Phạm vi kinh doanh bất động sản của công ty vốn nước ngoài

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khó khăn bởi sự tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu và kiểm soát chặt chẽ của chính phủ Việt Nam trong thời gian qua. Luật Đất Đai 2024, Luật Nhà Ở 2023 và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 có hiệu lực vào tháng 8/2024 được các nhà đầu tư kỳ vọng tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng và giúp thị trường bất động sản phát triển vững mạnh trong thời gian tới. Tính đến hết ngày 20/4/2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào bất động sản tăng hơn 4 lần so với cùng kỳ 2023, lĩnh vực đứng vị trí thứ hai trong thu hút dòng vốn FDI, với hơn 1,6 tỷ USD (đứng đầu là ngành công nghiệp chế biến, chế tạo với số vốn đăng ký đạt gần 5 tỷ USD).  

Khác biệt với các Công Ty Vốn Việt Nam được tự do hoạt động kinh doanh bất động sản với phạm vi rộng lớn, các Công Ty Vốn Nước Ngoài chỉ được hoạt động trong một phạm vi giới hạn. Theo quy định tại Điều 15 và Phụ Lục I của Nghị Định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu Tư, kinh doanh bất động sản là ngành nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với Nhà Đầu Tư Nước Ngoài. Theo đó, Nhà Đầu Tư Nước Ngoài phải đáp ứng các điều kiện tiếp cận thị trường quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Đầu Tư, gồm có: (i) Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế; (ii) Hình thức đầu tư; (iii) Phạm vi hoạt động đầu tư; (iv) Năng lực của nhà đầu tư; đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư. 

Theo Hiệp định Đối tác Xuyên Thái Bình Dương, Việt Nam cam kết mở cửa thị trường đối với các Nhà Đầu Tư Nước Ngoài đến từ các nước thành viên được phép hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản (bao gồm cả dịch vụ bất động sản), không có sự hạn chế về tỷ lệ sở hữu vốn, năng lực của nhà đầu tư nhưng giới hạn phạm vi hoạt động. Bên cạnh đó, Luật Kinh Doanh Bất Động sản cũng quy định tương tự, không có sự hạn chế nào ngoại trừ phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của Công Ty Vốn Nước Ngoài. 

(*) Phạm vi kinh doanh bất động sản của Công Ty Vốn Nước Ngoài (không bao gồm dịch vụ bất động sản):  

Điều 10 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2023 quy định như sau:  

1. Đối với Công Ty Vốn Nước Ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với Nhà Đầu Tư Nước Ngoài theo quy định của Luật Đầu Tư thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức:
2. Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
4. Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
5. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
6. Đối với Công Ty Vốn Nước Ngoài không thuộc Trường Hợp 1 ở trên thì được kinh doanh bất động sản giống như tổ chức, cá nhân trong nước mà không có bất kỳ hạn chế nào. Các Công ty Vốn Nước Ngoài này là các công ty đại chúng, công ty đã được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán theo quy định của Luật Chứng Khoán.

(*) Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công Ty Vốn Nước Ngoài: 

Công Ty Vốn Nước Ngoài và Công Ty Vốn Việt Nam đều phải đáp ứng các điều kiện được quy định trong Luật Kinh Doanh Bất Động sản trước khi hoạt động dịch vụ bất động sản như sau: 

1. Điều kiện hoạt động Dịch vụ môi giới bất động sản

a. Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;

b. Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;

c. Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;

d. Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, công ty kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về công ty đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập công ty để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

2. Điều kiện hoạt động Sàn giao dịch bất động sản

a. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(i) Có quyền quản lý công ty tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh Nghiệp; 

(ii) Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 

b. Tên của công ty kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn theo quy định của Luật Doanh Nghiệp và phải có cụm từ “sàn giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động.

c. Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động

d. Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.

e. Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

3. Điều kiện hoạt động Dịch vụ tư vấn và Dịch vụ quản lý bất động sản

a. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

b. Trước khi hoạt động kinh doanh, công ty kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập công ty để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản.

Chia sẻ: