Điều kiện sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày càng trở nên quan trọng, việc thúc đẩy khả năng thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trở thành một vấn đề cực kỳ quan trọng. Những năm gần đây, nhu cầu đến Việt Nam để thực hiện hoạt động đầu tư, lao động, học tập và du lịch của người nước ngoài ngày một tăng và đây là cơ hội để Việt Nam tận dụng để tiếp tục phát triển kinh tế. Bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật về đầu tư và lao động có yếu tố nước ngoài, pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài cũng đóng vai trò rất quan trọng trong thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển thị trường bất động sản và thu hút chuyên gia nước ngoài tham gia hoạt động khoa học công nghệ tại Việt Nam. Một trong những chính sách chủ yếu là đảm bảo quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam khi những chủ thể này đầu tư tài sản vào nước ta, trong đó có quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. 

Việc ban hành Luật Nhà ở năm 2014 đã thiết lập một cơ sở pháp lý hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân nước ngoài có mong muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, để họ có thể được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì những người này cần phải đáp ứng những điều kiện được pháp luật đưa ra. Bài viết này sẽ phân tích cụ thể các điều kiện để được sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. 

1. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 

Quyền sở hữu tài sản là một trong những quyền cơ bản và quan trọng nhất của mỗi công dân. Theo Điều 158 Bộ Luật Dân Sự 2015, chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân và là tài sản (bất động sản) theo quy định của pháp luật dân sự.  

Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được hiểu là quyền của người nước ngoài trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Đồng thời, theo Hiến pháp 2013, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cư trú tại Việt Nam được Nhà nước bảo hộ theo pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, không phải cá nhân nước ngoài nào cũng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, chỉ những cá nhân nước ngoài sau đây thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở: 

• Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan. 

• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. 

2. Quy định của pháp luật về điều kiện sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam 

2.1 Đối tượng và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài 

Về đối tượng cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, chỉ những cá nhân nước ngoài sau đây thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở: 

• Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan và phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của pháp luật (Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014). 
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, cá nhân nước ngoài còn phải có giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. 

Về hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, theo Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau: 

• Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.
• Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cứ và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ). 

Tuy nhiên, theo Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), cá nhân kinh doanh bất động sản trừ hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, phải thành lập doanh nghiệp. Do đó, theo quy định của pháp luật, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức tại mục (ii) nêu trên. 

2.2 Số lượng nhà ở cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam 

Đối với căn hộ chung cư:  

Theo điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.  

Trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này. 

Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề)  

Trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, thì cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai 250 căn nhà (theo điểm a Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014).  

Ngoài ra, theo Khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015, trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án, cụ thể:  

• Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn nhà thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; 
• Trường hợp chỉ cói một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quán 250 căn; 
• Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ đươc sở hữu không qua 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án. 

3. Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài 

Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận (điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014). 

Tùy vào nhu cầu mà cá nhân nước ngoài có thể được gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên giấy chứng nhận (theo điểm b Khoản 1 Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).  

Tuy nhiên, giới hạn về thời gian sở hữu nhà nêu trên sẽ không áp dụng đối với cá nhân nước ngoài trong trường hợp họ kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong trường hợp này, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. 

Chia sẻ: