Thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam (REIT)

1. Khái niệm

Quỹ đầu tư bất động sản hay một tên gọi khác theo theo thông lệ quốc tế là Quỹ Tín Thác Đầu Tư Bất Động Sản đã được quy định theo pháp luật Việt Nam (REIT). Vấn đề pháp lý của Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản tại Việt Nam được quy định trong Luật Chứng Khoán và các văn bản pháp luật có liên quan.Theo đó một số khái niệm cần được làm rõ:

1.1. Quỹ đầu tư bất động sản

Là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.

Hiện tại, quỹ đầu tư bất động sản được tổ chức và hoạt động dưới hai hình thức: Quỹ đóng (Sau đây gọi là “Quỹ Đóng Đầu Tư Bất Động Sản”) hoặc Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng (Sau đây gọi là “Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản”).

1.2. Quỹ đầu tư chứng khoán

Quỹ hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư với mục đích thu lợi nhuận từ việc đầu tư vào chứng khoán hoặc vào các tài sản khác, kể cả bất động sản, trong đó nhà đầu tư không có quyền kiểm soát hằng ngày đối với việc ra quyết định đầu tư của quỹ.

1.3. Quỹ đóng

Quỹ đại chúng mà chứng chỉ quỹ đã chào bán ra công chúng không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư.

1.4. Công ty đầu tư chứng khoán

Là quỹ đầu tư chứng khoán được tổ chức theo loại hình công ty cổ phần để đầu tư chứng khoán. Công ty đầu tư chứng khoán có hai hình thức là công ty đầu tư chứng khoán riêng lẻ và công ty đầu tư chứng khoán đại chúng.

2. Điều kiện thành lập và trình tự thành lập

2.1. Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản

i. Điều kiện để được cấp giấy phép thành lập và hoạt động

– Điều kiện về vốn:

• Vốn điều lệ thực góp tối thiểu là 50 tỷ đồng. Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng phải ủy thác vốn cho một công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán quản lý;
• Toàn bộ tài sản công ty đầu tư chứng khoán đại chúng phải được lưu ký tại ngân hàng giám sát;
• Nhà đầu tư được góp vốn bằng bất động sản với điều kiện là bất động làm tài sản góp vốn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Nghị định 155/2020/NĐ-CP (Nghị định 55).

– Điều kiện về trụ sở: Có trụ sở làm việc cho hoạt động đầu tư chứng khoán. Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng, được sử dụng trụ sở của công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán làm trụ sở chính.

– Điều kiện về nhân sự: Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng không được tuyển dụng nhân sự và có Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng giám đốc (Phó giám đốc) là người điều hành quỹ do công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán chỉ định.

– Điều kiện về cổ đông: Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng có tối thiểu 100 cổ đông không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

– Điều kiện khác: Tối thiểu 2/3 số thành viên Hội đồng quản trị công ty đầu tư chứng khoán đại chúng phải độc lập với công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán, ngân hàng giám sát.

ii. Trình tự thủ tục để thành lập Công Ty Đầu Tư Chứng Khoán Bất Động Sản

– Bước 1: Thực hiện đăng ký thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh Nghiệp.

– Bước 2: Đắng ký và Thực hiện chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng.

Điều kiện để chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng của Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản: (1) Tổng giá trị cổ phiếu đăng ký chào bán tối thiểu 50 tỷ đồng; (2) Có phương án phát hành và phương án sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán; (3) Phải được giám sát bởi ngân hàng giám sát; (4) Cổ phiếu chào bán ra công chúng phải được niêm yết hên Sở giao dịch chứng khoán sau khi kết thúc đợt chào bán; (5) Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán có tối thiểu 02 người điều hành công ty đầu tư chứng khoán có chứng chỉ hành nghề quản lý quỹ; không bị đặt vào tình trạng cảnh báo, kiểm soát, kiểm soát đặc biệt, đình chỉ hoặc chưa thực hiện đầy đủ các hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả theo quyết định xử phạt hành vi vi phạm pháp luật chứng khoán và thị trường chứng khoán.

– Bước 3: Xin cấp giấy phép thành lập và hoạt động Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng tại Ủy Ban Chứng Khoán sau khi hoàn tất việc chào cổ phiếu lần đầu ra công chúng.

2.2. Quỹ Đóng Đầu Tư Bất Động Sản

i. Điều kiện thành lập và hoạt động của Quỹ đóng 

– Việc thành lập Quỹ đóng do Công ty Quản Lý Quỹ đầu tư chứng khoán thực hiện;

– Thực hiện chào bán chứng chỉ Quỹ lần đầu ra công chúng theo quy định tại Nghị định 55.

Điều kiện để được chào bán chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng: (1)Tổng giá trị chứng chỉ quỹ đăng ký chào bán tối thiểu là 50 tỷ đồng; (2) Có phương án phát hành và phương án đầu tư vốn thu được từ đợt chào bán chứng chỉ quỹ; (3) Phải được giám sát bởi ngân hàng giám sát; (4) Chứng chỉ quỹ chào bán ra công chúng phải được niêm yết trên hệ thống giao dịch chứng khoán sau khi kết thúc đợt chào bán; (5) Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán có tối thiểu 02 người điều hành quỹ có chứng chỉ hành nghề quản lý quỹ; không bị đặt vào tình trạng cảnh báo, kiểm soát, kiểm soát đặc biệt, đình chỉ hoặc chưa thực hiện đầy đủ các hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán.

ii. Thủ tục để thành lập Quỹ Đóng Đầu Tư Bất Động Sản

– Bước 1: Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán nộp hồ sơ đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ ra công chứng đến Ủy ban Chứng khoán;

– Bước 2: Xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký lập quỹ tại Ủy Ban Chứng Khoán.

Chia sẻ: