Chuyển nhượng dự án bất động sản bằng chuyển nhượng vốn góp: Cơ hội và rủi ro pháp lý

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những biến động đáng kể, việc chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp trong công ty sở hữu dự án đã trở thành một giải pháp linh hoạt và phổ biến. Phương thức này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp. Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, các quy định pháp lý liên quan đến hoạt động này đã được điều chỉnh, đòi hỏi các bên tham gia giao dịch cần nắm rõ để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả. 

1. Phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng vốn góp 

Theo quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện nhất định, bao gồm: 

• Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư;  

• Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn; 

• Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư; 

• Quyền sử dụng đất của dự án không thuộc trường hợp đang có tranh chấp hoặc bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

• Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;  

• Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; 

• Dự án còn trong thời hạn thực hiện; 

• Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản. 

Những điều kiện này nhằm kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý, tính khả thi và nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án, tránh rủi ro phát sinh tranh chấp hoặc đầu cơ đất. Tuy nhiên, chính các điều kiện này khiến nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án bị đình trệ, ảnh hưởng đến dòng vốn của doanh nghiệp và quyền lợi của các bên nhận chuyển nhượng. 

Trong khi đó, việc chuyển nhượng vốn góp trong công ty sở hữu dự án (bao gồm cả cổ phần và phần vốn góp của thành viên/cổ đông trong công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần) lại được điều chỉnh bởi Luật Doanh nghiệp và pháp luật về đầu tư, mà không trực tiếp chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Sự khác biệt này tạo ra khoảng trống pháp lý – nơi các bên có thể thực hiện việc “thay tên chủ sở hữu dự án” bằng cách bán toàn bộ vốn góp/cổ phần trong pháp nhân đang nắm giữ quyền phát triển dự án mà không cần thực hiện việc chuyển nhượng dự án. 

2. Ưu điểm và rủi ro của hình thức chuyển nhượng vốn góp 

Việc chuyển nhượng vốn góp mang lại một số lợi thế như: 

• Tiết kiệm thời gian và thủ tục hành chính, do không cần thực hiện quy trình xin phê duyệt chuyển nhượng dự án từ cơ quan nhà nước. 

• Đảm bảo tính toàn vẹn của pháp nhân và các hợp đồng hiện hữu, Các giấy phép, hợp đồng và quyền lợi liên quan đến dự án vẫn được duy trì trong công ty sở hữu dự án. 

• Linh hoạt trong đàm phán: Các bên có thể tự do thỏa thuận về giá trị và điều kiện chuyển nhượng vốn góp. 

Tuy nhiên, đi kèm với đó là các rủi ro pháp lý không thể bỏ qua: 

• Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến nguy cơ không thể triển khai hoặc bị cơ quan quản lý thanh tra, xử lý. 

• Nếu dự án chỉ mới được phê duyệt chủ trương đầu tư nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thế nhưng quyền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp bất động sản. Do đó, nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên thiếu cơ sở pháp lý và tài chính rõ ràng để định giá phần vốn góp một cách chính xác. 

• Trường hợp dự án chưa hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện. Trong thực tế, quá trình này thường phát sinh nhiều vướng mắc, thậm chí tranh chấp giữa chủ đầu tư và các cá nhân, tổ chức có quyền lợi về đất chưa được giải quyết thỏa đáng. Chính vì vậy, việc chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải tỏa tiềm ẩn rủi ro kéo dài tiến độ triển khai dự án hoặc, trong trường hợp nghiêm trọng, có thể dẫn đến việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét thu hồi dự án do vi phạm điều kiện pháp luật về tiến độ và sử dụng đất. 

• Các khoản nợ tiềm ẩn, tranh chấp nội bộ hoặc nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất của công ty sở hữu dự án cũng sẽ chuyển sang cho bên mua nếu không được kiểm tra kỹ trong quá trình thẩm định pháp lý. 

3. Một số lưu ý pháp lý khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng vốn góp 

Để hạn chế rủi ro và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch, các bên cần lưu ý: 

• Thực hiện kiểm tra pháp lý toàn diện đối với công ty sở hữu dự án, bao gồm quyền sử dụng đất, giấy phép đầu tư, nghĩa vụ tài chính, tình trạng tranh chấp hoặc khiếu kiện. 

• Xem xét khả năng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt nếu doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có điều kiện chuyển nhượng hạn chế. 

• Lập hợp đồng chuyển nhượng vốn góp một cách chặt chẽ, có điều khoản điều chỉnh, điều kiện thanh toán linh hoạt theo tiến độ xác minh hồ sơ. 

• Không đồng nhất giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng đất, tránh nhầm lẫn trong việc xác lập và thực hiện quyền lợi sau giao dịch.

Chuyển nhượng dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn góp trong công ty sở hữu dự án là một giải pháp linh hoạt và hiệu quả trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Tuy nhiên, việc sử dụng phương thức này đòi hỏi sự hiểu biết pháp luật sâu sắc, khả năng đánh giá rủi ro tổng thể và có sự tư vấn từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp. Bởi lẽ, dù không trái luật, nhưng nếu thiếu minh bạch và kiểm soát chặt chẽ, giao dịch này có thể trở thành con dao hai lưỡi – để lại hệ lụy pháp lý cho cả bên bán và bên mua. 

Bài viết liên quan

1. Thủ tục chuyển nhượng vốn góp trong công ty TNHH
2. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp công ty TNHH
3. Các điều khoản chính của hợp đồng chuyển nhượng cổ phần/ phần vốn góp

Chia sẻ: