Nhờ người khác đứng tên mua bất động sản, tranh chấp xử lý thế nào?

Việc nhờ người khác đứng tên mua hộ bất động sản không phải là giao dịch hiếm gặp trên thực tiễn. Quan hệ này phát sinh ở 02 tình huống phổ biến sau:

• Người nước ngoài không đủ điều kiện mua nhà ở theo quy định của pháp luật nên nhờ người Việt Nam đứng tên mua giúp;
• Người mua đang ở nước ngoài nhờ người thân trong gia đình (cha, mẹ, anh, chị, em…) đứng tên mua giúp.

Việc nhờ đứng tên trước tiên xuất phát chủ yếu từ mối quan hệ thân thiết và lòng tin gần như tuyệt đối giữa các bên. Tuy nhiên, khi mối quan hệ này xấu đi, lòng tham trỗi dậy là lúc tranh chấp phát sinh. Người được nhờ không muốn trả lại tài sản cho chính chủ mà tìm cách chiếm đoạt bằng cách bán tài sản cho người khác hoặc thẳng thừng từ chối không trả lại tài sản. Khi đó, người nhờ đứng tên sẽ chịu thiệt hại nhất định về tài sản, thậm chí có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã bỏ ra.

1. Người nhờ đứng tên cần làm gì để bảo vệ mình?

Khi giải quyết tranh chấp, tòa án sẽ yêu cầu bên nhờ đứng tên chứng minh hai vấn đề: một là có thỏa thuận về việc đứng tên hay không? Hai là có việc chuyển tiền nhờ mua hộ tài sản hay không. Do đó, để tự bảo vệ mình, người nhờ đứng tên cần chú ý lưu giữ các chứng cứ để trả lời cho hai câu hỏi này khi thực hiện giao dịch.

• Thỏa thuận nhờ đứng tên

Việc nhờ đứng tên thường xuất phát từ các quan hệ rất thân thiết nên nhiều trường hợp không có thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản vì cả nể. Đã có nhiều trường hợp người nhờ đứng tên không thể lấy lại tài sản/giá trị tài sản chỉ vì không gì chứng minh rằng có tồn tại một thỏa thuận nhờ đứng tên. Do đó, bên nhờ đứng tên cần thẳng thắn đề nghị lập một thỏa thuận với người đứng tên để làm cơ sở tự bảo vệ mình. Thỏa thuận này tốt nhất được lập thành văn bản và được ký bởi các bên. Nếu vì hoàn cảnh địa lý mà không thể ký được, ít nhất cũng nên lưu lại các trao đổi về việc nhờ đứng tên, chẳng hạn email, tin nhắn.

Người viết đã từng tham gia nhiều vụ án, trong đó người nhờ đứng tên không còn lưu giữ bất kỳ chứng cứ nào về thỏa thuận nhờ đứng tên. Khi đó, người nhờ đứng tên chỉ có thể nhận lại được số tiền đã chuyển cho người được nhờ trong khi giá trị tài sản đã tăng lên vài lần, thậm chí vài chục lần sau một khoảng thời gian.

• Chứng từ chuyển tiền

Đây là chứng cứ quan trọng. Sẽ không có gì có thể bảo vệ được bên nhờ đứng tên nếu không có chứng cứ này. Việc chuyển tiền nên thực hiện bằng cách chuyển khoản từ tài khoản ngân hàng của người nhờ vào trực tiếp tài khoản của người được nhờ. Nếu giao tiền mặt, bắt buộc phải có biên nhận. Tuyệt đối không chuyển tiền vào tài khoản của bên thứ ba không phải là người được nhờ đứng tên.

2. Tòa án giải quyết thế nào?

Pháp luật không có quy định cụ thể và trực tiếp điều chỉnh quan hệ nhờ đứng tên đang đề cập. Tuy nhiên, vì mức độ phổ biến của loại giao dịch này, án lệ số 02/2016 đã được ban hành và trở thành cơ sở pháp lý chung để các tòa án áp dụng giải quyết. Theo đó, khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc nhờ đứng tên, Tòa án sẽ phán quyết như sau:

• Buộc người được nhờ đứng tên trả lại cho người nhờ đứng tên đã bỏ ra để mua tài sản;

• Trường hợp giá trị tài sản tăng lên so với số tiền đã bỏ ra, tòa án sẽ xem xét đến công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản của người đứng tên hộ. Trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì tòa án xác định người thực chất trả tiền để mua tài sản và người đứng tên hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc ban đầu. Mỗi bên nhận 50% giá trị tài sản tăng thêm.

Như vậy, với án lệ trên, dù rằng đòi lại được giá trị tài sản nhưng người đứng tên hộ vẫn phải thanh toán cho người đứng tên hộ một số tiền cho công sức bảo quản, giữ gìn tài sản. Số tiền này tính bằng 50% giá trị tăng thêm của tài sản. Một số tiền không nhỏ.

Chia sẻ: