Một số vấn đề cần lưu ý về condotel hình thành trong tương lai theo luật kinh doanh bất động sản mới

1. Định nghĩa  

Thuật ngữ “Condotel” là một từ ghép của hai từ tiếng anh là condominium (căn hộ) và hotel (khách sạn). Như vậy, Condotel được hiểu với nghĩa là căn hộ khách sạn. Ở Việt Nam, Condotel thường được biết đến với nhiều tên gọi như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, bất động sản du lịch…  

Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (“Luật KDBĐS 2023”) được ban hành và có hiệu lực, chưa có văn bản pháp luật nào đưa ra định nghĩa về Condotel. Tại Điều 5.2 Luật KDBĐS 2023, Condotel được hiểu là công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp, bao gồm 02 loại hình là: công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ đề cập đến một số vấn đề cần lưu ý đối với Condotel hình thành trong tương lai.  

2. Đối tượng có quyền mua, thuê, thuê mua Condotel hình thành trong tương lai 

Căn cứ Điều 23.2(b) và Điều 15 Luật KDBĐS 2023, các đối tượng sau đây có quyền mua, thuê và thuê mua Condotel hình thành trong tương lai: 

• Tổ chức, cá nhân trong nước;  

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đối với nhóm không phải công dân Việt Nam thì bắt buộc phải sử dụng đúng công năng khi mua, thuê và thuê mua Condotel);   

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. 

Trong khi đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép mua, thuê mua mà chỉ có quyền thuê Condotel hình thành trong tương lai. Như vậy, mặc dù hiện nay Condotel thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhưng các chủ thể này lại không thể sở hữu Condotel, mà chỉ có quyền sử dụng theo đúng công năng thông qua hình thức thuê, thuê lại. Theo đó, nếu nhà đầu tư nước ngoài muốn mua, thuê mua Condotel thì có thể thông qua hình thức đầu tư vốn để thành lập tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. 

3. Điều kiện đưa Condotel hình thành trong tương lai vào kinh doanh  

Theo Điều 24 Luật KDBĐS 2023, trước khi được đưa vào kinh doanh, Condotel hình thành trong tương lai cần đáp ứng các điều kiện sau đây: 

• Đã được khởi công xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng.  

• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây: 

• • Quyết định giao đất;  

• • Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;  

• • Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;  

• • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 

• • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;  

• • Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

• Có Giấy phép xây dựng công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;  

• Thông báo khởi công xây dựng công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; 

• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

• Phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.  

• Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; 

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

• Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;  

• Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;  

• Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật KDBĐS 2023; 

• Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; 

• Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. 

Nhìn chung, hành lang pháp lý về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chặt chẽ hơn nhiều so với giai đoạn trước. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của bên mua, từ đó tạo nên một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh hơn 

4. Hợp đồng mẫu 

• Đối với hình thức mua, thuê mua: các bên thực hiện theo mẫu tại Phụ lục III Nghị định 96/2024/NĐ-CP. 

• Đối với hình thức thuê: các bên thực hiện theo mẫu tại Phụ lục IV Nghị định 96/2024/NĐ-CP. 

Bài viết liên quan:

1/ Quy định chính thức về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình Condotel

2/ Nhờ người khác đứng tên mua bất động sản, tranh chấp xử lý thế nào?

3/ Hậu quả pháp lý khi nhờ đứng tên giùm mua bất động sản

Chia sẻ: