Mua tài sản trên đất thuê trả tiền thuê hằng năm, điểm mới của luật đất đai 2024

Luật Đất Đai 2024 có nhiều quy định mới khắc phục những bất cập, vướng mắc của luật cũ, tạo một hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng, trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề quy định chưa thật sự hợp lý, có nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến lúng túng trong quá trình áp dụng. Một trong số đó là quy định về bán tài sản trên đất thuê trả tiền thuê hằng năm tại Điều 46 của Luật này. 

Tài sản phải được đăng ký 

Đối với đất thuê trả tiền thuê hằng năm, người sử dụng đất không được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng lại được quyền bán tài sản trên đất. Qua 06 lần dự thảo, từ dự thảo lần thứ 4 đến dự thảo lần thứ 9, với nhiều góp ý từ các cơ quan, ban ngành và chuyên gia, điều kiện này đã Luật Đất Đai 2024 quy định như sau: 

Luật Đất Đai 2024 bổ sung thêm điều kiện tải sản phải “được đăng ký theo quy định của pháp luật” thì mới được bán. Mục đích bổ sung điều kiện này là để ngăn chặn các trường hợp trục lợi từ việc chuyển nhượng quyền thuê trong khi thực tế chưa triển khai xây dựng hoặc chỉ mới xây dựng được một phần rất ít so với dự án được duyệt. Tuy nhiên, thế nào là “tài sản đã được đăng ký” lại chưa được hướng dẫn cụ thể. Hiện có hai quan điểm như sau: 

Quan điểm 1: 

Tài sản phải hoàn thành việc xây dựng, đăng ký và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu công trình (hoàn công). 

Quan điểm 2: 

Tài sản hoàn thành việc xây dựng và nộp hồ sơ đăng ký quyền sở hữu công trình đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được tiếp nhận. 

Hiện đa số các cơ quan Nhà nước, văn phòng công chứng đang lựa chọn hiểu theo quan điểm 1 nêu trên. Do vậy, trường hợp công trình trên đất được cấp giấy phép xây dựng, đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được hoàn công thì vẫn chưa đủ điều kiện để mua, bán.  

Tài sản bị buộc phải bán theo quyết định của cơ quan Nhà nước 

Để xử lý trường hợp cưỡng chế bán tài sản theo quyết định của cơ quan Nhà nước,  Điểm b, Khoản 1 Điều 46 quy định, tài sản được bán theo bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra thì không cần thiết hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có). Đây cũng là quy định dẫn đến 02 cách hiểu khác nhau và gây lúng túng trong quá trình thực hiện: 

Cách hiểu 1: 

Tài sản được bán theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra thì không cần phải đáp ứng điều kiện “đã đăng ký” quy định tại Điểm (a). Lý do là không có tài sản nào có thể được công nhận quyền sở hữu khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo quy hoạch hoặc giấy phép được cấp. 

Cách hiểu 2:  

Khoản 1 Điều 46 quy định tài sản đem bán phải đáp ứng “đủ các điều kiện”, trong đó có bao gồm điều kiện tại điểm (a) “tài sản phải được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký”. Do đó, dù tài sản được bán theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra thì cũng phải được đăng ký. 

Cách hiểu 2 ở trên hiện đang được nhiều cơ quan thi hành án, đơn vị bán đấu giá tài sản đồng tình dẫn đến việc bán các tài sản chưa được đăng ký gặp rất nhiều vướng mắc. Nếu tiếp tục bán thì tài sản không đủ điều kiện nên kết quả đấu giá có thể bị hủy. Nếu quay lại việc yêu cầu bên có nghĩa vụ phải hoàn tất việc đăng ký rồi mới bán tiếp thì không khả thi vì chủ tài sản không hợp tác. 

Tìm hiểu quá trình xây dựng quy định tại Điều 46, người viết nhận thấy rằng, bằng quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 46,  nhà làm luật mong muốn tạo ra một ngoại lệ cho việc bán tài sản theo quyết định của Cơ quan Nhà nước so với việc bán tài sản theo thỏa thuận dân sự thông thường như cách hiểu 1 ở trên. Tuy nhiên, cấu trúc và sắp xếp của Khoản 1 Điều 46 chưa thực sự rõ ràng để hiểu và áp dụng theo hướng này. Do đó, Chính phủ cần thiết có hướng dẫn rõ ràng hơn để mục đích của cơ quan soạn thảo có cơ sở thực hiện. 

Chuyển nhượng quyền thuê 

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 46, đồng thời với việc bán tài sản, bên thuê có thêm quyền chuyển nhượng quyền thuê trong trường hợp người thuê đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Đây là một quyền mới của người sử dụng đất thuê trả tiền thuê hằng năm. Quy định này nhằm bù đắp và hoàn trả lại cho bên thuê các chi phí đã đầu tư trước khi thuê đất. Điều này là công bằng cho người sử dụng đất nhưng có thể gây ra các vướng mắc khi xử lý tài sản theo bản án, quyết định của tòa án. 

Trường hợp tài sản được bán cùng với quyền thuê qua thỏa thuận giữa các bên thì không có vấn đề phát sinh. Tuy nhiên, trường hợp bên bán bị buộc phải bán tài sản theo quyết định của cơ quan Nhà nước hoặc bản án của tòa án thì sẽ có vướng mắc. Các bản án, quyết định của tòa án chỉ buộc bên bán phải bán tài trên đất, không buộc bán quyền thuê vì quyền này chỉ phát sinh sau khi Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực (01/8/2024). Căn cứ quy định tại Khoản 2, Điều 46, quyền thuê được hiểu là quyền tài sản. Do đó, nếu trường hợp bị buộc phải bán tài sản, chủ tài sản sẽ căn cứ vào quy định này để không thực hiện việc bàn giao đất nếu bên mua không đạt được thỏa thuận với bên bán về giá chuyển nhượng quyền thuê. Luật không quy định giá chuyển nhượng quyền thuê phải bằng với giá trị đầu tư chưa được khấu trừ hết, cũng không quy định bên mua đương nhiên được kế thừa quyền của bên bán trong trường hợp có phát sinh quyền thuê. 

Vì vậy, khi mua tài sản trên đất thuê trả tiền thuê hằng năm, bên mua cần lưu tâm vấn đề này để tránh rủi ro gặp vướng mắc trong quá trình nhận bàn giao tài sản và tiếp nhận quyền thuê. Đây cũng là vấn đề cần hướng dẫn của Chính phủ. 

Bài viết liên quan:

1/ Lưu ý khi mua tài sản là công trình xây dựng thông qua thi hành án

2/ Những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất nghĩa trang

3/ Có được thuê, mượn mặt bằng của trường công lập để lắp đặt máy rút tiền tự động, máy bán hàng tự động?

Chia sẻ: