Một số quy định về điều kiện mua nhà ở xã hội ở Việt Nam

Chính sách nhà ở xã hội (NOXH) là một trong những chủ trương quan trọng của Đảng và Nhà nước nhằm bảo đảm an sinh xã hội, góp phần cải thiện điều kiện sống cho các nhóm đối tượng yếu thế, người có thu nhập thấp tại các khu vực đô thị và khu công nghiệp. Với mục tiêu thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, Chính phủ đã ban hành Nghị định 261/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2024/NĐ-CP), mang đến nhiều điểm mới quan trọng trong điều kiện, thủ tục mua NOXH. Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp lý mới nhất, qua đó giúp người dân và các bên liên quan có cái nhìn tổng quan, chính xác hơn về cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội trong bối cảnh pháp lý hiện hành.

1. Phạm vi đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Theo quy định tại Điều 76 của Luật Nhà ở năm 2023, phạm vi đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng;

• Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, bao gồm cả những vùng thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai và biến đổi khí hậu;

• Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

• Người thu nhập thấp sinh sống tại đô thị;

• Công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp;

• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng và người làm việc trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước;

• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật;

• Người đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm;

• Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà hoặc đất;

• Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt, trường dân tộc nội trú công lập;

• Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã hoạt động trong khu công nghiệp.

1. Điều kiện được hưởng chính sách mua, thuê mua nhà ở xã hội

Để được xét duyệt mua hoặc thuê mua NOXH, các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách phải đồng thời đáp ứng hai nhóm điều kiện bắt buộc theo quy định tại Điều 78 Luật Nhà ở 2023, bao gồm: điều kiện về nhà ở, điều kiện về thu nhập.

1. Điều kiện về Nhà ở (được hướng dẫn bởi Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP)

Quy định này nhằm đảm bảo chính sách NOXH tập trung hỗ trợ đúng đối tượng chưa có nhà ở hoặc đang sống trong điều kiện nhà ở không đảm bảo. Cụ thể, người có nhu cầu mua hoặc thuê mua NOXH phải thuộc một trong các trường hợp sau:

• Chưa sở hữu nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp tại địa phương nơi có dự án NOXH;

• Có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn/người.

1. Điều kiện về Thu nhập (được hướng dẫn bởi Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP)

Một điểm mới đáng chú ý trong Nghị định 261/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 10/10/2025) là việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập tối đa được xét mua/thuê mua NOXH. Mục tiêu của việc sửa đổi là nhằm tăng khả năng tiếp cận NOXH cho nhóm người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân lao động tại các doanh nghiệp, khu công nghiệp, cũng như cán bộ, công chức, viên chức, cụ thể như sau:

Lưu ý rằng, điều kiện về thu nhập không áp dụng đồng loạt cho tất cả các đối tượng được hưởng chính sách NOXH, mà chỉ áp dụng đối với một số nhóm chính như: người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức. Việc xác định thu nhập của những người thuộc diện này được thực hiện thông qua Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng đang công tác xác nhận.

Đây được xem là một bước đi phù hợp với bối cảnh kinh tế – xã hội hiện nay. Mức thu nhập tối đa theo quy định cũ bị đánh giá là quá thấp, dẫn đến tình trạng loại trừ không hợp lý nhiều lao động có thu nhập trung bình thấp – những người không đủ khả năng mua nhà thương mại nhưng cũng không đủ điều kiện để tiếp cận NOXH. Sự điều chỉnh lần này cho thấy sự thay đổi tư duy chính sách, với định hướng lấy người dân làm trung tâm và mở rộng tiếp cận thực chất hơn.

1. Đánh giá chung về Tác động Pháp lý

Việc điều chỉnh nâng ngưỡng thu nhập, đặc biệt là bổ sung tiêu chí riêng cho nhóm đơn thân nuôi con thể hiện sự lắng nghe và phản ứng kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước trước những biến động về kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, vẫn còn tồn tại một số thách thức đáng lưu ý:

• Việc xác định điều kiện về thu nhập trong thực tế vẫn còn khó khăn, đặc biệt là đối với nhóm lao động tự do, không có hợp đồng lao động rõ ràng hoặc thu nhập không ổn định. Mặc dù chính sách đã có hướng dẫn linh hoạt hơn, nhưng việc chứng minh thu nhập của nhóm này vẫn thiếu công cụ pháp lý hiệu quả và dễ thực hiện.

• Quan trọng hơn, dù khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, thách thức lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở khâu triển khai thực tế, bao gồm: đảm bảo nguồn vốn tín dụng ưu đãi ổn định, bố trí quỹ đất sạch, và giải quyết các rào cản về thủ tục đầu tư trong phát triển nhà ở xã hội. Nếu không có sự đồng bộ giữa quy định và thực tiễn triển khai, chính sách dù tiến bộ cũng khó đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

1. Kết luận

Việc điều chỉnh các quy định pháp lý liên quan đến NOXH đã góp phần hình thành một hành lang pháp lý đầy đủ, linh hoạt và phù hợp hơn với thực tiễn. Các sửa đổi tập trung vào việc mở rộng phạm vi đối tượng và nới lỏng điều kiện tiếp cận, từ đó tạo thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho nhóm người thu nhập thấp, thu nhập trung bình thấp, công nhân và người lao động tại các khu công nghiệp. Những thay đổi tích cực này là một phần trong nỗ lực hiện thực hóa mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, đồng thời khẳng định vai trò của NOXH như một trụ cột quan trọng trong chính sách an sinh xã hội tại Việt Nam.

Chia sẻ: