Theo quy định tại Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 thì ký quỹ là “việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ”. Ký quỹ được xem là một trong những biện pháp hữu hiệu để bảo đảm bên có nghĩa vụ sẽ thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, nếu không thì bên có quyền có thể yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại (nếu có) do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của bên kia gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ. Chế định ký quỹ này cũng đã được quy định nhiều trong các lĩnh vực pháp lý khác nhau, trong đó có lĩnh vực đầu tư. Ký quỹ trong lĩnh vực đầu tư được xem là một biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện dự án đầu tư.
Theo quy định tại Điều 43 Luật Đầu tư 2020 thì trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, không phải mọi dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều phải thực hiện ký quỹ. Các trường hợp không cần thực hiện như sau:
- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
- Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
Lưu ý: Dự án đầu tư đã thực hiện hoặc được chấp thuận, cho phép thực hiện theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2015 mà thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo quy định thì không phải ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Trường hợp nhà đầu tư điều chỉnh mục tiêu, tiến độ thực hiện dự án đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất sau ngày 01/01/2021 thì phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ theo quy định.
1. Hình thức ký quỹ
Nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án của nhà đầu tư sẽ được thực hiện trên cơ sở Thỏa thuận bằng văn bản giữa Sở Kế hoạch và Đầu tư và nhà đầu tư. Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư gồm những nội dung chủ yếu sau đây:
- Tên dự án, mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn đầu tư, tiến độ thực hiện, thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
- Biện pháp bảo đảm thực hiện dự án đầu tư (ký quỹ hoặc bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ);
- Số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
- Thời điểm, thời hạn bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
- Điều kiện hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
- Biện pháp xử lý trong trường hợp số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả được nộp vào ngân sách nhà nước;
- Các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm khác của các bên;
- Những nội dung khác theo thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái với quy định của pháp luật.
2. Thời điểm thực hiện ký quỹ
Ký quỹ sẽ được thực hiện sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá; và Ký quỹ sẽ được thực hiện trước khi:
- Đối với trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Ký quỹ sẽ được thực hiện trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; hoặc;
- Đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm: Ký quỹ sẽ được thực hiện trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Trường hợp nhà đầu tư đã ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt thì thực hiện như sau:
- Trường hợp số tiền đã ứng bằng hoặc lớn hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định, nhà đầu tư không phải nộp ngay tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng tại thời điểm trên;
- Trường hợp số tiền đã ứng thấp hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định, nhà đầu tư phải nộp số tiền ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng bằng phần chênh lệch giữa số tiền đã ứng với mức bảo đảm thực hiện dự án tại thời điểm trên;
- Nhà đầu tư có tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng được nộp trong các trường hợp nêu trên phải nộp tiền ký quỹ cho Sở Kế hoạch và Đầu tư theo quy định khi dự án bị chậm tiến độ theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
3. Mức ký quỹ
Căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ của từng dự án đầu tư mà mức ký quỹ từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư. Cụ thể:
- Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;
- Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%;
- Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.
Lưu ý:
- Vốn đầu tư của dự án không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình thuộc dự án đầu tư mà nhà đầu tư có nghĩa vụ bàn giao cho nhà nước quản lý sau khi hoàn thành (nếu có). Trường hợp tại thời điểm ký kết Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án đầu tư mà chưa xác định được chính xác các chi phí xây dựng các công trình bàn giao cho Nhà nước thì Sở Kế hoạch và Đầu tư căn cứ vào dự toán chi phí trong Đề xuất dự án do nhà đầu tư lập để xác định số tiền bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.
- Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn, việc nộp và hoàn trả số tiền ký quỹ được áp dụng theo từng giai đoạn thực hiện dự án theo quy định tại Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án. Nhà đầu tư có thể chuyển số tiền ký quỹ còn lại của giai đoạn trước để bảo đảm thực hiện dự án cho giai đoạn tiếp theo mà không nhất thiết phải hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại của giai đoạn trước và nộp bổ sung số tiền chênh lệch giữa số tiền ký quỹ cho giai đoạn tiếp theo với số tiền ký quỹ của giai đoạn trước (nếu có).
4. Tài khoản thực hiện ký quỹ
Tiền ký quỹ được nộp vào tài khoản của Sở Kế hoạch và Đầu tư mở tại ngân hàng thương mại được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, do nhà đầu tư lựa chọn; nhà đầu tư chịu chi phí liên quan đến việc mở, duy trì tài khoản bảo đảm thực hiện dự án và thực hiện các giao dịch liên quan đến tài khoản.
Trường hợp thực hiện nhiều dự án phải ký Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án với cùng một Sở Kế hoạch và Đầu tư, nhà đầu tư có thể thỏa thuận với Sở Kế hoạch và Đầu tư về việc sử dụng cùng một tài khoản để tiếp nhận tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hiện dự án đối với các dự án được thực hiện tại địa bàn do cơ quan đó quản lý.
5. Hoàn trả tiền ký quỹ
Việc hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án được thực hiện như sau:
- Hoàn trả 50% số tiền đã ký quỹ hoặc giảm 50% mức bảo lãnh tại thời điểm nhà đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép hoặc chấp thuận khác để thực hiện hoạt động xây dựng (nếu có);
- Hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ (nếu có) hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng;
- Trường hợp giảm vốn đầu tư của dự án, nhà đầu tư được hoàn trả số tiền ký quỹ tương ứng với số vốn đầu tư giảm theo quy định tại Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh;
- Trường hợp điều chỉnh tăng vốn đầu tư của dự án, nhà đầu tư nộp bổ sung số tiền ký quỹ hoặc bổ sung bảo lãnh ký quỹ của tổ chức tín dụng tương ứng với số vốn đầu tư tăng theo quy định tại quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư điều chỉnh. Trường hợp đã được hoàn trả 50% tiền ký quỹ đã nộp trước khi điều chỉnh thì nhà đầu tư chỉ phải nộp số tiền bằng 50% số tiền ký quỹ phải nộp bổ sung;
- Trường hợp dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện vì lý do bất khả kháng hoặc do việc thực hiện thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do dự án phải điều chỉnh theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thay đổi quy hoạch thì nhà đầu tư được xem xét hoàn trả số tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hiện dự án hoặc chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án;
- Nhà đầu tư trong nước đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, khi điều chỉnh dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định mà nội dung điều chỉnh làm thay đổi nội dung tại Thoả thuận bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư gửi văn bản thông báo cho Sở Kế hoạch và Đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư. Sở Kế hoạch và Đầu tư và nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư.
Trên đây là một số vấn đề pháp lý liên quan đến việc ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án nhà ở thương mại. Các nhà đầu tư có thể tham khảo và tuân thủ để thực hiện đúng, hạn chế sai sót dẫn đến hậu quả đáng tiếc trong quá trình thực hiện dự án.
