Ở phần 1, tác giả đã cung cấp những thông tin cơ bản về khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định pháp luật và các loại bất động sản được phép sở hữu và sử dụng tại Việt Nam. Tiếp nối phần trước, tác giả sẽ diễn giải các điều kiện và phạm vi kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Xem phần 1 tại: Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam (phần 1).
III. Các điều kiện mà cá nhân và tổ chức nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
1. Các điều kiện kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức nước ngoài (nhà đầu tư nước ngoài)
- Là nhà đầu tư của quốc gia thành viên WTO hoặc quốc gia có hiệp định thương mại tự do với Việt Nam không bị hạn chế kinh doanh bất động sản (điều kiện chung);
- Phải thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam có ngành nghề kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản phù hợp với mục tiêu và mục đích kinh doanh. Các dịch vụ bất động sản mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh bao gồm: môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.
- Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức “phân lô bán nền”;
- Không được mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
2. Điều kiện bất đông sản được đưa vào kinh doanh:
2.1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2.2 Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
IV. Phạm vi cá nhân, tổ chức nước ngoài được thực hiện kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Như đã trình bay ở trên tổ chức cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có ngành nghề kinh doanh phù hợp với mục đích dự định kinh doanh. Ngoài ra doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do cá nhân, tổ chức nước ngoài thành lập có phạm vị hoạt động kinh doanh bất động sản trong giới hạn như sau:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Một số lưu ý bổ sung về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài:
- Cá nhân, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng trực tiếp quyền sử dụng đất tại Việt Nam (khoản 1 Điều 169 Luật Đất Đai 2013);
- Cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam mà không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được phép sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại Việt Nam trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam. Nhưng các chủ thể này sẽ bị bị giới hạn về thời hạn sở hữu và số lượng nhà ở được sở hữu đối trong dự án;
- Đối với cá nhân nước ngoài thì được phép tự mình sử dụng và thực hiện các quyền như chủ sở hữu là cá nhân Việt Nam hoặc cho người khác thuê sử dụng đúng mục đích pháp luật cho phép;
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác.
