Người nước ngoài mua căn hộ chung cư thứ cấp tại Việt Nam

Việt Nam đang ngày càng trở thành một điểm đến hấp dẫn không chỉ đối với những Người Nước Ngoài muốn làm việc và du lịch, mà còn là lựa chọn lý tưởng cho những ai tìm kiếm cơ hội đầu tư và an cư lâu dài. Trong đó, việc mua căn hộ chung cư thứ cấp từ một cá nhân hoặc tổ chức khác đang trở thành xu hướng phổ biến, nhờ vào sự thuận tiện mà nó mang lại, Người Nước Ngoài có thể nhanh chóng nhận bàn giao và sử dụng căn hộ mà không phải chờ đợi lâu. Tuy nhiên, việc sở hữu căn hộ chung cư thứ cấp tại Việt Nam đòi hỏi một sự hiểu biết sâu sắc về các quy định pháp lý và thủ tục liên quan. Bài viết này sẽ cung cấp một số lưu ý khi người nước ngoài muốn mua căn hộ chung cư tại Việt Nam, giúp các bên chuẩn bị tốt hơn cho giao dịch và tránh những rủi ro không đáng có. 

1. Loại Căn Hộ Thứ Cấp mà Người Nước Ngoài được phép mua

Căn Hộ Thứ Cấp (hay còn gọi là bất động sản thứ cấp) là các Căn Hộ đã được sở hữu bởi một cá nhân, tổ chức hoặc nhà đầu tư trước đó mua từ Công Ty Phát Triển Dự Án. Đặc điểm của Căn Hộ Thứ Cấp là các tài sản này đã qua sử dụng, không phải là những sản phẩm mới được xây dựng hoặc chưa từng được sở hữu trước đó. 

Điều 19.1 Luật Nhà Ở 2023 quy định Người Nước Ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng Căn Hộ trong một tòa nhà chung cư. Theo đó, Người Nước Ngoài có thể mua Căn Hộ Sơ Cấp từ Công Ty Phát Triển Dự Án hoặc Căn Hộ Thứ Cấp từ cá nhân, tổ chức nước ngoài khác. Việc mua, thuê mua hoặc nhận tặng cho Căn Hộ từ cá nhân, tổ chức Việt Nam không khả thi trên thực tế, do cơ quan nhà nước chưa thiết lập cơ chế kiểm soát để đảm bảo tuân thủ giới hạn sở hữu 30%. 

2. Ký kết Hợp Đồng Đặt Cọc và đặt cọc để đảm bảo giao dịch

Trong giao dịch mua bán Căn Hộ, việc đặt cọc là một bước quan trọng giúp đảm bảo cam kết giữa các bên, tạo điều kiện cho quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ. Đặt cọc là số tiền mà Bên Mua trả cho Bên Bán để xác nhận ý định mua và cam kết thực hiện giao dịch theo thỏa thuận. Mức tiền đặt cọc thường dao động từ 5% đến 10% giá trị hợp đồng mua bán, tỷ lệ này có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa các bên.  

Mục đích chính của việc đặt cọc là bảo vệ quyền lợi của cả hai bên, tránh tình trạng một bên thay đổi quyết định hoặc không thực hiện cam kết. Đối với Bên Mua, số tiền đặt cọc đảm bảo rằng Bên Bán sẽ không bán Căn Hộ cho bên khác trong thời gian thỏa thuận. Đối với Bên Bán, việc nhận tiền đặt cọc giúp xác nhận sự nghiêm túc của Bên Mua và tạo điều kiện cho các thủ tục pháp lý tiếp theo. Trong trường hợp Bên Mua không thực hiện đúng cam kết, số tiền đặt cọc có thể bị mất. Ngược lại, nếu Bên Bán vi phạm thỏa thuận, họ sẽ phải hoàn trả gấp đôi số tiền đã nhận từ Bên Mua. Do đó, việc thỏa thuận và ghi rõ các điều khoản trong Hợp Đồng Đặt Cọc là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên.

3. Chuẩn bị giấy tờ và công chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng

Theo quy định của pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa các cá nhân, tổ chức không kinh doanh bất động sản phải được công chứng tại Văn Phòng Công Chứng có thẩm quyền. Việc công chứng này đảm bảo tính pháp lý và tránh các tranh chấp phát sinh sau giao dịch. Các Bên cần chuẩn bị các giấy tờ như các giao dịch bất động sản khác như Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất và Quyền Sở Hữu Tài Sản Gắn Liền Với Đất (hay còn gọi là “Sổ Hồng”), Hộ Chiếu, …. 

Trong trường hợp Căn Hộ chưa được cấp Sổ Hồng, Bên Bán mới chỉ ký hợp Đồng Chuyển Nhượng Căn Hộ với Công Ty Phát Triển Dự Án (thường là hợp đồng mua bán căn hộ sơ cấp), việc chuyển nhượng căn hộ cần có sự chấp thuận và hỗ trợ từ Công Ty Phát Triển Dự Án trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Điều này bao gồm việc Công Ty Phát Triển Dự Án xác nhận tính hợp lệ của giao dịch, cập nhật thông tin bên mua mới vào hồ sơ dự án, và hỗ trợ các thủ tục hành chính cần thiết để đảm bảo quyền lợi của Bên Mua. Các bên cần lưu ý rằng, giao dịch chuyển nhượng chỉ hoàn tất khi tuân thủ đầy đủ quy trình do Công Ty Phát Triển Dự Án và cơ quan nhà nước quy định. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến rủi ro pháp lý, như việc giao dịch không được công nhận hoặc Bên Mua không được cấp Sổ Hồng sau này.  

Thông thường, Hợp Đồng Chuyển Nhượng sẽ được soạn thảo theo mẫu của Văn Phòng Công Chứng. Các điều khoản của Hợp Đồng Chuyển Nhượng thường khó thay đổi do không chỉ cần sự đồng ý của Bên Mua và Bên Bán, mà còn có sự chấp thuận của Công Chứng Viên.

4. Các loại thuế, phí, lệ phí

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng Căn Hộ, các bên liên quan phải nộp các khoản thuế, phí và lệ phí sau đây theo quy định của pháp luật Việt Nam và thông lệ: 

(i) Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Thông thường, Bên Bán phải chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng Căn Hộ. Mức thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc giá do Nhà nước quy định (nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá đất Nhà nước quy định). 

(ii) Lệ phí trước bạ: Thông thường, Bên Mua sẽ chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu Căn Hộ. Mức phí là 0,5% trên giá trị Căn Hộ (theo khung giá đất hoặc giá trị chuyển nhượng, tùy mức nào cao hơn). 

(iii) Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng: Do các bên thỏa thuận, thường Bên Bán sẽ thanh toán. Mức phí được tính theo giá trị căn hộ chuyển nhượng, dao động từ vài trăm nghìn đến hàng chục triệu đồng. 

(iv) Phí dịch vụ môi giới: Nếu giao dịch thông qua môi giới, phí này do các bên thỏa thuận, thường từ 1%-2% giá trị chuyển nhượng và do Bên Bán chi trả. 

Các bên cần thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm chi trả các khoản thuế, phí, lệ phí trong hợp đồng chuyển nhượng để tránh tranh chấp. Việc kê khai và nộp thuế phải thực hiện đúng hạn để tránh bị xử phạt hành chính, nên các bên được khuyến nghị tiến hành ngay sau khi ký kết Hợp Đồng Chuyển Nhượng tại Văn Phòng Công Chứng. 

5. Các Bước tiến hành chuyển nhượng Căn Hộ phổ biến

Bài viết liên quan:

1/ Điều kiện sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

2/ Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam có hợp pháp?

Chia sẻ: