Doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất đất nông nghiệp

Trong những năm gần đây, nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp của các tổ chức kinh tế là đã gia tăng đáng kể. Các hoạt động đầu tư cho nông nghiệp sạch, công nghệ cao, quy mô lớn là một trong những hoạt động đầu tư được nhà nước ủng hộ phát triển. 

Tuy nhiên, việc thực hiện các giao dịch liên quan đến đất nông nghiệp đã gặp không ít khó khăn do các quy định pháp lý còn nhiều hạn chế. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, nhiều quy định đã được sửa đổi và bổ sung nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức kinh tế tham gia vào thị trường đất nông nghiệp. Đặc biệt, luật mới đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ hộ gia đình và cá nhân, điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển kinh tế mà còn giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất nông nghiệp. 

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:  

a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung; 

e) Đất làm muối;

g) Đất nông nghiệp khác.(1)

Những Điểm Mới Trong Luật Đất Đai 2024 

Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước ngoặt lớn khi cho phép các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp(2). Điều này hoàn toàn khác biệt so với Luật Đất đai 2013, nơi các tổ chức kinh tế bị hạn chế trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng từ các hộ gia đình và cá nhân.(3) 

Ngoài việc nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất nông nghiệp, tổ chức kinh tế còn có thể tích tụ đất thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc vừa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và vừa nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp.(4)   

Tuy nhiên, nếu tích tụ đất nông nghiệp bằng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì các tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Trường hợp tích tụ đất nông nghiệp qua phương thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không thuộc trường hợp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp.(5)  

Phương án này cần bao gồm các nội dung chính như địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất, kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, vốn đầu tư, thời hạn sử dụng đất và tiến độ sử dụng đất.(6) Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được phương án sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện có văn bản chấp thuận, trường hợp không chấp thuận thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.(7) 

Sau khi phương án sử dụng đất nông nghiệp được phê duyệt, tổ chức kinh tế thực hiện việc thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.(8) 

Trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc.(9) 

Các Quyền và Nghĩa Vụ của Tổ Chức Kinh Tế 

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ theo Điều 33 Luật Đất đai 2024: 

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp: 

• Nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất;(10) 

• Nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.(11) 

Và   

Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức kinh tế khác trong các trường hợp: 

• Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;(12) 

• Đất của cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm.(13) 

thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:  

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai 2024; 

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; 

• Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; 

• Tặng cho quyền sử dụng đất; 

• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;  

• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.(14)

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ theo Điều 34 Luật Đất đai 2024: 

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong “Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm” thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: 

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai 2024; 

• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; 

• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan; 

• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại; 

• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.(15)

Kết Luận  

Luật Đất đai 2024 đã tạo ra một bước tiến quan trọng trong việc mở cửa cho các tổ chức kinh tế tham gia vào thị trường đất nông nghiệp. Những quy định mới này không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế nông nghiệp, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển bền vững. Tuy nhiên, để có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận cũng là một rào cản không dễ mà doanh nghiệp phải vượt qua và phải tuân thủ. Luật Đất Đai vừa có hiệu lực nên cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước quản lý đất đai cũng đang gặp bỡ ngỡ trong việc áp dụng và triển khai các quy đình này vào thực tế.  

(1) Luật Đất đai 2024, Điều 9, Khoản 2 

(2) Luật Đất đai 2024, Điều 45, Khoản 6 

(3) Luật Đất đai 2013, Điều 191 

(4) Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Điều 78, Khoản 1 

(5) Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Điều 78, Khoản 2 

(6) Luật Đất đai 2024, Điều 45, Khoản 6 

(7) Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Điều 78, Khoản 2 

(8) Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Điều 78, Khoản 3 

(9) Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Điều 22, Khoản 2, Điểm a 

(10) Luật Đất đai 2024, Điều 35, Khoản 3, Điểm a 

(11) Luật Đất đai 2024, Điều 35, Khoản 3, Điểm b 

(12) Luật Đất đai 2024, Điều 36, Khoản 1, Điểm a 

(13) Luật Đất đai 2024, Điều 36, Khoản 1, Điểm b 

(14) Luật Đất đai 2024, Điều 33, Khoản 1 

(15) Luật Đất đai 2024, Điều 34, Khoản 1 

Chia sẻ: