Với không ít người Việt, quan niệm “an cư – lạc nghiệp” vẫn là một trong những kim chỉ nam dẫn dắt cuộc sống, hành động của họ, điều này cùng một phần nào lý giải tâm lý chuộng mua nhà, đất của người Việt nói chung và những người trẻ nói riêng.
Kể từ Luật kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2007, việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được định nghĩa và quy định cơ chế thực hiện khá rõ ràng. Đến năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản mới ra đời thay thế luật cũ năm 2007 lại có những quy định rộng mở và rõ ràng hơn đối với việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Việc nới rộng các chính sách và quy định pháp luật cùng những lợi thế về tài chính, về tiến độ thanh toán mà giao dịch mua bất động sản nói chung hay nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai nói riêng mang lại đã tạo tiền đề giúp các giao dịch này dần trở nên phổ biến hơn trong cuộc sống hiện nay. Theo đó, không những nhà đầu tư mới có nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai để kinh doanh mà các vợ chồng trẻ cũng đặc biệt quan tâm lựa chọn để được sở hữu một “mái ấm” riêng phù hợp với điều kiện kinh tế.
Tuy nhiên, với tính chất là một loại tài sản khá đặc biệt, các giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai sẽ phải tuân thủ những điều kiện khá khắt khe theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản[1]. Vậy trong quan hệ hôn nhân gia đình, nếu đã được xác lập là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, việc thực hiện thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng đối với bất động sản nói chung, hay đơn cử là đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai nói riêng có điểm gì khác biệt hay cần lưu ý?
Theo quy định của pháp luật hôn nhân gia đình, vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định (tài sản chung vợ chồng) hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận[2]. Thông thường, để hạn chế xảy ra tranh chấp, chủ đầu tư thường yêu cầu cả vợ và chồng ký tên vào hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai (“Hợp Đồng Mua Bán”). Tuy nhiên, không hiếm trường hợp sau khi ký Hợp Đồng Mua Bán, vợ chồng có nhu cầu thỏa thuận phân chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, trong đó có thỏa thuận tài sản riêng là nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai. Trong trường hợp này, vấn đề đặt ra là làm thế nào để một thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai hợp pháp, hạn chế tối đa những rủi ro, đồng thời thủ tục nào để sang tên chủ sở hữu nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai cho vợ hoặc chồng là người có quyền sở hữu riêng tài sản này. Theo đó, nội dung bài viết này hướng đến làm rõ các vấn đề được đề nêu trên, cụ thể như dưới đây:
1| Một Thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng đối với căn hộ hình thành trong tương lai như thế nào là hợp pháp?
Thỏa thuận về tài sản riêng đối với căn hộ đã được cả vợ và chồng cùng ký Hợp Đồng Mua Bán về bản chất là một thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Theo đó, pháp luật về hôn nhân gia đình yêu cầu việc thỏa thuận về tài sản chung này phải được xác lập thành văn bản và phải được công chứng theo yêu cầu của một bên vợ hoặc chồng hoặc theo quy định pháp luật[3]. Đối tượng đươc thỏa thuận mà các bên hướng tới là căn hộ hình thành trong tương lai, nói cách khác, tại thời điểm thực hiện thỏa thuận về tài sản riêng, tài sản vẫn chưa thực sự tồn tại, trong khi đó, theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ áp dụng bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã được hình thành và chủ thể ký kết hợp đồng là cá nhân, hộ gia đình[4].
Như vậy, xét về hình thức, thỏa thuận phân chia tài sản chung đối với căn hộ hình thành trong tương lai chỉ bắt buộc phải được lập thành văn bản, còn việc công chứng/ chứng thực hợp đồng hay không thì sẽ do vợ – chồng tự thỏa thuận.
Bên cạnh đó, song song với các điều kiện về mặt hình thức, một thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng nói chung cần phải có những nội dung chủ yếu sau: đối tượng tài sản được phân chia, tình trạng của loại tài sản, quyền sở hữu của vợ hoặc chồng đối với tài sản này, thời điểm có hiệu lực của việc phân chia tài sản, thông tin nhân thân của vợ và chồng, các thông tin về giấy đăng ký kết hôn, tài sản chia, cách thức phân chia, cách thức nhận tài sản, chi phí thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết và các thỏa thuận khác.
Từ các phân tích nêu trên, thỏa thuận tài sản riêng đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai của vợ chồng phải được lập thành văn bản (việc công chứng phải được thực hiện nếu vợ hoặc chồng có yêu cầu, tuy nhiên để tiếp tục thực hiện các thủ tục sang tên/ chuyển nhượng chủ sở hữu đối với căn hộ được thỏa thuận là tài sản riêng, Chủ Đầu Tư hoặc cơ quan nhà nước thường yêu cầu phải cung cấp được bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực) và phải đảm bảo các nội dung về thông tin về nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai, Hợp Đồng Mua Bán, tiến độ thanh toán và các tình trạng pháp lý khác liên quan đến nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cũng xin lưu ý rằng, việc công chứng thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng là một thỏa thuận dân sự đơn thuần và có thể thực hiện công chứng tại bất kỳ tổ chức công chứng có thẩm quyền, không phân biệt theo địa giới hành chính. Do đó, bất kể nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai có địa chỉ nào, vợ chồng có thể thực hiện thỏa thuận tài sản riêng tại bất kỳ tổ chức công chứng nơi mình cư trú.
2| Thực hiện sang tên chủ sở hữu nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai theo Thỏa thuận tài sản riêng vợ chồng sao cho phù hợp?
Sau khi Thỏa thuận tài sản riêng được xác lập phù hợp với quy định của pháp luật như nêu trên, về lý, căn hộ hình thành trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu riêng của duy nhất vợ hoặc chồng được nhận tài sản. Theo đó, để đảm bảo về mặt pháp lý và hạn chế rủi ro tranh chấp tài sản sau này, vợ hoặc chồng sở hữu tài sản riêng đều mong muốn thực hiện thủ tục sang tên để trực tiếp đứng tên trên Hợp Đồng Mua Bán hoặc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“GCN QSDĐ”) đối với nhà ở/căn hộ sau khi được hình thành. Đối với trường hợp đã được cấp GCN QSDĐ, việc chuyển tài sản chung vợ chồng về tài sản riêng có thể được thực hiện thông qua các thủ tục tặng cho/ chuyển nhượng như đối với các bất động sản thông thường. Tuy nhiên, đối với trường hợp mới chỉ ký Hợp Đồng Mua Bán mà chưa được cấp GCN QSDĐ, pháp luật hiện hành lại không quy định về thủ tục pháp lý điều chỉnh trường hợp này.
Như đã phân tích tại mục 1, bản chất của một thỏa thuận tài sản riêng giữa vợ và chồng chỉ đơn thuần là một thỏa thuận dân sự được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự và hôn nhân gia đình mà không phải là một giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản. Tuy nhiên, do không có thủ tục pháp lý rõ ràng theo luật định nên trên thực tế, các bên thường lựa chọn thực hiện thủ tục chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán căn hộ hình thành trong tương lai. Trình tự, thủ tục tiến hành việc chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán của từng Nhà Đầu Tư sẽ có những khác biệt và đồng thời cũng có một số điều chỉnh nhất định so với thủ tục chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán thông thường, tuy nhiên, nhìn chung khi thực hiện việc chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán căn hộ hình thành trong tương lai, các bên sẽ phải tiến hành các bước sau:
- Bước 1: Lập Thỏa Thuận Tài Sản Riêng, nên có công chứng. Đồng thời, tùy thuộc vào yêu cầu hồ sơ của mỗi tổ chức công chứng, vợ hoặc chồng là người chuyển nhượng phải thực hiện thêm một văn bản xác nhận từ chối nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai (“Xác Nhận Từ Chối”).
- Bước 2: Gửi toàn bộ hồ sơ gồm Hợp Đồng Mua Bán, Thỏa Thuận Tài Sản Riêng, Xác Nhận Từ Chối (nếu có) và các hồ sơ nhân thân khác kèm theo Đơn yêu cầu chuyển nhượng về cho Chủ Đầu Tư để yêu cầu xem xét và giải quyết hồ sơ.
Chủ Đầu Tư sẽ căn cứ vào tiến độ thanh toán, tiến độ thực hiện thủ tục cấp GCN QSDĐ đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai để ra các thông báo duyệt đơn cần thiết để tiếp tục thực hiện thủ tục tại Bước 3 hoặc Chủ Đầu Tư sẽ tự giải quyết bằng theo phương thức thanh lý hợp đồng cũ và sang tên chủ sở hữu Hợp Đồng Mua Bán mới.
- Bước 3: Sau khi nhận được Thông báo duyệt đơn từ Chủ Đầu Tư, vợ chồng đến tổ chức công chứng có thẩm quyền để công chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán. Xin lưu ý thêm rằng, việc công chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán này phải được thực hiện tại tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh thành nơi có nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật đối với việc công chứng các giao dịch về bất động sản.
- Bước 4: Cung cấp hồ sơ ở Bước 3 cho Chủ Đầu Tư để tiến hành các thủ tục pháp lý cấp GCN QSDĐ cho vợ hoặc chồng là người sở hữu tài sản riêng. Vợ chồng có thể chịu khoản phí chuyển nhượng theo chính sách của Chủ Đầu Tư, tùy từng trường hợp.
- Bước 5: Theo nguyên tắc, việc chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai phải kê khai và đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai giữa vợ với chồng thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Mặc dù vậy, vợ hoặc chồng vẫn phải thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân trong thời hạn 10 (mười) ngày kể từ ngày Hợp Đồng Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán có hiệu lực tại cơ quan thuế tại địa phương nơi có nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai.
Trên đây là một số điểm nổi bật cần lưu ý trong quá trình vợ chồng thực hiện thỏa thuận tài sản riêng đối với nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai. Nếu có thắc mắc gì, bạn đọc có thể liên hệ đến Apolat Legal để được giải đáp.
[1] Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
[2] Khoản 1 Điều 28 Luât Hôn nhân và Gia Đình 2014.
[3] Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình
[4] Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản
