Một số lưu ý về việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án

Việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư là một phương thức phổ biến và hiệu quả trong việc huy động nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và tránh rủi ro pháp lý. Bài viết dưới đây sẽ phân tích một số lưu ý quan trọng khi thực hiện việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm hỗ trợ các tổ chức kinh tế và nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. 

1. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp) như sau: 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024; 

• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; 

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; 

• Trong thời hạn sử dụng đất. 

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. 

Lưu ý: 

• Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. 

• Việc góp vốn phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm được ghi vào sổ địa chính. 

2. Thủ tục để tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 

Để tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư, cần thực hiện các bước sau: 

• Xin chấp thuận từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất: Tổ chức kinh tế gửi hồ sơ gồm trích lục vị trí đất và văn bản đề nghị chấp thuận đến Ủy ban nhân dân tỉnh. 
• Thẩm định hồ sơ: Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thẩm định và trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét chấp thuận. 
• Thực hiện thủ tục hành chính để xác lập quyền sử dụng đất: 

1. • Điều chỉnh tăng vốn điều lệ trong Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có). 

1. • Đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào sổ địa chính và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất góp vốn. 

3. Vấn đề chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các lưu ý pháp lý 

Theo quy định trước đây, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP có đề cập vấn đề chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định này đã nảy sinh nhiều bất cập: 

Thứ nhất, việc cho phép xóa đăng ký góp vốn là một quy định hướng dẫn không đồng nhất giữa các luật.  

Theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật doanh nghiệp 2020, thành viên góp vốn không được rút vốn đã góp ra khỏi công ty dưới mọi hình thức, trừ trường hợp thành viên yêu cầu công ty mua lại phần vốn góp, chuyển nhượng phần vốn góp, thừa kế, tặng cho hoặc sử dụng phần vốn góp để trả nợ. Trong khi đó, khoản 3 Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ thực hiện xóa đăng ký góp vốn. 

Có thể thấy, quy định này đã tạo ra sự hướng dẫn không thống nhất trong thực tiễn thi hành pháp luật khi nhiều trường hợp các bên thỏa thuận hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và có quyền thực hiện việc xóa đăng ký góp vốn tại cơ quan quản lý đất đai. Tuy nhiên, việc xóa đăng ký góp vốn lại không phải là một trong các hình thức mà pháp luật cho phép thành viên góp vốn thực hiện, từ đó hệ quả là làm giảm vốn điều lệ của Công ty.  

Thứ hai, chồng chéo trong quản lý đất đai 

Việc cho phép xóa đăng ký góp vốn còn dẫn đến hệ quả là Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên góp vốn. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc áp dụng hai quy định này trong một trường hợp thực tế đã gây ra chồng chéo trong việc áp dụng quy định pháp luật.  

Nắm bắt được tình hình đó, nhà làm luật đã bãi bỏ quy định này và theo pháp luật về đất đai hiện hành, không có bất kỳ quy định nào về việc cho phép xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện đầu tư dưới hình thức góp vốn, nhà đầu tư cần lưu ý thêm quy định này để từ đó, ký kết hợp đồng góp vốn đúng quy định pháp luật về hình thức và nội dung, tránh rủi ro pháp lý trong tương lai.   

Như vậy, việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng tiềm ẩn không ít thách thức nếu các bên không tuân thủ đúng quy định pháp luật. Để đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả trong triển khai dự án, các tổ chức kinh tế và nhà đầu tư cần lưu ý đến các điều kiện, thủ tục cần thiết cũng như những trường hợp chấm dứt việc góp vốn. Qua đó, quá trình đầu tư không chỉ đạt được mục tiêu kinh tế mà còn phù hợp với các quy định hiện hành, tạo cơ sở cho sự phát triển bền vững. 

Bài viết liên quan:

1/ Góp vốn bằng máy móc, thiết bị: quy định pháp luật và thực tiễn

2/ Một Số Quy Định Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Thành Lập Doanh Nghiệp

Chia sẻ: