Quy định về thanh toán trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là một trong những loại giao dịch phổ biến trong thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của người mua cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đưa ra các quy định chi tiết về thanh toán, tỷ lệ thanh toán và quyền lợi của các bên liên quan.  

Quy định này đặc biệt phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Việc hiểu rõ các quy định pháp lý giúp nhà đầu tư, chủ đầu tư và người mua bất động sản đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch. 

1. Quy định về Thanh Toán trong Giao Dịch Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai 

1.1 Thanh toán trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai 

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về tỷ lệ thanh toán tối đa trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Các khoản thanh toán này được áp dụng khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó: 

• Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (trong đó, tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng theo quy định tại Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và áp dụng khi ký thỏa thuận đặt cọc, trước khi ký hợp đồng thuê mua).  

• Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng. Điều kiện bàn giao bao gồm việc chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ các hạng mục theo hợp đồng, đảm bảo bất động sản đủ điều kiện bàn giao theo quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.  

• Riêng với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thuộc diện bị kiểm soát theo Khoản 4 Điều 10, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao chỉ được tối đa 50%. 

1.2 Thanh toán trong giao dịch thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai 

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về tỷ lệ thanh toán tối đa trong giao dịch thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Các khoản thanh toán này được áp dụng khi ký hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó: 

• Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (trong đó, tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng theo quy định tại Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và áp dụng khi ký thỏa thuận đặt cọc, trước khi ký hợp đồng thuê mua). 

• Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua. Điều kiện bàn giao bao gồm việc chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ các hạng mục theo hợp đồng, đảm bảo bất động sản đủ điều kiện bàn giao theo quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

• Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê và trả trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận.  

1.3 Hạn chế thanh toán khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu 

Nhằm giúp đảm bảo quyền lợi của người mua, tránh rủi ro khi chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ hoặc dự án bị đình trệ, Khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:  

• Nếu bên mua hoặc thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

• 5% giá trị hợp đồng chỉ được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. 

2. Quy định về Phạm Vi Kinh Doanh của Doanh Nghiệp FDI 

Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ về phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, có hai nhóm doanh nghiệp FDI: 

2.1 Doanh nghiệp FDI bị kiểm soát theo Điều 23 Luật Đầu tư  

Theo quy định tại Điều 23 Luật Đầu tư 2020, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với công ty hợp danh. 

• Có tổ chức kinh tế thuộc diện trên nắm giữ trên 50% vốn điều lệ. 

• Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế thuộc diện trên cùng nắm giữ trên 50% vốn điều lệ. 

Các doanh nghiệp thuộc nhóm này chỉ được thực hiện kinh doanh bất động sản theo các hình thức hạn chế sau đây: 

• Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua. 

• Nhận chuyển nhượng dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư, kinh doanh. 

• Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại. 

• Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng.

Doanh nghiệp thuộc diện này chỉ được thanh toán trước tối đa 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao, theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. 

2.2 Doanh nghiệp FDI không bị kiểm soát theo Điều 23 Luật Đầu tư 

• Nếu doanh nghiệp có vốn nước ngoài dưới 50%, họ được phép kinh doanh bất động sản như doanh nghiệp trong nước. 

• Không bị hạn chế về phạm vi kinh doanh bất động sản. 

• Được thu thanh toán trước tối đa 70% giá trị hợp đồng. 

3. Kết Luận  

• Doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI dưới 50% vốn đầu tư nước ngoài có thể thu tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. 

• Doanh nghiệp FDI bị kiểm soát (mục 2.1) chỉ được thu tối đa 50% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao. 

• Thanh toán phải phù hợp với tiến độ xây dựng, không được thu toàn bộ trước khi bàn giao. 

• Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 

• Nhà đầu tư FDI cần cân nhắc cơ cấu vốn để tối ưu hóa quyền kinh doanh và thanh toán tại Việt Nam.

Các quy định này giúp kiểm soát chặt chẽ rủi ro cho người mua và đảm bảo thị trường bất động sản vận hành minh bạch, công bằng.  

Bài viết liên quan:

1/ Một số vấn đề lưu ý khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

2/ Một số vấn đề cần lưu ý về condotel hình thành trong tương lai theo luật kinh doanh bất động sản mới

3/ Những lưu ý đối với việc mua/chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai của cá nhân nước ngoài

Chia sẻ: