Một số thoả thuận quan trọng trong giao dịch chuyển nhượng nhà máy sản xuất

Khác với chuyển nhượng một bất động sản thông thường là đất, nhà ở, căn hộ chung cư giữa các cá nhân ở Việt Nam, việc chuyển nhượng một Nhà Máy Sản Xuất thường phát sinh nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, yêu cầu các bên phải hiểu rõ để giao dịch được thực hiện thuận lợi. Sự phức tạp xuất phát từ (i) chủ thể mua bán là các Công Ty, gồm công ty có vốn đầu tư nước ngoài và công ty vốn Việt Nam; (ii) Nhà Máy Sản Xuất bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau như quyền sử dụng đất, nhà xưởng, các tài sản hữu hình và vô hình, tài sản phải đăng ký và không phải đăng ký …. 

Theo đó, Các Bên tham gia chuyển nhượng Nhà Máy Sản Xuất trong giao dịch M&A Tài Sản cần đặc biệt lưu ý thoả thuận một số điều khoản quan trọng như sau: 

1. Các tài sản chuyển nhượng thuộc Nhà Máy Sản Xuất

Giống như các hoạt động mua bán tài sản khác, Các Bên cần phải liệt kê cụ thể những tài sản chuyển nhượng như sau:  

(i) Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất: xác địch rõ vị trí, diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, hiện trạng các công trình trên đất và đối chiếu với các tài liệu pháp lý đã được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;  

(ii) Các máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải: số lượng, chủng loại, tình trạng hoạt động và đối chiếu với các tài liệu Bên Bán đã lưu trữ về các loại máy móc, thiết bị này; 

(iii) Các sản phẩm và nguyên liệu sản xuất: số lượng, chủng loại, hiện trạng và đối chiếu với các tài liệu Bên Mua đã lưu trữ về việc sản xuất sản phẩm và mua các nguyên liệu (trong nhiều trường hợp, các sản phẩm và nguyên liệu này không thuộc tài sản chuyển nhượng, Bên Bán sẽ sản xuất toàn bộ nguyên liệu thành sản phẩm và bán ra thị trường với sự giám sát của Bên Mua); 

(iv) Các tài sản vô hình: nhãn hiệu sản phẩm, kiểu dáng công nghiệp, công thức sản xuất, khách hàng hiện tại và tiềm năng…, Các Bên cần liệt kê cụ thể và so sánh các tài sản sở hữu trí tuệ này với giấy tờ pháp lý đã được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền (nếu có).  

2. Tiến độ và thời gian thực hiện chuyển nhượng

Dựa trên tài sản chuyển nhượng và tình trạng pháp lý của Nhà Máy Sản Xuất, Các Bên xác định danh sách công việc và thứ tự thực hiện nhằm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật, song song đó là thời gian hoàn thành mỗi công việc để làm cơ sở cho Các Bên tuân thủ. Một số công việc quan trọng Các Bên có thể xem xét thương lượng như: 

(i) Xoá đăng ký thế chấp: trường hợp Nhà Máy Sản Xuất đang bị thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ, khoản vay, nghĩa vụ tài chính với ngân hàng hoặc bên thức ba thì Bên Bán phải thực hiện xoá đăng ký thế chấp (hoặc đang được sử dụng để đảm bảo cho bất kỳ nghĩa vụ nào khác thì Bên Bán phải thực hiện thanh lý giao dịch bảo đảm này hoặc thay thế tài sản bảo đảm). Thông thường, Bên Bán phải sắp xếp tài chính để thanh toán đầy đủ các khoản nợ, khoản vay cho Ngân hàng hoặc bên thứ ba trước khi xoá đăng ký thế chấp. 

(ii) Xin ý kiến của Công Ty Phát Triển Hạ Tầng hoặc bên có liên quan khác: trường hợp Nhà Máy Sản Xuất hoạt động trong Khu Công Nghiệp, Khu Chế Xuất, thông thường Bên Bán phải có ý kiến chấp thuận của Công Ty Phát Triển Hạ Tầng về chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong Hợp Đồng Cho Thuê Lại Đất đã ký kết giữa Bên Bán và Công Ty Phát Triển Hạ Tầng cho Bên Mua. Ngoài ra, trường hợp Bên Bán có thoả thuận phải thông báo, hoặc có ý kiến chấp thuận của bất kỳ bên thứ bao nào khác để được phép chuyển nhượng Nhà Máy Sản Xuất thì Bên Bán phải thực hiện nghĩa vụ này.  

(iii) Công chứng Hợp đồng: trường hợp tài sản chuyển nhượng gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng tại Văn phòng công chứng nơi toạ lạc Nhà Máy Sản Xuất. 

(iv) Bàn giao nhà xưởng, tài liệu liên quan tới tài sản: thời điểm và phương thức bàn giao là một điều khoản đặc biệt quan trọng. Thông thường, các bên ấn định một thời điểm để Bên Bán có thể di chuyển các tài sản không thuộc đối tượng chuyển nhượng, và/hoặc Bên Mua đã hoàn tất thanh toán những đợt nhất định theo hợp đồng.  

(v) Đăng ký biến động sử dụng đất và thay đổi quyền sở hữu đối với các tài sản cần đăng ký như quyền sở hữu trí tuệ, phương tiện vận tải….  

3. Phương thức thanh toán

Phương thức thanh toán cần được thoả thuận cẩn trọng nhằm ràng buộc các bên tuân thủ theo đúng việc chuyển nhượng. Đối với Bên Mua, tiến độ thanh toán nên được thoả thuận theo tiến độ thực hiện các công việc chuyển nhượng ở trên, nhằm đảm bảo Bên Bán tuân thủ đầy đủ và đúng hạn các trách nhiệm của mình. Đối với Bên Bán, khả năng tài chính của Bên Mua là một yếu tố quan trọng nhưng khó thẩm định, nên Bên Bán cần thoả thuận thời gian thực hiện chuyển nhượng sẽ thay đổi tương ứng với thời gian chậm thanh toán bất kỳ đợt nào của Bên Mua. Đồng thời, Bên Bán có thể xem xét yêu cầu mở Tài Khoản Ký Quỹ tại một Ngân hàng thương mại nhằm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán của Bên Mua.  

Ngoài các điều khoản quan trọng ở trên, Các Bên cũng cần thoả thuận các điều khoản quan trọng khác như trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, cơ quan giải quyết tranh chấp, sự kiện bất khả kháng … để có cách xử lý nếu phát sinh tranh chấp sau này. 

Chia sẻ: