Thuê nhà xưởng tại Việt Nam: doanh nghiệp FDI cần chuẩn bị gì để tránh rủi ro?

Việt Nam đã và đang trở thành một điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào chính sách mở cửa và môi trường đầu tư thân thiện. Trong đó, việc thuê nhà xưởng để phục vụ cho hoạt động sản xuất và kinh doanh là một phần quan trọng trong hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải doanh nghiệp nào cũng nhận diện đầy đủ các vấn đề pháp lý cần lưu ý nhằm hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà xưởng. Bài viết này sẽ phân tích một số vấn doanh nghiệp FDI cần lưu ý khi thuê nhà xưởng tại Việt Nam. 

1. Thẩm định về tình trạng pháp lý của nhà xưởng  

Trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ lưỡng xem nhà xưởng dự định thuê có đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh hay không. Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà xưởng cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau: 

1. Có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà xưởng: Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 
2. Không có tranh chấp: Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; 
3. Không bị kê biên để thi hành án: Nhà xưởng không được nằm trong danh mục tài sản đang bị kê biên phục vụ việc thi hành án. 
4. Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch: Nhà xưởng không được nằm trong diện tài sản bị pháp luật cấm giao dịch, chẳng hạn như: tài sản thuộc dự án bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước; tài sản liên quan đến khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh; hoặc tài sản đang trong quá trình giải tỏa, đền bù nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. 
5. Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật; 
6. Cho thuê tài sản đang thế chấp: Nếu nhà xưởng đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng hoặc bên thứ ba khác, bên cho thuê phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp trước khi ký kết hợp đồng thuê.⁽¹⁾ 
7. Đã được công khai thông tin: trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp cho thuê xưởng.  

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cho thuê xưởng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:⁽²⁾ 

1. Có ngành, nghề kinh doanh bất động sản. 
2. Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
3. Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu. 
4. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án. 

2. Kiểm tra việc tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy của nhà xưởng 

Khi thuê nhà xưởng, một trong những yếu tố quan trọng doanh nghiệp FDI cần đặc biệt lưu ý là việc đảm bảo nhà xưởng tuân thủ đầy đủ các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC). Đây là yếu tố không chỉ đảm bảo an toàn cho tài sản và con người mà còn là yêu cầu bắt buộc theo pháp luật. Một số giấy tờ pháp lý mà nhà xưởng cần có bao gồm:⁽³⁾ 

1. Phương án về chữa cháy được phê duyệt; 
2. Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế; và  
3. Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC. 

Trường hợp bên cho thuê chưa thực hiện hoặc đang trong quá trình thực hiện xin chấp thuận với các vấn đề liên quan đến PCCC, các bên cần thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng thuê về trách nhiệm và cam kết của bên cho thuê. Cụ thể, hợp đồng cần quy định thời gian cụ thể mà bên cho thuê cam kết hoàn tất tất cả các thủ tục pháp lý liên quan đến PCCC; trách nhiệm giải trình với cơ quan có thẩm quyền của bên cho thuê trước khi hoàn tất thủ tục pháp lý này nếu bị yêu cầu giải trình; và hậu quả pháp lý với bên cho thuê nếu không thực hiện đúng cam kết về tiến độ xin cấp phép hoặc có sai phạm trong thủ tục xin cấp phép. 

Bên cạnh việc rà soát giấy tờ pháp lý, doanh nghiệp FDI cũng cần tiến hành kiểm tra thực địa hệ thống PCCC tại nhà xưởng trước khi ký hợp đồng thuê. Việc kiểm tra thực địa giúp đánh giá thực trạng vận hành của hệ thống PCCC và phát hiện kịp thời các rủi ro tiềm ẩn, bởi thực tế cho thấy có trường hợp hồ sơ pháp lý đã hoàn chỉnh nhưng hệ thống đã xuống cấp hoặc không còn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật. 

Khi kiểm tra thực địa, doanh nghiệp nên lưu ý các yếu tố sau:⁽⁴⁾ 

1. Hệ thống nội quy, biển báo và chỉ dẫn an toàn: Bao gồm nội quy PCCC, biển cấm, biển báo nguy hiểm, sơ đồ hoặc biển chỉ dẫn thoát nạn. 
2. Hệ thống điện và các nguồn sinh nhiệt: Kiểm tra tình trạng hệ thống điện, thiết bị điện, hệ thống chống sét, chống tĩnh điện, cũng như việc quản lý nguồn lửa, nguồn nhiệt trong nhà xưởng. 
3. Hệ thống hạ tầng phục vụ chữa cháy: Đánh giá khả năng hoạt động của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ xe chữa cháy, hệ thống cấp nước chữa cháy, thông tin liên lạc khẩn cấp, cơ sở dữ liệu quản lý PCCC và hệ thống truyền tin báo sự cố. 
4. Hệ thống báo cháy, chữa cháy và cứu nạn: Kiểm tra tình trạng hoạt động của hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy (sprinkler, họng nước chữa cháy…), các giải pháp ngăn cháy, ngăn khói, hệ thống thoát nạn và các phương tiện cứu người khác tại cơ sở. 

^{(1) Điều 321.6 Bộ luật Dân sự 2015.}

^{(2) Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.}

^{(3) Điều 5.1 Nghị định 136/2020/NĐ-CP.} 

^{(4) Điều 5.1 Nghị định 136/2020/NĐ-CP.}

Bài viết liên quan:

1. Thuê Lại Đất KCN Xây Nhà Xưởng: Doanh Nghiệp FDI Cần Biết
2. Nhà đầu tư Trung Quốc trong ngành sản xuất nội thất tại Việt Nam
3. Nhà đầu tư nước ngoài đầu tư dự án nhà máy sản xuất tại Việt Nam

Chia sẻ: