Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2013 và các năm sau) (“Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp”), thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định là khoản thu nhập chịu thuế và phải kê khai, nộp thuế riêng biệt, không được hưởng các ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp thông thường. Căn cứ pháp lý điều chỉnh trực tiếp vấn đề này bao gồm Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 218/2013/NĐ-CP, Thông tư số 78/2014/TT-BTC và Thông tư số 96/2015/TT-BTC. Bài viết này nhằm phân tích nội dung quy định pháp luật hiện hành liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm các vấn đề như đối tượng chịu thuế, thu nhập chịu thuế và cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. 

1. Cơ sở pháp lý

• Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 

• Nghị định 218/2013/NĐ-CP được hướng dẫn bởi Thông tư 78/2021/TT-BTC; 

• Thông tư 96/2015/TT-BTC sửa đổi bổ sung Thông tư 78/2021/TT-BTC. 

2. Đối tượng chịu thuế

• Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;  

• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất. 

3. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (1) 

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);  

• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;   

• Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;  

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở. 

4. Cách tính thuế TNDN chuyển nhượng bất động sản

Trong đó: 

Lưu ý và diễn giải công thức:  

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai thuế và không áp dụng ưu đãi thuế TNDN.(2)

• Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư 78/2014/TT-BTC).(3) 

• Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có). Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.(4) 

• Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.(5)  

• Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước 

5. Các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản

• Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư 78/2014/TT-BTC.(6) 

Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm: 

Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:  

• Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;  

• Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản. 

• Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn; 

• Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất:

• Chi phí đền bù thiệt hại về đất.  

• Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu. 

• Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. 

• Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 

• Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất. 

• Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng. 

• Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông… 

• Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất. 

• Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng. 

• Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác. 

Bài viết liên quan:

1/ Những lưu ý về việc nộp thuế khi cá nhân có thu nhập phát sinh từ hoạt động cho thuê bất động sản

2/ Quy định pháp luật đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam

Chia sẻ: