Hiện nay, Việt Nam là nước đang phát triển và thu hút nhiều Nhà Đầu Tư nước ngoài cũng như nguồn lao động nước ngoài vào Việt Nam. Điều này kéo theo nhu cầu về cư trú của Người Nước Ngoài và nhu cầu về sở hữu nhà, căn hộ tại Việt Nam cũng trở nên sôi nổi.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2014 thì cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, Pháp luật Việt Nam tạo điều kiện cho cá nhân nước ngoài được quyền mua, thuê, thuê mua nhà ở nhưng không đồng nghĩa với việc cá nhân nước ngoài có thể mua nhà, căn hộ với số lượng lớn để tích trữ và mua đi, bán lại.
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; hoặc mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Đồng thời, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
Điều này, cũng chính là rào cản để cá nhân nước ngoài hạn chế sở hữu căn hộ tại Việt Nam và hạn chế hành vi thu gom và mua bán căn hộ của người nước ngoài tại Việt Nam.
Do đó, khi thực hiện mua căn hộ, Người nước ngoài cần lưu ý vấn đề trên.
Bên cạnh đó, vấn đề mua căn hộ hình thành trong tương lại cũng là hình thức được nhiều cá nhân Việt Nam cũng như cá nhân nước ngoài lựa chọn để tiết kiệm được chi phí.
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2014 định nghĩa Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Do đó, khi cá nhân nước ngoài mua nhà/ căn hộ hình thành trong tương lai nghĩa là nhà/căn hộ đó sẽ chưa thể sử dụng và sinh sống khi Chủ đầu tư chưa hoàn tất việc xây dựng và đưa vào sử dụng.
Trong quá trình chờ đợi Chủ đầu tư hoàn tất việc xây dựng và đưa nhà/căn hộ vào sử dụng, cá nhân nước ngoài có thể tìm kiếm người mua cho nhà/căn hộ hình thành trong tương lai này nếu cá nhân nước ngoài không muốn sở hữu nhà/căn hộ này và muốn tìm kiếm người mua mới để có nguồn thu nhập và lựa chọn nhà/căn hộ mới tiện ích hơn.
Khi thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai, người nước ngoài cần lưu ý:
- Theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2014, Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Đồng tiền sử dụng cho giao dịch chuyển nhượng này là VNĐ. Vì theo quy định tại Điều 4 Thông tư 14/Vbhn-Nhnn Hướng Dẫn Thực Hiện Quy Định Hạn Chế Sử Dụng Ngoại Hối Trên Lãnh Thổ Việt Nam thì giao dịch chuyển nhượng hợp đồng này không thuộc đối tương được sử dụng ngoại hối. Do đó, các bên nên lưu ý về vấn đề này để có thể không gặp khó khăn trong việc thực hiện thanh toán.
- Cá nhân chuyển nhượng Hợp đồng này phải kê khai và nộp thuế Thu nhập cá nhân là 2% giá chuyển nhượng theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC.
Ngoài ra, Người nước ngoài trước khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Hợp Đồng Ủy Quyền được công chứng, hợp pháp hóa lãnh sự trong trường hợp người nước ngoài không có mặt tại Việt Nam để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng Công Chứng;
- Văn bản xác nhận tình trạng độc thân được công chứng, hợp pháp hóa lãnh sự trong trường hợp cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ còn độc thân;
- Bản sao y Hợp đồng mua bán nhà/căn hộ với Chủ đầu tư;
- Bản sao y Hộ Chiếu của cá nhân nước ngoài;
- Bản sao y CMND/ Hộ chiếu của cá nhân nhận ủy quyền theo Hợp Đồng ủy quyền;
- Văn bản xác nhận đồng ý về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà/căn hộ ở hình thành trong tương lai của Chủ đầu tư;
- Bản sao y các hóa đơn đỏ do Chủ Đầu Tư phát hành ghi nhận số tiền mà Cá nhân nước ngoài đã thanh toán cho Chủ Đầu Tư;
Trên đây là những nội dung cơ bản để một cá nhân nước ngoài có cái nhìn bao quát cho việc mua/ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai.
