Phần 3- Một số phương án giao dịch khác để M&A dự án bất động sản
Ở phần 1 và phần 2, Apolat Legal đã trao đổi về 03 phương án giao dịch chủ yếu và cơ bản và chính yếu trong các giao dịch M&A bất động sản và dự án bất động. Nhưng trên thực tế vì hoạt động M&A là một hoạt động đa dạng, phức tạp, theo đó các phương án giao dịch và thực hiện một thương vụ M&A có thể được các bên trong giao dịch vô cùng đa dạng với nhiều biến thể và vận dụng linh hoạt khác nhau. Theo đó tại phần này chúng tôi sẽ chia sẻ thêm một số phương án giao dịch đặc thù và thường được áp dụng trong các giao dịch M&A bất động sản và dự án bất động sản.
Lưu ý: Các phương án tại phần này có thể vận dụng các vấn đề pháp lý liên quan đến các phương án được nêu ở các phần trước kết hợp với một số bước thực hiện mang tính chất đặc thù trong các giao dịch bất động sản của các chủ thể tham gia.
1. Giao dịch tái cấu trúc nợ doanh nghiệp kinh doanh bất động để M&A
(Phương án này khá phổ biến khi các tổ chức tín dụng xử lý nợ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản).
Quy định về tái cấu trúc nợ thực chất là giao dịch có sự tham gia của hoạt động mua bán nợ giữa Bên bán nợ, bên mua nợ và doanh nghiệp bất động sản có khoản nợ phải trả.
Quy định về hoạt động tái mua bán nợ hiện tại được điều chỉnh bởi nhiều nhóm quy định pháp luật khác nhau cho từng nhóm chủ thể tham gia vào hoạt động mua bán nợ cụ thể chủ chốt gồm có:
- Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại (AMC), các chủ thể này được thành lập và hoạt động theo Quyết định số 150/2001/QĐ-TTg và Quyết định số 1390/2001/QĐ-NHNN ngày 07/11/2001 của Ngân hàng Nhà nước ban hành điều lệ mẫu về tổ chức và hoạt động của Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại. AMC là một công ty được các tổ chức tín dụng thành lập để thực hiện hoạt động với chức năng mua bán và xử lý các khoản nợ của chính các tổ chức tín dụng;
- Công ty trách nhiệm hữu hạn mua bán nợ Việt Nam (DATC), được thành lập bởi Quyết định số 109/2003/QĐ-TTg ngày 05/6/2003 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập công ty mua, bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp nhà nước. DATC sở hữu 100% bởi nhà nước và được thành lập nhằm mục đích để xử lý các khoản nợ tồn động và các tài sản liên quan đến doanh nghiệp nhà nước theo quy định;
- Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), được thành lập theo Nghị định số 53/2013/NĐ-CP về thành lập, tổ chức và hoạt động của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam, là chủ thể được sở hữu 100% vốn bởi nhà nước để thực hiện kinh doanh dịch vụ mua, bán nợ với mục đích xử lý nợ xấu, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng hợp lý cho nền kinh tế. VAMC sẽ mua nợ xấu từ các tổ chức tín dụng theo quy định;
- Các tổ chức/cá nhận khác tham gia vào hoạt động mua bán nợ, thì theo quy định hiện tại hoạt động mua bán nợ đã không còn là hoạt động kinh doanh có điều kiện theo Luật đầu tư sửa đổi. (Quy định trước kia về hoạt động mua bán nợ của tổ chức/cá nhân theo quy định của Nghị định 69/2016/NĐ-CP đã hết hiệu lực). Theo đó các cá nhân/tổ chức khác tham gia vào hoạt động mua bán nợ sẽ chủ yếu và thực hiện theo quy định của Luật doanh nghiệp và quy định của Bộ Luật dân sự, Luật thương mại.
Theo đó việc mua bán nợ nói chung và các giao dịch mua bán nợ để thực hiện các giao dịch M&A bất động sản sẽ thường được thực hiện theo các bước tiêu chuẩn như sau:
Bước 1: Bên mua nợ tiến hành thẩm định khoản nợ, công ty mục tiêu, tài sản mục tiêu;
Bước 2: Các bên thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán nợ theo các quy định pháp luật được điều chỉnh tùy thuộc vào nhóm chủ thể bán nợ được nêu ở trên;
Bước 3: Thực hiện các bước tiếp theo để hoàn tất một giao dịch M&A Có thể kể đến như: (1) Hoàn tất giao dịch hoán đổi khoản nợ thành vốn/cổ phần của doanh nghiệp sở hữu bất động sản qua đó sở hữu “gián tiếp” được bất động sản; (2) thực hiện các bước để xử lý tài sản bảo đảm của các khoản nợ với tư cách là chủ nợ mới để có được quyền sở hữu tài sản.
2. Thực hiện M&A bất động sản thông qua hoạt động cho vay chuyển đổi hoặc đầu tư trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Phương án giao dịch này khá bổ biến trong hoạt động M&A các dự án bất động sản gần đây. Bên mua trong giao dịch sẽ thông qua các Hợp đồng vay chuyển đổi hoặc đầu tư trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để trở thành chủ nợ của doanh nghiệp kinh doanh bất động. Sau đó theo các điều kiện được quy định tại Hợp đồng vay chuyển đổi hoặc trái phiếu chuyển đổi để có thể thâu tóm, sở hữu cổ phần/phần vốn góp của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Theo đó phương án giao dịch này được thực hiện theo các bước tiêu chuẩn như sau:
Bước 1: Bên mua thông qua hợp đồng vay chuyển đổi/đầu tư vào trái phiếu chuyển đổi tài trợ cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên mua sẽ trở thành chủ nợ của công ty kinh doanh bất động sản.
Bước 2: Căn cứ quy định của Hợp đồng vay chuyển đổi hoặc điều kiện của trái phiếu chuyển đổi thì bên mua thực hiện quyền chuyển đổi để góp thêm vốn hoặc mua cổ phần phát hành thêm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Bước 3: Bên Mua và Bên Bán thực hiện việc cấn trừ/bù trừ số giữa khoản nợ và giao dịch mua cổ phần phát hành thêm/góp vốn.
Lưu ý: Đối với giao dịch loại này các bên tham gia giao dịch cần đặc biệt lưu ý các quy định về thủ tục phát hành trái phiếu, quy định về việc phát hành thêm cổ phần, góp vốn thêm, nôi dung của Hợp đồng vay chuyển đổi, quy định của trái phiếu chuyển đổi liên quan đến tiền lãi, thanh toán tiền gốc, tiềnlãi, thời hạn và quy định về điều kiện chuyển đổi thành cổ phần, phần vốn góp.
Qua các phần được trình bày, Apolat Legal đã khái quát hóa kinh nghiệm trong quá trình tham gia vào các giao dịch M&A các dự án bất động sản. Hi vọng các nội dung trên là hữu ích. Các nội dung trên được soạn thảo mang tính chất để Quý Khách hàng tham khảo và không được xem là ý kiến tư vấn chính thức của chúng tôi trong một yêu cầu cụ thể. Do đó nếu Quý Hoạch cần tư vấn cho một giao dịch cụ thể vui lòng liên hệ chúng tôi để biết thêm chi tiết.
Khuyến cáo: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin chung và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý nào. Apolat Legal là một công ty luật tại Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến M&A và Bất động sản. Vui lòng tham khảo về dịch vụ của chúng tôi tại đây và liên hệ với đội ngũ luật sư tại Viêt Nam của chúng tôi thông qua email info@apolatlegal.com.
