Mặc dù không được sở hữu đất đai tại Việt Nam theo quy định của Luật đất đai nhưng cá nhân và tổ chức nước ngoài vẫn có khả năng sở hữu bất động sản gắn liền với nó Trong bài viết này, chúng tôi sẽ trình bày cơ sở cũng như các thủ tục pháp lý để một tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
1. Cơ sở pháp lý
Trước hết, Căn cứ theo Khoản 3, Điều 7, Luật nhà ở thì cá nhân, tổ chức nước ngoài mà thỏa mãn các điều kiện tại Điều 159 luật này thì là một trong các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo Điều 159, các cá nhân hay tổ chức nước ngoài trên phải là:
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thể hiện qua việc có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thể hiện qua việc có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ khác liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Cá nhân này không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
Các hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài (tổ chức, cá nhân) có thể kể đến:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh.
- Có một lưu ý quan trọng cho hình thức này đó là người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn đối với nhà ở riêng lẻ trong 1 khu dân cư, tương đương 1 đơn vị hành chính cấp phường. Thời hạn sở hữu nhà ở 50 năm và có thể được gia hạn với các điều kiện tương tự được quy định trước đó.
- Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài giống người Việt. Người nước ngoài sở hữu nhà ở vẫn có đầy đủ các quyền như: cho thuê, tặng cho, góp vốn, để thừa kế, … đối với căn nhà.
2. Thủ tục mua nhà ở tại Việt Nam
Để thực hiện việc mua nhà tại Việt Nam, các loại giấy tờ sau cần phải được chuẩn bị:
1. Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền hở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bằng tiếng Việt và Tiếng Anh theo mẫu quy định;
2. Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở của bên bán;
a) Đối với trường hợp mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bao gồm cả trường hợp mua căn hộ hình thành trong tương lai và mua căn hộ có sẵn);
- Quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở thương mại của cơ quan có thẩm quyền;
- Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho doanh nghiệp;
- Bản vẽ sơ đồ mặt bằng căn hộ mua bán;
- Biên bản bàn giao căn hộ kèm theo bản quy định về quản lý sử dụng chung cư do doanh nghiệp bán nhà ban hành (áp dụng đối với trường hợp mua căn hộ có sẵn).
b) Đối với trường hợp mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại của cá nhân (căn hộ có sẵn);
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo quy định của Luật nhà ở và Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở trên đất được cấp theo quy định của Luật đất đai 2003.
3. Bản chính Hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở hoặc giấy tờ về thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam;
4. Bản sao có chứng thực hộ chiếu nước ngoài và một trong các giấy tờ theo quy;
5. Giấy tờ xác nhận của sàn giao dịch bất động sản về căn hộ đã được giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nếu mua căn hộ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
6. Biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.
Về nghĩa vụ đóng phí và thuế:
Khi mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài phải chịu các khoản nộp ngân sách, thuế, phí và lệ phí có liên quan giống như người Việt Nam trong nước như sau:
- Tiền sử dụng đất;
- Thuế giá trị gia tăng (VAT): 10% trên giá bán;
- Ngoài ra còn phải chịu khoản phí như: lập bản đồ địa chính và dịch vụ phí hành chính, phí đo, …
Các khoản phí trước bạ, lập bản đồ địa chính và dịch vụ, phí hành chính và phí đo vẽ căn hộ thường đưa vào hợp đồng, quy định bên nào phải chịu khi tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
