Phân biệt đất TMD và SKC – Lưu ý áp dụng trong hoạt động kinh doanh

Trong bối cảnh pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện, việc phân loại và sử dụng đất đúng mục đích là yếu tố then chốt giúp các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bền vững và tránh rủi ro pháp lý. Đặc biệt, khi lựa chọn đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, hai loại đất thường gây nhầm lẫn là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC) và đất thương mại, dịch vụ (TMD). Dù cùng thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhưng mỗi loại lại có mục đích sử dụng và yêu cầu pháp lý riêng biệt. 

1. Phân biệt đất TMD và đất SKC  

Đất đai được phân loại dựa trên mục đích sử dụng. Trong nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất TMD và đất SKC được định nghĩa như sau: 

• Đất thương mại, dịch vụ (TMD): Đây là loại đất được sử dụng cho mục đích xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ và thương mại. Các công trình trên đất TMD bao gồm các cơ sở lưu trú, văn phòng cho thuê, kho bãi, các cửa hàng, siêu thị, và các cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh doanh và dịch vụ. Điểm mấu chốt là các hoạt động trên đất TMD không gắn liền với quá trình sản xuất công nghiệp hay tiểu thủ công nghiệp (Điểm b Khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP). 

• Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC): Loại đất này được dành riêng cho các cơ sở sản xuất, bao gồm các nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Đất SKC thường được sử dụng cho các hoạt động sản xuất nằm ngoài khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp. Mục đích cốt lõi của loại đất này là phục vụ cho hoạt động sản xuất, chế biến, tạo ra sản phẩm vật chất (Điểm c Khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP). 

Theo đó, đất TMD phục vụ cho “kinh doanh, dịch vụ” trong khi đất SKC phục vụ cho “hoạt động sản xuất công nghiệp”. Việc sử dụng sai mục đích, như xây nhà xưởng sản xuất trên đất TMD hay mở siêu thị trên đất SKC, đều vi phạm quy định pháp luật và có thể dẫn đến các hệ quả pháp lý nghiêm trọng. 

2. Thực tiễn áp dụng và những khoảng trống pháp lý 

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã phân định khá rõ ràng, nhưng trong thực tiễn, việc áp dụng vẫn gặp một số vướng mắc và khoảng trống pháp lý, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc diễn giải và thực thi. Theo kinh nghiệm của Apolat Legal, việc này xuất phát từ một số vấn đề như sau: 

• Sự kết hợp bản chất giữa các hoạt động: Ngày nay, nhiều mô hình kinh doanh kết hợp giữa sản xuất và dịch vụ. Ví dụ, một xưởng sản xuất nhỏ có kèm theo khu trưng bày và bán sản phẩm (showroom). Pháp luật hiện hành chưa có hướng dẫn chi tiết cho các mô hình “kết hợp” như vậy, dẫn đến sự lúng túng khi xác định loại đất phù hợp. 

• Sự khác biệt trong quản lý địa phương: Việc phân loại đất không chỉ dựa vào mục đích sử dụng mà còn phụ thuộc vào quy hoạch và chính sách phát triển kinh tế-xã hội của từng địa phương. Trên thực tiễn, một số địa phương đã linh hoạt cho phép thực hiện hoạt động dịch vụ – thương mại trên đất SKC nếu phù hợp với quy hoạch chung của khu vực.  

3. Khuyến nghị khi lựa chọn đất để kinh doanh 

Việc sử dụng đất SKC hoặc TMD không đúng với mục đích đã được phê duyệt có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý. Doanh nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu, thậm chí phải nộp lại lợi nhuận bất hợp pháp từ việc sử dụng đất sai mục đích. 

Do đó, để tuân thủ pháp luật và giảm thiểu rủi ro, doanh nghiệp cần đặc biệt chú ý khi lựa chọn đất cho hoạt động kinh doanh. Đối với các hoạt động có bản chất thương mại và dịch vụ, lựa chọn đất TMD sẽ là giải pháp an toàn và bền vững. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần đảm bảo đất lựa chọn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hiện hành và các yêu cầu pháp lý liên quan để tránh các rủi ro phát sinh. 

Ngày viết bài: 20/08/2025

Chia sẻ: