Một số vấn đề lưu ý khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng1) đang trở thành một hiện tượng phổ biến do nhu cầu huy động vốn của chủ đầu tư (“Chủ Đầu Tư”) và nhu cầu về chỗ ở của cá nhân, hộ gia đình, … (“Bên Mua” hoặc “Bên Chuyển Nhượng”). Trong một số trường hợp, sau khi Bên Mua và Chủ Đầu Tư đã hoàn thành việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (“Hợp Đồng”) và trong thời gian nhà ở đang được xây dựng, Bên Mua không còn nhu cầu mua nhà và mong muốn chuyển nhượng lại cho một bên khác (“Bên Nhận Chuyển Nhượng”). Bài viết này đưa ra một số lưu ý cho các bên có liên quan khi chuyển nhượng Hợp Đồng, áp dụng đối với nhà ở thương mại, theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm ngày 02/05/2024. 

1. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 59 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, Bên Mua có quyền chuyển nhượng Hợp Đồng khi các điều kiện sau đồng thời được đáp ứng: 

• Bên Mua và Chủ Đầu Tư đã ký kết Hợp Đồng; 

• Nhà ở chưa được nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”); 

• Hợp Đồng không bị tranh chấp, khiếu kiện; 

• Nhà ở thuộc Hợp Đồng không bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ nào, trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. 

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 

Căn cứ Điều 8.1 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Điều 33, Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD, để chuyển nhượng Hợp Đồng, các bên cần thực hiện các bước như sau:  

Bước 01: Ký kết văn bản chuyển nhượng  

Bên Chuyển Nhượng và Bên Nhận Chuyển Nhượng lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (“Văn Bản Chuyển Nhượng”), cụ thể: 

• Về nội dung, Văn Bản Chuyển Nhượng phải bao gồm các nội dung chính sau đây:

• • Thông tin về Bên Chuyển Nhượng và Bên Nhận Chuyển Nhượng; 
  • Số, ngày tháng năm của Hợp Đồng;  
  • Giá chuyển nhượng, thời hạn và phương thức thanh toán;  
  • Quyền và nghĩa vụ của các bên; 
  • Giải quyết tranh chấp; 
  • Các thỏa thuận khác. 

Các bên có thể tham khảo Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại Phụ lục 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, nhưng phải  bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính trên đây và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở2. 

• Về số lượng, Văn Bản Chuyển Nhượng phải lập thành 07 bản, trong đó: 

1. • 03 bản để bàn giao cho Chủ Đầu Tư lưu; 
   • 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 
   • 01 bản Bên Chuyển Nhượng lưu; 
   • 01 bản Bên Nhận Chuyển Nhượng lưu; 
   • 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực. 

Bước 02: Công chứng, chứng thực Văn Bản Chuyển Nhượng3 

a. Bên Chuyển Nhượng và Bên Nhận Chuyển Nhượng nộp hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực Văn Bản Chuyển Nhượng, gồm:

• Văn Bản Chuyển Nhượng: 07 bản chính; 
• Hợp Đồng: 01 bản chính; 
• Giấy tờ định danh của Bên Chuyển Nhượng và Bên Nhận Chuyển Nhượng (chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu đối với cá nhân; quyết định thành lập/giấy đăng ký thành lập đối với tổ chức): 01 bản sao có chứng thực hoặc bản sao không chứng thực phải xuất trình kèm theo bản chính để đối chiếu; 
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực (chẳng hạn như: phiếu yêu cầu công chứng4).

b. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào Văn Bản Chuyển Nhượng theo thời hạn quy định (tối đa không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp công chứng5 hoặc thời hạn tối đa do các bên thỏa thuận đối với trường hợp chứng thực6).

Bước 03: Nộp thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng 

Bước 04: Chủ đầu tư xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng  

Sau khi các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng đã hoàn tất, Bên Nhận Chuyển Nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị Chủ Đầu Tư xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng. 

a. Hồ sơ đề nghị Chủ Đầu Tư xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng gồm:

• Văn Bản Chuyển Nhượng (đã được công chứng, chứng thực): 05 bản chính; 
• Hợp Đồng: 01 bản chính;  
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế; 
• Giấy tờ định danh của Bên Chuyển Nhượng và Bên Nhận Chuyển Nhượng (chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu đối với cá nhân; quyết định thành lập/giấy đăng ký thành lập đối với tổ chức): 01 bản sao có chứng thực hoặc bản sao không chứng thực phải xuất trình kèm theo bản chính để đối chiếu

b. Chủ Đầu Tư có trách nhiệm xác nhận vào Văn Bản Chuyển Nhượng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ như trên và bàn giao lại cho Bên Nhận Chuyển Nhượng các giấy tờ sau đây:

• Văn Bản Chuyển Nhượng (đã có xác nhận của Chủ Đầu Tư): 02 bản chính (01 bản của Bên Nhận Chuyển Nhượng và 01 bản của Bên Chuyển Nhượng); 
• Hợp Đồng: 01 bản chính; 
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế. 

Bước 05: Cấp Giấy Chứng Nhận 

a. Bên Nhận Chuyển Nhượng sẽ được cấp Giấy Chứng Nhận theo quy định pháp luật, với tư cách là chủ sở hữu nhà ở, sau khi nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng. 

b. Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị (Chủ Đầu Tư hoặc Bên Nhận Chuyển Nhượng7) phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy Chứng Nhận các giấy tờ sau:

(i) Hợp Đồng: 01 bản chính; 

(ii) Văn Bản Chuyển Nhượng (đã có xác nhận của Chủ Đầu Tư): 01 bản chính.

3. Một số lưu ý khác

3.1. Bên Nhận Chuyển Nhượng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của Bên Mua (Bên Chuyển Nhượng) với Chủ Đầu Tư.8 

3.2. Chủ Đầu Tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng Hợp Đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng này.9 

3.3. Bên Nhận Chuyển Nhượng có quyền chuyển nhượng tiếp Hợp Đồng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.10 

3.4. Việc chuyển nhượng Hợp Đồng phải được thực hiện theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp Hợp Đồng có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong Hợp Đồng; nếu Bên Chuyển Nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của Chủ Đầu Tư thì Bên Chuyển Nhượng phải lập lại Hợp Đồng hoặc phụ lục Hợp Đồng với Chủ Đầu Tư trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng Hợp Đồng.11

1 Điều 3.19 Luật Nhà Ở 2014 

2 Điều 34.2 Thông tư 19/2016/TT-BXD 

3 Bước này là không bắt buộc đối với trường hợp Bên Chuyển Nhượng là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, theo Điều 33.2 Thông tư 19/2016/TT-BXD.  

4 Điều 40.1.a Luật Công Chứng 2014 

5 Điều 43.2 Luật Công Chứng 2014 

6 Điều 37 Nghị định 23/2015/NĐ-CP  

7 Điều 6.4 Nghị định 99/2015/NĐ-CP  

8 Điều 59.2 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 

9 Điều 59.2 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 

10 Điều 32.2 Thông tư 19/2016/TT-BXD 

11 Điều 32.3 Thông tư 19/2016/TT-BXD  

Chia sẻ: