Những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất nghĩa trang

Trong quá trình tư vấn pháp lý, chúng tôi thường nhận được các thắc mắc từ khách hàng cá nhân liên quan đến việc sở hữu và sử dụng đất nghĩa trang, đặc biệt là trong các dự án đầu tư kinh doanh nghĩa trang. Bài viết này nhằm cung cấp thông tin pháp lý quan trọng về vấn đề này để quý khách hàng tham khảo và hiểu rõ hơn về quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mình.

1. Khái quát chung về đất nghĩa trang

1.1. Vị trí pháp lý của đất nghĩa trang 

Căn cứ Điều 9 Luật Đất đai 2024 đất đai được phân thành ba nhóm chính theo mục đích sử dụng: 

• Nhóm đất nông nghiệp; 

• Nhóm đất phi nông nghiệp; 

• Nhóm đất chưa sử dụng. 

Trong đó, đất nghĩa trang thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được quy định tại điểm h khoản 3 Điều 9 Luật Đất Đai 2024. 

1.2. Hình thức sử dụng và cấp Giấy chứng nhận đối với đất nghĩa trang 

Các quy định tại Điều 118 và Điều 119 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện sử dụng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với đất nghĩa trang như sau: 

• Theo khoản 2 Điều 118, trường hợp đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh (ví dụ: nghĩa trang nhân dân), thì không được cấp GCNQSDĐ, theo điểm g khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024. 

• Ngược lại, khoản 2 Điều 119 quy định: tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng hạ tầng nghĩa trang nhằm mục đích kinh doanh (chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng) thì có thể được cấp GCNQSDĐ đối với phần đất dự án nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định như: phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính,… 

Từ các quy định trên, có thể rút ra các nhận định: 

• Đất nghĩa trang không bị loại trừ khỏi diện được cấp GCNQSDĐ một cách tuyệt đối. 

• Việc cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào: Hình thức Nhà nước giao đất (có thu tiền hay không); Mục đích sử dụng (kinh doanh hay công cộng); Đối tượng được giao đất (tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế,…). 

Do đó, nếu dự án nghĩa trang được đầu tư bởi tổ chức kinh tế theo hình thức giao đất có thu tiền để chuyển nhượng gắn với hạ tầng, thì phần đất này vẫn có thể được cấp GCNQSDĐ, nếu đáp ứng các điều kiện theo luật. 

1.3 Thời hạn sử dụng đất nghĩa trang: 

Theo quy định tại khoản 9, khoản 10 Điều 171 Luật Đất Đai 2024 thì thời hạn sử dụng đất đối với đất nghĩa trang trong cả 02 trường hợp giao có thu tiền và giao không thu tiền nêu trên đều được quy định thuộc trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài.

2. Cá nhân khi mua phần mộ trong dự án nghĩa trang cần lưu ý

2.1. Bản chất pháp lý của giao dịch “mua phần mộ”: 

Trong các dự án nghĩa trang thương mại, việc cá nhân “mua phần mộ” là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Theo đó, cá nhân có quyền sử dụng một phần diện tích đất trong dự án để phục vụ mục đích chôn cất, lưu tro cốt, thăm viếng… 

2.2. Các loại giấy tờ để ghi nhận quyền lợi của người mua 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng (phần mộ): 

• Là hợp đồng giữa cá nhân và chủ đầu tư nghĩa trang, xác lập quyền sử dụng một phần đất mộ cụ thể trong dự án. 

• Nội dung hợp đồng thường bao gồm: vị trí, diện tích ô mộ, thời hạn sử dụng (có thể dài hạn hoặc vĩnh viễn), quyền và nghĩa vụ của các bên, phí duy trì, dịch vụ,… 

Biên bản bàn giao và sơ đồ vị trí mộ phần 

• Ghi nhận việc bàn giao phần mộ cụ thể sau khi ký hợp đồng. 

• Thể hiện rõ vị trí lô mộ trong nghĩa trang (sơ đồ, số ô, khu vực,…). 

Hóa đơn tài chính, biên lai thanh toán 

• Là chứng từ thể hiện việc thanh toán các khoản phí theo hợp đồng. 

• Là căn cứ xác lập giao dịch và là cơ sở yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. 

Khi giao dịch mua phần mộ trong dự án nghĩa trang, cá nhân cần hiểu rõ bản chất giao dịch. Đồng thời, nên yêu cầu đầy đủ các giấy tờ liên quan, rà soát kỹ các điều khoản trong hợp đồng và xác minh tư cách pháp lý, quy hoạch của chủ đầu tư nhằm hạn chế rủi ro. 

Bài viết liên quan:

1/ Cấp sổ đỏ Condotel đang được thực hiện

2/ Có được thuê, mượn mặt bằng của trường công lập để lắp đặt máy rút tiền tự động, máy bán hàng tự động?

3/ Hậu quả pháp lý khi nhờ đứng tên giùm mua bất động sản

Chia sẻ: