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư phù hợp với nhu cầu, năng lực của nhà đầu tư. Thông thường, để lựa chọn phương án đầu tư các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài thường dựa trên các tiêu chí: 

• Xác định mục tiêu đầu tư: bao gồm lợi nhuận mong đợi, thời gian thực hiện dự án đầu tư và mức độ rủi ro có thể chấp nhận được,… 

• Nghiên cứu và đánh giá thị trường: bao gồm các vấn đề về tình hình kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội. 

• Xem xét các lựa chọn đầu tư: xác định các lựa chọn đầu tư như lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh, sản phẩm mục tiêu, phương án đầu tư. 

• Xem xét điều kiện pháp lý và thuế: các chính sách thuế và ưu đãi đầu tư là một yếu tố quan trọng giúp Nhà Đầu Tư Nước Ngoài đánh giá được các ảnh hưởng về mặt pháp lý và tài chính. 

• Tìm hiểu về đặc điểm của địa điểm dự kiến đặt dự án đầu tư: bao gồm các vấn đề về địa lý, văn hóa, xã hội của địa điểm thực hiện dự án đầu tư. Yếu tố này giúp Nhà Đầu Tư Nước Ngoài đánh giá được khả năng phát triển và ổn định của dự án đầu tư. 

• Tư vấn chuyên gia: tham khảo ý kiến tư vấn từ các chuyên gia tài chính, luật sư để có những thông tin chính xác và được tư vấn chiến lược đầu tư tốt nhất.  

• Lập kế hoạch và ra quyết định: Dựa trên thông tin và tư vấn đã thu thập, Nhà Đầu Tư Nước Ngoài có thể lên kế hoạch và đưa ra quyết định lựa chọn phương án đầu tư phù hợp với mục tiêu đầu tư. 

2. Các phương án đầu tư

Về cơ bản có 02 lựa chọn phương án đầu tư sau: 

a. Phương án 1: Đầu tư tạo lập dự án và doanh nghiệp sản xuất từ ban đầu: 

Đầu tư tạo lập mới dự án sản xuất, nhà đầu tư sẽ đầu tư dự án từ ban đầu cho đến khi nhà máy hoàn chỉnh đi vào sản xuất/kinh doanh, bắt đầu  từ việc  lựa chọn  địa điểm, thực hiện các thủ tục xin cấp phép và phê chuẩn từ cơ quan có thẩm quyền,  thực hiện việc thuê địa điểm đầu tư trực tiếp từ  nhà nước, doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp hoặc thuê từ cá nhân/tổ chức khác sau đó đầu tư tạo lập cơ sở sản xuất/nhà máy từ việc đầu tư xây dựng, lặp  đặt  máy móc thiết bị, tuyển dụng lao động…. 

b. Phương án 2: Tiếp nhận lại toàn bộ doanh nghiệp, dự án, tài sản từ một bên khác để tiếp tục kinh hoặc hoặc đầu tư tiếp tục để hoàn thiện đưa vào kinh doanh: 

Tiếp nhận lại một dự án sản xuất đã được thành lập thông qua nhiều phương án khác nhau như (nhận chuyển nhượng công ty, nhận chuyển nhượng dự án, nhận chuyển nhượng tài sản là nhà xưởng, quyền sử dụng đất và máy móc thiết bị) và thường kèm theo các thỏa thuận liên quan đến việc chuyển giao và/hoặc xử lý các quyền và nghĩa liên quan đến chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư trước đó với các bên liên quan như khách hàng, nhà cung cấp, người lao động và các bên thứ 3 khác.

II. LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM ĐÀU TƯ DỰ ÁN NHÀ MÁY SẢN XUẤT TẠI VIỆT NAM 

1. Tổng hợp các phương án để lựa chọn địa điểm đối với dự án nhà máy sản xuất có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Địa điểm thành lập Nhà Máy Sản Xuất là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu khi Nhà Đầu Tư Nước Ngoài quyết định thực hiện dự án đầu tư. Bởi lẽ, việc lựa chọn địa điểm thành lập Nhà Máy Sản Xuất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho doanh nghiệp được thành lập và hoạt động (Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,…); các điều kiện về quy hoạch và chính sách ưu đãi áp dụng cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài; quy trình về trình tự, thủ tục xin cấp các giấy phép/chấp thuận/phê duyệt để hoạt động dự án sản xuất… Do đó, Nhà Đầu Tư Nước Ngoài cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng về địa điểm thực hiện dự án đầu tư trước khi đưa ra lựa chọn địa điểm thành lập Nhà Máy Sản Xuất. 

Apolat Legal tổng hợp 04 phương án Nhà Đầu Tư Nước Ngoài có thể tham khảo cho việc lựa chọn địa điểm để thành lập doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam như sau: 

a. Phương án 1: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài ký hợp đồng thuê nhà xưởng có sẵn ở trong hoặc ngoài Khu Công Nghiệp, Khu Chế Xuất, Khu Công Nghệ Cao, Cụm Công Nghiệp. (sau đây gọi chung là ‘Khu Công Nghiệp’) 

Nhà Đầu Tư Nước Ngoài có thể tận dụng được cơ sở vật chất sẵn có, tiết kiệm được thời gian, chi phí xây dựng nhà xưởng. Tuy nhiên, Nhà Đầu Tư Nước Ngoài phải tiến hành thẩm định nhà xưởng, tư cách pháp lý của chủ nhà xưởng, kế hoạch quy hoạch tại vị trí nhà xưởng, Phương án này thông thường phù hợp với các dự án đầu tư ngắn hạn hoặc quy mô dự án ở mức vừa và nhỏ hoặc mong muốn triển khai đi vào sản xuất với thời gian chuẩn bị và đầu tư ngắn. 

Về cơ bản thì việc thuê nhà xưởng có sẵn trong Khu Công Nghiệp thì thủ tục xin cấp phép dự án, thành lập doanh nghiệp và các thủ tục khác thông thường sẽ nhanh chóng hơn so với việc chọn thuê một nhà xưởng có sẵn không thuộc các khu vực này. 

b. Phương án 2: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài ký hợp đồng thuê đất từ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong Khu Công Nghiệp xây dựng nhà xưởng: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài sẽ được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất và được quyền thế chấp hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất. Việc đầu tư tại các địa điểm này về cơ bản là có nhiều thuận lợi về mặt thủ tục và nhà đầu tư có thể được áp dụng các ưu đãi đầu tư sẵn có tùy từng dự án hạ tầng Khu Công Nghiệp đã được phê duyệt phù hợp với quy hoạch về diện tích, ngành nghề và điều kiện. Việc đầu tư vào Phương án này phù hợp với các dự án trung và dài hạn, có quy mô lớn nhưng không có yêu cầu đặc thù về quy mô, vị trí và ngành nghề  

c. Phương án 3: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài thuê đất từ nhà nước ở các vị trí nằm ngoài Khu Công Nghiệp để đầu tư xây dựng nhà xưởng: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài sẽ được chủ động lựa chọn địa điểm phù hợp với quy mô nhà máy dự kiến đầu tư và sẽ không bị hạn chế về lĩnh vực, diện tích, khu vực hay ngành nghề.. dự kiến đầu tư như chọn địa điểm trong Khu Công Nghiệp Tuy nhiên, Nhà Đầu Tư Nước Ngoài sẽ cần phải tiến hành nhiều thủ tục để có được các chấp thuận, phê duyệt để tiến hành đầu tư xây dựng nhà máy như: xin chủ trương đầu tư, xin các chấp thuận, phê duyệt, ý kiến các cơ quan liên quan, đảm bảo tuân thủ các điều kiện về đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy… theo quy định pháp luật. Vì vậy, phương án này thường sẽ tốn nhiều thời gian và chi phí đầu tư. Phương án này phù hợp với các dự án trung và dài hạn và có quy mô lớn mà các địa điểm trong các Khu Công Nghiệp không thể đáp ứng. 

d. Phương án 4: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất/nhà xưởng có sẵn trong Khu Công Nghiệp và/hoặc giá trị quyền sử dụng đất sẽ được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp. Do đó, Nhà Máy Sản Xuất phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí đối với giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa. Phương án này phù hợp với các dự án trung và dài hạn và nhà đầu tư mong muốn triển khai sớm hoạt động sản xuất và kinh doanh (thông thường nếu không có sự kiện hoặc rủi ro gây trở ngại lớn đến quá trình tiếp nhận và chuyển giao thì phương án này có thể giúp Nhà Đầu Tư Nước Ngoài rút ngắn được thời gian và sớm đi vào hoạt động kinh doanh do không phải thực hiện toàn bộ quá trình đầu tư) 

2. Ưu điểm và nhược điểm của từng phương án lựa chọn địa điểm: 

Mỗi phương án sẽ có những đặc điểm khác nhau, do đó Nhà Đầu Tư Nước Ngoài cần thực hiện thẩm định và cân nhắc để lựa chọn phương án phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu của mình, cụ thể tác giả nêu ra một số điểm để các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài tham khảo cân nhắc cho việc lựa chọn: 

a. Phương án 1: Thuê nhà xưởng có sẵn ở trong hoặc ngoài Khu Công Nghiệp 

Đối với dự án đầu tư nằm ngoài Khu Công Nghiệp, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là Sở Kế hoạch và Đầu tư. Đối với dự án đầu tư nằm trong Khu Công Nghiệp, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là Ban Quản Lý Khu Công Nghiệp. 

Việc Nhà Đầu Tư Nước Ngoài lựa chọn thuê nhà xưởng có sẵn ở trong hoặc ngoài Khu Công Nghiệp đều có những ưu, nhược điểm nhất định, cụ thể: 

Thuê nhà xưởng có sẵn trong Khu Công Nghiệp: 

• Ưu điểm:  

• • Tiện ích và cơ sở hạ tầng tốt hơn: Các khu công nghiệp thường được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, điều này mang lại lợi thế về tiện ích và dịch vụ cho nhà đầu tư. 

• • Thuận lợi về logistics: Khu Công Nghiệp thường nằm ở các vị trí chiến lược gần các tuyến giao thông chính, cảng biển hoặc sân bay, giúp quá trình vận chuyển hàng hóa và logistics hiệu quả. 

• • Nhiều chính sách hỗ trợ, ưu đãi đầu tư hơn: Hiện nay, có rất nhiều chính sách ưu đãi và hỗ trợ đặc biệt cho các doanh nghiệp đầu tư trong Khu Công Nghiệp, từ chính sách giảm thuế đến hỗ trợ về đất đai và xử lý thủ tục hành chính. 

• Nhược điểm: Do có vị trí thuận lợi và tiện ích tốt nên giá thuê nhà xưởng có sẵn trong Khu Công Nghiệp thường sẽ cao hơn giá thuê ở những vị trí khác. Bên cạnh đó, các Khu Công Nghiệp thường có diện tích giới hạn, do đó có thể tạo ra hạn chế trong việc mở rộng quy mô sản xuất trong tương lai. 

Thuê nhà xưởng có sẵn ngoài Khu Công Nghiệp 

• Ưu điểm:  

• • Giá thuê thấp hơn: Nhà xưởng ngoài các khu công nghiệp thường có giá thuê thấp hơn do không phải đầu tư quá nhiều về tiện ích và cơ sở hạ tầng. 

• • Tùy chỉnh linh hoạt: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài có nhiều sự linh hoạt hơn trong việc tùy chỉnh diện tích, thiết kế và chức năng của nhà xưởng theo nhu cầu sản xuất của mình. 

• • Lựa chọn đa dạng: Có nhiều lựa chọn về vị trí, diện tích, và tính năng của nhà xưởng ngoài các khu công nghiệp. 

• Nhược điểm: Nhà xưởng ngoài Khu Công Nghiệp thường thiếu các tiện ích và cơ sở hạ tầng tiêu chuẩn, gây khó khăn trong vận hành sản xuất và logistics. Đồng thời, quy trình xin giấy phép và các thủ tục hành chính thông thường phức tạp và kéo dài hơn khi đầu tư ngoài các khu công nghiệp đã được quy hoạch. 

b. Phương án 2: Thuê lại đất từ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong Khu Công Nghiệp xây dựng nhà xưởng 

Thuê lại đất đã có hạ tầng từ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong Khu Công Nghiệp để xây dựng nhà xưởng là một trong những lựa chọn phổ biến được nhiều Nhà Đầu Tư Nước Ngoài quan tâm. Đây là một phương án có nhiều ưu điểm và nhược điểm cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư. 

• Ưu điểm: 

• • Tiện ích hạ tầng sẵn có: Các Khu Công Nghiệp thường đã được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, điều này mang lại lợi thế về tiện ích cho việc xây dựng nhà xưởng. Các tiện ích như điện, nước, hệ thống an ninh, và viễn thông thường được xây dựng sẵn, giúp giảm bớt thời gian và chi phí đầu tư ban đầu. 

• • Quy trình thủ tục đơn giản hơn: Việc thuê đất từ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng đã có sẵn trong Khu Công Nghiệp thường giảm đi phần nào thủ tục pháp lý so với việc thuê đất trực tiếp từ Nhà Nước. Điều này giúp giảm bớt thời gian và công sức trong việc xin phép và làm các thủ tục cần thiết. 

• • Tiếp cận thị trường và nguồn nhân lực dễ dàng: Các Khu Công Nghiệp thường ở các vị trí có sư tập trung lực lượng lao động dồi dào hoặc có khả năng thu hút lao động đến làm việc thuận lợi và cung cấp môi trường thuận lợi để tiếp cận thị trường. Điều này mang lại lợi thế lớn cho việc phát triển kinh doanh và mở rộng quy mô sản xuất. 

• • Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thuê đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong Khu Công Nghiệp.  

• Nhược điểm: 

• • Giới hạn tùy chỉnh và linh hoạt: Việc thuê đất từ doanh nghiệp đầu tư hạ tầng có thể giới hạn về tùy chỉnh và linh hoạt về thiết kế và quy mô so với việc tự xây dựng nhà xưởng hoặc thuê từ các chủ sở hữu khác.

• • Phụ thuộc vào chủ đầu tư hạ tầng: Nhà đầu tư sẽ phụ thuộc vào quyết định và chính sách của chủ đầu tư hạ tầng. Nếu chủ đầu tư thay đổi quy mô hoặc chính sách, đây có thể ảnh hưởng đến việc kinh doanh của nhà đầu tư. 

• • Phí thuê đất và giá cả có thể cao hơn: Phí thuê đất và giá cả được đề xuất bởi doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT, KHU CÔNG NGHỆ CAO, CỤM CÔNG NGHIỆP có thể cao hơn so với giá thị trường. Điều này có thể tác động đến lợi nhuận và chi phí hoạt động của doanh nghiệp. 

• • Thời hạn thuê đất phụ thuộc vào thời gian thuê đất còn lại của doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng.  

c. Phương án 3: Thuê đất từ Nhà nước ở các vị trí nằm ngoài Khu Công Nghiệp để đầu tư xây dựng nhà xưởng

Việc thuê đất từ nhà nước ở các vị trí nằm ngoài Khu Công Nghiệp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài dễ dàng tiếp cận nguồn nguyên vật liệu sản xuất và thị trường tiêu thụ trong nước. Phương án này cũng có những ưu và nhược điểm nhất định, cụ thể: 

• Ưu điểm:  

• • Tùy chỉnh linh hoạt: Thuê đất từ Nhà nước ngoài Khu Công Nghiệp mang lại sự linh hoạt và khả năng tùy chỉnh thiết kế, quy mô, và mục đích sử dụng nhà xưởng theo nhu cầu cụ thể của doanh nghiệp. 

• • Giá thuê thấp hơn: Phí thuê đất và giá cả ở các vị trí ngoài các khu công nghiệp thường thấp hơn so với trong Khu Công Nghiệp. 

• • Tính sẵn sàng và linh hoạt về vị trí: Có nhiều vị trí ngoài các khu công nghiệp có thể phù hợp với mục tiêu kinh doanh và việc mở rộng quy mô sản xuất của doanh nghiệp. 

• Nhược điểm: 

• • Cơ sở hạ tầng có thể không tốt: Các vị trí ngoài các Khu Công Nghiệp thường không được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, gây khó khăn trong vận hành sản xuất và logistics. 

• • Thủ tục phức tạp hơn: Thủ tục xin phép và các thủ tục hành chính có thể phức tạp hơn khi đầu tư ở các vị trí ngoài các khu công nghiệp đã được quy hoạch. 

• • Chính sách ưu đãi hạn chế: Các vị trí ngoài Khu Công Nghiệp có các chính sách ưu đãi đầu tư và các ưu đãi về thuế hạn chế hơn trong các Khu Công Nghiệp. 

• • Chi phí đầu tư xây dựng nhà xưởng, chi phí thực hiện thủ tục xin cấp phép/chấp thuận cao hơn so với thuê đất/thuê lại đất trong Khu Công Nghiệp.  

d. Phương án 4: Nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất và nhà xưởng có sẵn trong Khu Công Nghiệp 

Theo quy định pháp luật hiện hành, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.1 Do đó, Nhà Đầu Tư Nước Ngoài chỉ có thể nhận chuyển nhượng bằng giá trị quyền sử dụng đất. 

• Ưu điểm: 

• • Tiết kiệm thời gian và nguồn lực: Nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất/nhà xưởng đã có sẵn giúp tiết kiệm thời gian và nguồn lực so với việc xây dựng mới hoặc thuê đất để xây dựng. 

• • Tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu: Chi phí đầu tư ban đầu cho việc nhận chuyển nhượng thường thấp hơn so với việc xây dựng mới vì xu hướng tăng của giá thuê, chi phí đầu tư xây dựng nên việc mua lại một nhà xưởng có sẵn xét về mức đầu tư có thể có được mức đầu tư thấp hơn. 

• • Cơ sở hạ tầng đã có sẵn: Các KCN, KCX, KCNC thường đã được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, giúp giảm bớt thời gian và chi phí cho việc xây dựng lại cơ sở hạ tầng. 

• • Có thể tiếp cận được những vị trị đẹp và thuận lợi hơn cho việc kinh doanh. 

• Nhược điểm: 

• • Giới hạn tùy chỉnh và linh hoạt: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất/nhà xưởng đã có sẵn thường bị giới hạn về tùy chỉnh và linh hoạt về thiết kế, quy mô, và mục đích sử dụng nhà xưởng. 

• • Rủi ro tiềm ẩn: Việc tiếp nhận Quyền sử dụng đất/nhà xưởng được tạo lập trước đó có thể tiềm ẩn rủi ro về nhiều khía cạnh (pháp lý, kỹ thuật…), do đó Nhà Đầu Tư Nước Ngoài cần kiểm tra kỹ lưỡng về tình trạng của quyền sử dụng đất/nhà xưởng trước khi nhận chuyển nhượng để tránh các vướng mắc và thiệt hại tiềm tàng có thể xảy ra sau khi hoàn tất giao dịch. 

III. LƯU Ý KHI THẨM ĐỊNH VÀ ĐÀM PHÁN VỀ GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ MÁY SẢN XUẤT TẠI VIỆT NAM 

1. Thẩm định sự phù hợp của nhà xưởng hoặc lô đất dự kiến đặt nhà máy sản xuất

Việc thẩm định nhà xưởng hoặc lô đất dự kiến đặt nhà máy sản xuất giúp Nhà Đầu Tư Nước Ngoài có thể xem xét, đánh giá các rủi ro tiềm ẩn và đưa ra quyết định đầu tư. Thông thường, việc thẩm định này sẽ dựa trên các tài liệu chứng minh tính hợp pháp của nhà xưởng hoặc lô đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng thuê hoặc hợp đồng cho thuê nhà xưởng, lô đất, giấy phép xây dựng hoặc biên bản ghi nhớ  và tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch kiến trúc, quy hoạch chi tiết đầu tư xây dựng dự án hạ tầng kỹ thuật của Khu Công Nghiệp và các tài liệu liên quan khác quy định đầu tư xây  dựng dự án tại địa điểm dự kiến thực hiện Nhà Máy Sản Xuất của Nhà Đầu Tư Nước Ngoài. 

Các yếu tố thẩm định thường bao gồm đa dạng nhiều yếu tố từ  tính pháp lý, tính phù hợp xây dựng, tính phù hợp về các yếu tố  kinh doanh của  dự kiến của dự án, có thể nêu ra một số điểm chính như sau: 

• Vị trí địa lý và giao thông: bao gồm đánh giá vị trí địa lý, khoảng cách đến các cảng, cửa khẩu các tuyến đường giao thông chính, các tiện ích vận tải và khả năng tiếp cận nguồn nguyên liệu và thị trường… 

• Diện tích và khả năng mở rộng: bao gồm việc xác định diện tích cần thiết cho nhà máy sản xuất và khả năng mở rộng trong tương lai. 

• Môi trường kỹ thuật: bao gồm việc đánh giá chất lượng đất, khả năng xây dựng, khả năng cung cấp điện, nước, và các tiện ích khác. 

• Quy hoạch và pháp lý: bao gồm việc kiểm tra, xác minh quy hoạch khu vực, kế hoạch sử dụng đất của khu vực và các quy định pháp luật, các giấy phép, chứng chỉ phù hợp cho việc xây dựng và hoạt động nhà máy sản xuất,.. 

• Tính khả thi về mặt kinh tế: bao gồm việc xem xét đánh giá chi phí đầu tư, chi phí vận hành và lợi ích kỳ vọng từ việc đặt nhà máy sản xuất tại vị trí mục tiêu. 

• Khí hậu và môi trường xã hội: việc đánh giá kí hậu và môi trường xã hội tại địa điểm thuê nhà xưởng, lô đất cũng vô cùng quan trọng bởi yếu tố này tác động đến việc sản xuất, nhân sự và sinh hoạt hằng ngày. 

• An ninh và an toàn: xem xét, đánh giá mức độ an ninh và an toàn cảu khu vực dự kiến đặt nhà máy sản xuất để bảo vệ sự an toàn cho tài sản và lao động. 

2. Gặp gỡ và đám phán và ký kết giao dịch với bên cho thuê hoặc chủ sở hữu về phương án thuê hoặc nhận chuyển nhượng

Sau khi xác định được địa điểm phù hợp thông qua các thông tin được cung cấp từ Chủ sở hữu/Chủ đầu  tư hoặc các bên môi giới/tư vấn, Nhà Đầu Tư Nước Ngoài  sẽ tiến hành xúc tiến việc đám phán chi tiết với bên cho thuê hoặc chủ sở hữu về phương án thuê hoặc nhận chuyển nhượng. Việc đám phần và trao đổi này cần đòi hỏi sự cẩn thận và hiểu biết về các vấn đề pháp lý và nhiều yếu tố liên quan sau khi được xem xét và đánh giá kỹ lượng đối với quá trình đầu tư, xây dựng  và vận hành Dự Án Nhà Máy Sản Xuất trong  tương lai. Thông thường, việc gặp gỡ, đàm phán của các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài được thực hiện như sau: 

• Chuẩn bị trước khi gặp gỡ: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài cần nắm rõ mục tiêu và yêu cầu giao dịch, tìm hiểu kỹ về bên cho thuê, chủ sở hữu và về tài sản cần thuê hoặc mua. Bên cạnh đó, cũng cần chuẩn bị các giấy tờ tài liệu khác như giấy tờ cá nhân hoặc doanh nghiệp, hồ sơ tài chính. 

• Lên lịch và tổ chức cuộc hẹn: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài cần thống nhất lịch hẹn và địa điểm gặp gỡ với bên cho thuê, chuẩn bị các tài liệu, bản vẽ và các tài liệu khác liên quan.  

• Gặp gỡ và đàm phán: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài cần trình bày mục tiêu và yêu cầu của của mình một cách rõ ràng và logic. Đồng thời cũng cần nắm rõ quan điểm của bên đối tác, tìm hiểu về điều kiện và điều khoản của giao dịch và đề xuất các điều kiện và điều khoản mà Nhà Đầu Tư Nước Ngoài muốn bàn luận và đàm phán. Thông thường, v có thể không am hiểu tiếng Việt, do đó cần có phiên dịch viên để đảm bảo việc đàm phán được diễn ra thuận lợi. 

• Xác định phương án và điều khoản: bao gồm việc thương lượng về giá cả, thời hạn, điều kiện thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên. Đồng thời, xem xét và đề xuất các điều khoản về việc thuê hoặc mua, bảo trì, nâng cấp, và chấm dứt hợp đồng. 

• Làm việc với luật sư và chuyên gia pháp lý: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài nên chọn một đơn vị/chuyên gia pháp lý uy tín để tham vấn với luật sư về việc kiểm tra và đảm bảo tính hợp pháp của các điều khoản và văn bản. 

• Ký kết các văn bản chính thức: Sau khi các bên đã đạt được sự thống nhất, cần chuẩn bị các văn bản chính thức về giao dịch, bao gồm hợp đồng thuê hoặc chuyển nhượng, thỏa thuận mua bán, biên bản ghi nhớ hoặc các tài liệu khác liên quan, ký kết và lưu trữ văn bản theo quy định pháp luật.  

Lưu ý: Một số hình thức hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản tại Việt Nam phải đáp ứng điều kiện về hình thức và thủ tục khi thực hiện giao kết mới đảm bảo tính hiệu lực của giao dịch. Theo đó Nhà Đầu Tư Nước Ngoài cần lưu ý tìm hiểu và nhận được tư vấn đầy đủ và chính xác từ các đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp và có kinh nghiệm để tránh được những rủi ro ảnh hưởng đến quá trình triển khai dự án sau khi giao kết các giao dịch liên quan đến đến địa điểm. 

• Theo dõi và thực hiện: Nhà Đầu Tư Nước Ngoài cần theo dõi và thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng nhằm đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và các cam kết đã đưa ra. 

IV. CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ, LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ VÀ/HOẶC XIN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ ĐẦU TƯ NHÀ MÁY SẢN XUẤT TẠI VIỆT NAM CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 

1. Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư Và Lựa Chọn Nhà Đầu Tư Của Dự Án Nhà Máy Sản Xuất

a. Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư Là Gì?

Chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư  (Khoản 1, Điều 3 Luật Đầu Tư).  Tại giai đoạn này, nhà đầu tư đã xác được vị trí, địa điểm thực hiện dự án sản xuất. 

b. Thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư

(i) Các trường hợp Dự Án Sản Xuất phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư: 

Tùy từng loại quy mô dự án sản xuất, nhà đầu tư phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan có thẩm quyền khác nhau như Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hay Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

Các dự án sản xuất thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Quốc hội bao gồm  (Điều 30, Luật Đầu tư 2020): 

• Dự án đầu tư ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, bao gồm: Nhà máy điện hạt nhân; Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên; 

• Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên; 

• Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác; 

• Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.

Các dự án sản xuất thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Thủ tướng Chính phủ (Điều 31, Luật Đầu tư 2020): 

Trừ những dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Quốc hội, các dự án sản xuất thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Thủ tướng Chính phủ bao gồm:  

• Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác; 

• Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên; 

• Dự án đầu tư chế biến dầu khí; 

• Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật. 

Các dự án sản xuất thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 32, Luật Đầu tư 2020) 

Trừ những dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, các dự án sản xuất thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bao gồm:  

• Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai; 

• Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. 

Lưu ý: Đối với dự án đầu tư quy định tại mục này thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư. 

(ii) Thành phần hồ sơ (Khoản 1, Điều 33 Luật Đầu tư 2020): 

(iii) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: 

• Chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ (Khoản 1  Điều 34, Điều 35, Luật Đầu tư): Bộ Kế hoạch và Đầu tư. 

• Chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Khoản 1, Điều 36, Luật Đầu tư: Cơ quan đăng ký đầu tư  cấp tỉnh/Thành Phố trực thuộc trung ương. 

(iv) Thời gian xử lý: 

• Chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội: 165 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ; 

• Chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ: 65 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ;  

• Chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: 50 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ; 

(v) Kết quả: Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Văn bản thông báo từ chối (nêu rõ lý do).

Lưu  ý: Sau khi có chấp thuận chủ  trương đầu tư thì nhà đầu tư sẽ thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư của dự án theo 03 hình thức: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy  định của  Luật Đất Đai; (2) Đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đấu thầu ; (3) Chấp thuận nhà đầu tư theo quy đinh tại Khoản 3  và Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020. 

2. Xin Cấp Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Đầu Tư Dự Án Nhà Máy Sản Xuất

Không phải mọi dự án nhà máy sản xuất đều phải xin Chủ trương đầu tư, mà chỉ các dự án thuộc trường hợp được quy định nêu trên mới cần thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư. Nhưng thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Đầu Tư là thủ tục được thực hiện bắt buộc với các dự án đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và các dự án được đầu tư bởi Tổ chức kinh tế được quy định tại Khoản 1 Điều 23, Luật Đầu Tư. Ngoài các trường hợp bắt buộc phải xin cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư như đề cập thì nếu có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận đầu tư vì nhiều mục đích khác nhau nhà đầu tư vẫn có thể thực hiện thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Đầu Tư “tự nguyện”  (Điều 37, Luật Đầu tư 2020). 

a. Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: 

• Đối với dự án phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư, căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. 

• Đối với dự án không thuộc diện xin chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án sản xuất 

b. Thành phần hồ sơ: Tương tự như thành phần hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư nêu trên. 

c. Cơ quan tiếp nhận: Cơ quan đăng ký đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư thực hiện tại 02 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, nhà đầu tư nộp Hồ sơ cho Sở Kế hoạch và Đầu tư của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư.

d. Thời gian xử lý: 15 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

e. Kết quả: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản từ chối (nêu rõ lý do).

(1) Xem chi tiết tại: Thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư 

(2) Xem chi tiết tại: Global manufacturing giants expand Vietnam presence – VnExpress International 

Bài viết liên quan:

1. Thành lập công ty sản xuất tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài

2. Nhà đầu tư Trung Quốc thành lập nhà máy sản xuất đồ uống tại Việt Nam

Chia sẻ: