Các Bước Chuyển Nhượng Nhà Máy Sản Xuất Trong Khu Công Nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam trở lên sôi động khi làn sóng chuyển dịch nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang các nước lân cận tăng cao. Nhằm nhanh chóng hoạt động sản xuất kinh doanh, nhiều Nhà Đầu Tư lựa chọn phương án mua lại toàn bộ nhà máy sản xuất đang hoạt động thay vì đầu tư xây dựng nhà máy từ đầu. Và để mua một nhà máy, Nhà Đầu Tư có thể lựa chọn mua toàn bộ công ty sản xuất (M&A Cổ Phần) hoặc mua tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng), máy móc thiết bị, nhãn hiệu sản phẩm và các tài sản khác (M&A Tài Sản). 

Đối với giao dịch M&A Tài Sản, các bước thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà máy sản xuất trong khu công nghiệp (“Nhà Máy Sản Xuất”) thông thường như sau: 

Bước 1. Xác định Tài Sản Chuyển Nhượng 

Để lập phương án chuyển nhượng phù hợp, Các Bên cần xác định rõ các loại tài sản sẽ được chuyển nhượng là tài sản phải đăng ký hay tài sản không phải đăng ký, tài sản hữu hình hay tài sản vô hình. Tài sản của Nhà Máy Sản Xuất có thể bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng), máy móc thiết bị, công thức sản xuất, tên thương mại, nhãn hiệu sản phẩm…. Trong nhiều trường hợp, Bên Mua chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng) để hoạt động sản xuất một sản phẩm khác với Bên Bán. 

Bước 2. Ký kết các thoả thuận ban đầu  

Nhằm thể hiện mong muốn tham gia giao dịch, Các Bên có thể ký kết một số thoả thuận ban đầu như: Cam Kết Bảo Mật Thông Tin, Ý Định Thư (LOI), Biên Bản Ghi Nhớ (MOU), Hợp Đồng Đặt Cọc (DA). Trường hợp Bên Bán yêu cầu Bên Mua thanh toán trước một khoản tiền cọc để đảm bảo giao dịch, Các Bên sẽ kết kết Hợp Đồng Đặt Cọc quy định rõ Tiền Đặt Cọc là bao nhiêu; thời điểm các bên ký kết Hợp Đồng Chuyển Nhượng; trách nhiệm của Bên Mua nếu từ chối không tiếp tục mua là bị mất toàn bộ Tiền Đặt Cọc; trách nhiệm của Bên Bán nếu từ chối không tiếp tục bán là bị phạt một khoản tiền bằng Tiền Đặt Cọc và hoàn trả lại toàn bộ Tiền Đặt Cọc cho Bên Mua. 

Bước 3. Thẩm định Nhà Máy Sản Xuất 

Tuỳ theo yêu cầu của Bên Mua và loại Tài Sản Chuyển Nhượng, Bên Mua có thể thực hiện thẩm định về pháp lý, tài chính, kỹ thuật, kiểm tra hiện trạng chất lượng và số lượng mỗi loại tài sản… Việc thẩm định Nhà Máy Sản Xuất có thể được thực hiện trước hoặc sau Bước 2 ở trên (Ký kết các thoả thuận ban đầu), tuỳ thuộc vào thoả thuận của Các Bên. 

Về khía cạnh pháp lý, Bên Mua phải thận trọng kiểm tra cái tài liệu pháp lý của Nhà Máy Sản Xuất. Trên cơ sở đó, xác định các tài sản chuyển nhượng có được Bên Bán sở hữu hợp pháp hay không; Bên Bán được quyền chuyển nhượng và Bên Mua được quyền nhận chuyển nhượng hay không; các thủ tục pháp lý cần phải thực hiện khi chuyển nhượng tài sản phải đăng ký và tài sản không phải đăng ký là gì; các hoá đơn, chứng từ cần chuẩn bị cho việc chuyển nhượng. 

Bước 4. Chấp thuận về việc chuyển nhượng 

Chấp thuận của Công Ty Phát Triển Hạ Tầng: để chuyển nhượng Nhà Máy Sản Xuất gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong Khu Công Nghiệp, thông thường Bên Bán cần phải có sự chấp thuận của Công Ty Phát Triển Hạ Tầng. Để tuân thủ, Các Bên cần kiểm tra điều khoản chuyển nhượng trong Hợp Đồng Thuê Đất giữa Bên Bán và Công Ty Phát Triển Hạ Tầng, từ đó xác định Bên Bán cần phải thông báo hay xin chấp thuận của Công Ty Phát Triển Hạ Tầng; hoạt động sản xuất của Bên Mua có phù hợp với quy hoạch của Khu Công Nghiệp hay không; có bất kỳ khoản phí nào cần phải thanh toán cho Công Ty Phát Triển Hạ Tầng hay không (nếu có, Các Bên cùng thương lượng Bên Mua và/hoặc Bên Bán sẽ chi trả khoản tiền này cũng như các khoản thuế, phí, lệ phí khác khi thực hiện giao dịch). 

Chấp thuận nội bộ: mỗi Bên Bán và Bên Mua cần phải có sự chấp thuận nội bộ riêng biệt về việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng Nhà Máy Sản Xuất. Tuỳ theo Điều Lệ Công Ty, các Quy Định Nội Bộ khác và giá trị của Nhà Máy Sản Xuất mà thẩm quyền quyết định có thể thuộc về Đại Hội Đồng Cổ Đông, Hội Đồng Quản Trị, Tổng Giám Đốc đối với Công Ty Cổ Phần hoặc Hội Đồng Thành Viên, Chủ Tịch Công Ty, Tổng Giám Đốc đối với Công Ty TNHH. 

Bước 5. Ký kết Hợp Đồng Chuyển Nhượng  

Các Bên sẽ ký kết một Hợp Đồng Chuyển Nhượng về việc chuyển nhượng toàn bộ Tài Sản Chuyển Nhượng, quy định rõ cách thức chuyển giao từng loại tài sản (tài sản cần phải đăng ký và tài sản không phải đăng ký, tài sản hữu hình và tài sản vô hình); thời gian thực hiện; phương thức và điều kiện thanh toán; các thoả thuận khác cần phải ký kết để phục vụ cho việc đăng ký tài sản; phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại…. 

Trường hợp Tài Sản Chuyển Nhượng chỉ bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Các Bên có thể xem xét không ký kết Hợp Đồng Chuyển Nhượng tại Bước 5 này mà ký kết một hợp đồng tại văn phòng công chứng như tại Bước 6 bên dưới. 

Bước 6. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 

Theo quy định của pháp luật, Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất phải được chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền (“Văn Phòng Công Chứng”). Theo đó, Các Bên cần phải ký kết thêm một hợp đồng và được công chứng, chứng thực bởi Văn Phòng Công Chứng để đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất này thường được soạn thảo theo mẫu của Văn Phòng Công Chứng có trụ sở cùng với tỉnh, thành phố nơi Nhà Máy Sản Xuất toạ lạc.  

Bước 7. Đăng ký quyền sở hữu các tài sản 

Đối với các tài sản cần phải đăng ký quyền sở hữu như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ô tô, nhãn hiệu sản phẩm…, Các Bên phải hoàn tất việc đăng ký để chuyển giao quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. 

Trong các loại tài sản chuyển nhượng, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường có giá trị rất cao và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá chuyển nhượng. Bên Mua cần thận trọng đăng ký biến động sử dụng đất tại Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai để được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất (“Sổ Đỏ”). Trong nhiều trường hợp, việc đăng ký bị trì hoãn và Sổ Đỏ không được cấp trong thời gian dài, sẽ dẫn đến rủi ro cho Các Bên để hoàn thành giao dịch 

Bước 8. Ký kết lại các thoả thuận với Công Ty Phát Triển Hạ Tầng 

Thông thường, Bên Bán sẽ phải thanh lý Hợp Đồng Thuê Đất và hợp đồng sử dụng các tiện ích trong Khu Công Nghiệp với Công Ty Phát Triển Hạ Tầng, theo đó Bên Bán thanh toán các khoản nợ tồn đọng và hoàn tất các nghĩa vụ của mình. Đồng thời, Bên Mua sẽ ký lại các hợp đồng thuê đất và hợp đồng sử dụng các tiện ích mới với Công Ty Phát Triển Hạ Tầng, nội dung hợp đồng sẽ do các bên thoả thuận với nhau.  

Bước 9. Xin các giấy phép, giấy chứng nhận  

Trước khi vận hành Nhà Máy Sản Xuất, Bên Mua cần phải thực hiện xin cấp các giấy phép/giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Tuỳ vào hoạt động sản xuất của Bên Mua mà các loại giấy phép/giấy chứng nhận phải xin sẽ có điều kiện, trình tự thủ tục khác nhau, có thể bao gồm Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy phép môi trường/Đăng ký môi trường, Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.… 

Trên đây là các bước thông thường để thực hiện chuyển nhượng nhà máy sản xuất trong khu công nghiệp. Căn cứ vào tài sản chuyển nhượng, cấu trúc giao dịch và thoả thuận của Các Bên mà các bước ở trên có thể điều chỉnh khác đi. 

Chia sẻ: