Thuê lại đất từ các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp để xây dựng nhà máy, nhà xưởng, nhà kho… là phương án được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Đối với một số ngành sản xuất, kinh doanh đặc thù, việc này là bắt buộc theo quy định của pháp luật. Khi thuê lại đất, thời hạn thuê thường kéo dài đến vài chục năm. Chi phí thuê lại đất thường một chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư của dự án. Tuy nhiên, không phải với mọi trường hợp, bên thuê đều có thể sử dụng đất đến hết thời hạn thuê. Do kế hoạch kinh doanh thay đổi hoặc hoàn cảnh bắt buộc, bên thuê buộc phải chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn bằng cách chuyển nhượng đất thuê cho bên thứ ba có nhu cầu. Khi đó, các vấn đề pháp lý cốt lõi của hợp đồng thuê sẽ được soi chiếu lại và rủi ro đối với bên thuê bắt đầu xuất hiện. Trong thực tiễn cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách hàng, chúng tôi nhận thấy có những vấn đề pháp lý và rủi ro dưới đây bên thuê cần lưu tâm khi đàm phán, ký kết hợp đồng thuê lại đất với bên cho thuê.
Thứ nhất, trả tiền thuê lại đất hằng năm hay trả một lần cho cả thời gian thuê
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất Đai năm 2013, đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Với bên cho thuê, chi phí tiền thuê đất trả cho Nhà nước thường chiếm một tỷ trọng tương đối lớn trong tổng mức đầu tư của dự án hạ tầng khu công nghiệp. Do đó, để tiết giảm áp lực từ chi phí này, không ít bên cho thuê đã lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hằng năm cho Nhà nước. Tuy nhiên, để tối đa hóa doanh thu, bên cho thuê, bằng nhiều cách, lại thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Phương thức phổ biến được bên cho thuê vận dụng là chia tiền thuê của bên thuê thành hai phần:
(i) Phần thứ nhất là tiền thuê đất: Khoản tiền thuê này được tính với một mức giá rất thấp, thường chỉ bằng đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công bố và bên thuê vẫn sẽ được thanh toán hằng năm theo quy định của pháp luật.
(ii) Phần thứ hai là tiền thuê hạ tầng: Chi phí này được thể hiện trong hợp đồng thuê lại bằng chi phí trả cho việc sử dụng hạ tầng gồm: hệ thống đường giao thông, điện, xử lý nước thải…. Tuy nhiên, điểm đáng lưu ý chi phí trả cho việc sử dụng hạ tầng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng tiền thuê, và thông thường bên thuê phải trả khoản tiền thuê hạ tầng này một lần cho cả thời gian thuê.
Với cấu trúc cho thuê lại nêu trên, rõ ràng bên cho thuê đã tuân thủ quy định về việc “thuê trả tiền thuê hằng năm thì chỉ được cho thuê lại thu tiền thuê hằng năm”. Tuy nhiên, bên thuê lại không nhận được sự cân bằng về quyền của người sử dụng đất như đối với trường hợp trả tiền thuê một lần dù tiên thuê phải trả là tương đương nhau. Cụ thể, bên thuê không được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn vào công ty khác bằng quyền sử dụng đất. Khi không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đến hết thời hạn thuê, bên thuê cũng không thể tùy ý chuyển nhượng cho bên thứ ba mà chỉ quyền chuyển nhượng tài sản trên đất. Nếu trên đất chưa kịp xây dựng công trình, giải pháp phải bán cả công ty, dự án là lựa chọn phổ biến. Ngoài ra, trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bên thuê cũng chỉ được bồi thường đối với tài sản trên đất (nhà máy, nhà xưởng, công trình khác trên đất), không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất.
Những hạn chế như nêu trên về quyền của người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê hằng năm không nhiều nhà đầu tư có thể nhận biết và hiểu rõ. Vì vậy, trong trường hợp có sự lựa chọn, chúng tôi khuyến nghị bên thuê cân nhắc và lựa chọn việc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê để cân bằng giữa số tiền thuê bỏ ra và quyền lợi nhận lại.
Thứ hai, sự bất hợp tác của bên cho thuê khi chuyển nhượng đất cho bên thứ ba
Theo quy định tại Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013, trường hợp trả tiền thuê đất một lần, bên thuê được quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất đối với thửa đất. Đây là các quyền luật định của bên thuê. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều trường hợp bên cho thuê đã gây không ít khó khăn cho bên thuê trong việc thực hiện các quyền luật định ở trên và lý do được viện dẫn là: trong hợp đồng cho thuê lại đất giữa bên cho thuê và bên thuê không có thỏa thuận về việc bên thuê được thực hiện các quyền này. Và với lý do này, bên cho thuê đã từ chối ký một hợp đồng thuê lại mới với bên thuê mới. Điều này tạo ra sự e ngại rất lớn đối với bên thuê mới và giao dịch chuyển nhượng có thể sẽ không thể được thực hiện.
Việc từ chối của bên cho thuê với lý do nêu trên là trái luật và tất nhiên bên thuê có quyền khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu thương vụ chuyển nhượng không thể thực hiện vì lý do này. Tuy nhiên, đây là điều không bên nào mong muốn, kể cả bên thuê và bên nhận chuyển nhượng của bên thuê. Vì vậy, thực tiễn, bên thuê đã buộc phải chấp nhận một số điều khoản rất bất lợi khi thanh lý hợp đồng thuê để đổi lại sự chấp nhận của bên cho thuê cho việc ký lại hợp đồng thuê với bên thuê mới.
Để tránh vấn đề nêu trên, khi rà soát, soạn thảo các hợp đồng thuê lại đất, bên thuê nên lặp lại một lần nữa các quyền và nghĩa vụ luật định của bên thuê cũng như bên cho thuê vào hợp đồng thuê lại đất. Điều này là cần thiết để tạo cơ sở đàm phán với bên cho thuê khi xảy ra trường hợp phải chấm dứt thời hạn thuê trước hạn.
Thứ ba, tính tiền thuê đất hai lần cho cùng một thời gian sử dụng đất
Khi có nhu cầu chuyển nhượng đất thuê trả tiền thuê một lần, bên nhận chuyển nhượng (bên thuê mới) thông thường sẽ yêu cầu sẽ được ký lại hợp đồng thuê với bên cho thuê. Nhiều trường hợp, đây là điều kiện tiên quyết để giao dịch chuyển nhượng được thực hiện thành công.
Trên thực tế, có nhiều trường hợp bên cho thuê đã yêu cầu bên thuê phải thanh toán “thêm” một khoản tiền thuê từ thời điểm ký hợp đồng thuê đến khi thanh lý như là một điều kiện để chấp nhận thanh lý hợp đồng thuê cũ và ký lại hợp đồng thuê mới.
Ví dụ: Hợp đồng thuê có thời hạn 50 năm. Tiền thuê một lần là 50 tỷ đồng. Bên thuê sử dụng đất được 5 năm thì có nhu cầu chuyển nhượng. Khi đó, bên cho thuê yêu cầu bên thuê phải thanh toán số tiền thuê 5 tỷ tương ứng với thời gian đã sử dụng là 05 năm thì mới đồng ý ký biên bản thanh lý hợp đồng và hợp đồng thuê lại đất mới với bên thuê mới. Lý lẽ được bên cho thuê viện dẫn cho yêu cầu trong trường hợp nêu trên (i) một là, trong hợp đồng cho thuê đất và quy định của pháp luật, không có quy định buộc bên cho thuê phải ký lại hợp đồng thuê với bên thuê mới; (ii) hai là, bên thuê mới có nghĩa vụ kế thừa toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của bên thuê khi nhận chuyển nhượng.
Các lý do trên mặc dù không thuyết phục nhưng thực tiễn vẫn được nhiều bên cho thuê áp dụng để “làm khó” bên thuê khi có nhu cầu chuyển nhượng. Với yêu cầu này, bên thuê có thể có 02 lựa chọn: (i) một là chấp nhận điều kiện của bên cho thuê để giao dịch chuyển nhượng có thể được thực hiện; (ii) hai là, khởi kiện bên cho thuê để yêu cầu bồi thường thiệt hại do giao dịch chuyển nhượng không thể thực hiện được. Không ít bên thuê đã lựa chọn phương án (i) để giao dịch chuyển nhượng được thực hiện thành công dù biết rằng điều này là không công bằng và không thuyết phục.
Để hạn chế yêu cầu vô lý này của bên cho thuê, khi đàm phán hợp đồng thuê lại đất, bên thuê cần đưa vào hợp đồng thuê điều khoản buộc bên cho thuê phải ký lại một hợp đồng thuê với bên thuê mới khi bên thuê thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước hạn và các nghĩa vụ tài chính bên thuê phải trả cho bên cho thuê khi thanh lý hợp đồng thuê. Điều này sẽ là cơ sở để bên thuê đàm phán hoặc yêu cầu bên cho thuê bồi thường nếu giao dịch chuyển nhượng không thể thực hiện do các yêu cầu vô lý của bên cho thuê như nêu trên.
Ba trường hợp đề cập tại bài viết này là các trường hợp phổ biến chúng thôi đã xử lý trong quá trình tư vấn và hỗ trợ khách hàng. Ngoài ra, còn nhiều vấn đề khác mà bên thuê không thể dự liệu hết khi đàm phán và ký kết hợp đồng thuê lại đất. Do đó, để hạn chế các rủi ro không mong muốn, bên thuê nên có sự hỗ trợ của luật sư hoặc chuyên gia có kinh nghiệm khi rà soát, đàm phán hợp đồng thuê lại đất với bên cho thuê. Chi phí cho việc này thường không lớn so với thiệt hại nếu rủi ro xảy ra.
Khuyến cáo: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin chung và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý nào. Apolat Legal là một công ty luật tại Việt Nam có kinh nghiệm và năng lực cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến Giải quyết tranh chấp. Vui lòng tham khảo về dịch vụ của chúng tôi tại đây và liên hệ với đội ngũ luật sư tại Viêt Nam của chúng tôi thông qua email info@apolatlegal.com.
